4) здание или сооружение должно быть закончено строительством и использоваться по своему назначению.
При рассмотрении вопроса о предмете договора, необходимо учитывать прочную связь здания или сооружения с земельным участком и вытекающее из этого правило, предусмотренное ч. 1 ст. 652 ГК РФ, о передаче арендатору вместе со зданием или сооружением права за земельный участок, на котором расположен соответствующий объект и необходим для его использования. При этом законодатель различает две ситуации, в том числе, когда земельный участок является собственностью арендодателя и когда собственник здания или сооружения не обладает правом собственности на земельный участок.
Если арендодатель здания или сооружения является собственником расположенного под ними земельного участка, то арендатору вместе с предоставлением правомочий владения и пользования зданием или сооружением предоставляется право аренды или предусмотренное Земельным кодексом РФ Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016 г.) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147. право безвозмездного пользования земельным участком, а когда в договор не содержится указания о том, на каком праве передается участок арендатору, то в силу п. 2 ст. 652 ГК РФ к нему переходит право пользования участком, на котором находится здание или сооружение и который требуется для использование соответствующего объекта по назначению. При этом срок пользования участком равен сроку аренды здания или сооружения. В связи с этим Пленум ВАС РФ указал: «Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости» Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. 2005. № 5..
В том случае, когда арендодатель здания или сооружения не является собственником земельного участка, то к арендатору переходит право арендодателя на такой участок, и при этом согласия собственника участка не требуется, если только иное не установлено законом или не предусмотрено договором между собственником участка и собственником здания или сооружения. Обеспечению законных интересов арендатора служит правило, предусмотренное ст. 653 ГК РФ, предусматривающее сохранение на прежних условиях прав арендатора на земельный участок в случае его продажи собственником третьему лицу.
С учетом возмездного характера договора аренды и, исходя из легального определения договора аренды здания или сооружения, его существенным условием является условие о размере арендной платы. В данном договоре не применяется диспозитивная норма, имеющая общий характер в отношении аренды, о примени порядка, условий и сроков внесения арендной платы как при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах, если соответствующие условие в договоре отсутствует. При аренде здания или сооружение последствием отсутствия в договоре этого условия является незаключенность договора. Так, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 04.09.2012 г. по делу № А56-60191/2011 при рассмотрении спора об арендной плате суд кассационной инстанции указал: «Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен содержать условие о размере арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 данного Кодекса, не применяются. Из приведенной нормы следует, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания или помещений в здании. Без согласования в письменной форме размера арендной платы договор считается незаключенным. Установив, что стороны пришли к согласию по предмету аренды и размеру арендной платы, апелляционный суд сделал обоснованный вывод о том, что договор аренды заключен» Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.09.2012 г. по делу № А56-60191/2011 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»..
Форма арендной платы при аренде зданий и сооружений специально ГК РФ не регламентируется и, соответственно, в этой части действуют общие правила об аренде, согласно которым плата может быть определена в виде твердой денежной суммы порядка, либо в форме установленной доли доходов, полученных арендатором от использования переданного ему объекта, либо в форме возложения на арендатора затрат на улучшение этого объекта, в том числе на его капитальный ремонт, либо в форме оказания арендатором определенных услуг арендодателю и т.д.
Можно предположить, что размер арендной платы может определяться с учетом рыночной стоимости здания или сооружения, его нормального износа, а также исходя из целей его использования, а также включать уплату коммунальных и иных платежей, связанных с использованием переданного в аренду объекта Смирнова А.А. Предмет договора и арендная плата как существенные условия договора аренды зданий и сооружений // Научно-технический прогресс: актуальные и перспективные направления будущего: сборник материалов II Международной научно-практической конференции: в 2-х т. Том. II. Кемерово: Западно-Сибирский научный центр, 2016. С. 279..
В указанный в договоре размер арендной платы за пользование зданием или сооружением включается также плата за пользование земельным участком, на котором расположено здание или сооружение
Размер платы за пользование участком должен основываться на его рыночной стоимости, целевом назначении, а также на оговоренных условиях его использования, и может быть установлен с учетом площади здания или сооружения, то есть конкретный размер за каждую единицу площади здания или сооружения.
1.4 Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
В соответствии со ст. 651 ГК РФ договоры аренды зданий и сооружений должны совершаться в простой письменной форме. При этом закон конкретизирует, что данный договор должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Ф.А. Богацкий отмечает: «Специфика норм о форме договора аренды зданий и сооружений состоит в том, что в отношении него не применяют ся правила, на основании которых договор может быть заключен путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной и иной связи (п. 2 ст. 434 ГК)» Богацкий Ф.А. Форма и срок как составные элементы договора аренды зданий и сооружений в российском гражданском праве // Вестник Калининградского филиала Санкт-Петербургского университета МВД России. 2008. № 2-1. С. 110.. Несоблюдение требований, предъявляемых к форме такого договора, влечет его ничтожность.
Пунктом 2 ст. 651 устанавливается обязательность государственной регистрации договора, заключенного на срок не менее одного года.
В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий регистрации, считается заключенным с момента ее совершения, если иное не установлено законом. Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Необходимо отметить, что в последнее время правовое регулирование данных отношений претерпевало определенные изменения. Так, п. 8 ст. 2 вступившего в силу с 1 марта 2013 г. Федерального закона от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Федеральный закон от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7627., установил, что правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. 609 и в ст. 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г. Вместе с тем Федеральный закон от 04.03.2013 г. № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» Федеральный закон от 04.03.2013 г. № 21-ФЗ (ред. от 30.12.2015 г.) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2013. № 9. Ст. 873.
в ст. 3 исключил из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона № 302-ФЗ статьи 609, 651 ГК РФ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, была возобновлена.
Вследствие этих законодательных изменений возникла ситуация, когда договоры аренды недвижимости, заключенные с 1 по 3 марта 2013 г., не подлежат регистрации независимо от того, на какой срок они были заключены, что дало повод для злоупотреблений, обусловленных невозможностью доказать, что договор был заключен «задним числом». Сколько таких договоров было «заключено», сказать трудно, но очевидно, что такой «пробел» в правотворчестве стабильности не привнес.
Особенности государственной регистрации аренды недвижимого имущества, в том числе аренды зданий и сооружений, определены в ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016 г.) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2015. № 29 (часть I). Ст. 4344.. Данная норма предусматривает, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. При этом с заявлением о регистрации договора аренды может обратиться одна из его сторон. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.
Государственной регистрации подлежит договор аренды зданий и сооружения, заключенный на срок более года. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации в силу указания, сделанного в п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 (договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации). В результате очень часто договоры заключаются или на срок менее года, или на неопределенный срок.
Регистрация договора аренды, безусловно, обременяет процедуру его заключения, сопряжена с необходимостью предоставления целого ряда документов, в том числе инвентаризационных, чего у многих потенциальных арендодателей нет. Однако государственная регистрация весьма полезна, поскольку длительный срок аренды позволяет арендатору просчитать свою хозяйственную деятельность Белов В.А. Договор аренды и государственная регистрация // Вестник арбитражной практики. 2016. № 2. С. 35.. Не исключено, что арендодатель потребует прекращения договора с неопределенным сроком буквально сразу после, например, того, как арендатор сделает в помещении ремонт в счет арендной платы, в результате чего его экономические интересы могут пострадать.
Между тем государственная регистрация аренды осуществляется с 1 января 2017 г. в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в течение 7 рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующих заявлений и других необходимых документов, либо в течение 10 рабочих дней со дня их приема многофункциональным центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг.
Момент внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости будет соответственно считаться моментом заключения договора, т. е. между моментом его подписания и заключения (регистрацией) проходит достаточно длительный срок. Однако в практике возникали случаи, когда недобросовестные арендодатели в этот промежуток времени заключали договоры аренды тех же объектов на срок меньше года, ссылаясь на то, что ранее подписанный договор не заключен, поскольку не зарегистрирован.
Полагаем, что такая практика незаконна, хотя формально договор еще не заключен. Действия арендодателя по заключению договора аренды на срок менее года (не требует регистрации) при наличии подписанного (но формально не заключенного) договора аренды того же объекта на срок более года при условии передачи его на государственную регистрацию следует квалифицировать как злоупотребление правом.
В практике Верховного суда РФ было дело, в котором высшая судебная инстанция указала, что волеизъявление гражданина на приватизацию жилого помещения может быть выражено не только путем подачи заявления, но и, учитывая многообразие жизненных ситуаций, осуществлено в иных формах, что предполагает необходимость дифференцированного подхода к их оценке в целях избежания чрезмерного и необоснованного ограничения прав граждан. При этом, ссылаясь на практику Европейского суда по правам человека, ВС РФ указал, что понятие собственности может включать в себя как существующее имущество, так и права требования, в силу которых заявитель может претендовать на «законное ожидание» получения эффективного пользования правом собственности. Исходя из этого, суд включил в наследственную массу квартиру, не приватизированную при жизни наследодателя, который успел обратиться в ОАО «Мосжилрегистрация» за оформлением документов для проведения государственной регистрации прав в порядке приватизации на указанную выше квартиру, выдал соответствующие доверенности на сотрудников ОАО «Мосжилрегистрация», чем изъявил волю на получение квартиры в собственность Определение Верховного Суда РФ от 13 октября 2009 г. № 5-В09-95 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»..