В связи с тем, что основная задача договора аренды состоит в обеспечении интересов его сторон, юридическая судьба договора субаренды полностью предопределяется судьбой договора аренды. Так, ничтожность договора аренды влечет и ничтожность заключенного на его основе договора субаренды, а досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение и заключенного договора субаренды. Вместе с тем закон предусматривает обеспечение интересов надлежащего субарендатора, который в случае досрочного прекращения договора аренды вправе потребовать от арендодателя заключить с ним договор аренды в отношении имущества, которое находилось у него в пользовании в силу договора субаренды, на еще неистекший срок договора субаренды и на условиях прекращенного договора аренды.
В связи с изложенным представляется необходимым провести отграничение договора субаренды от договора перенайма, суть которого заключается в передаче арендатором с согласия арендодателя всех своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу. При перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора: первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая свои права и обязанности, а вместо него в правоотношение вступает новое лицо. Между арендодателем и новым арендатором возникает другое обязательство по аренде того же имущества на прежних условиях. Тем самым при перенайме юридическая связь между арендодателем и первоначальным арендатором заменяется другой связью с новым арендатором.
2.3 Прекращение договора аренды
Прекращение обязательственного правоотношения, возникшего из договора аренды здания или сооружения, регулируется как общими нормами, предусмотренными главами 26 и 27 ГК РФ, определяющими основные правила прекращения обязательств, а также специальными нормами, посвященными прекращению арендного обязательства, предусмотренными статьями 617, 619 и 620 ГК РФ.
Смена собственника сданного в аренду имущества не прекращает арендного обязательства. При этом в случае смерти арендодателя - физического лица - к его наследникам переходят все права и обязанности по договору аренды, заключенному правопредшественником. Ликвидация же юридического лица, которое выступало любой из сторон арендного обязательства, влечет безоговорочное прекращение договора аренды.
Прекращение договора аренды, заключенного на определенный срок, происходит в связи с истечением срока данного договора. Если же договор заключается на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любой момент отказаться от него в одностороннем порядке, но с обязательным предварительным уведомлением об этом другой стороны в срок, установленный законом или предусмотренный соглашением сторон.
При этом если договор аренды здания или сооружения, предметом которого выступает указанный объект недвижимости, заключен на неопределенный срок, то согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ односторонний отказ от договора может иметь место при условии уведомления об этом контрагента за три месяца.
Досрочное прекращение обязательственного правоотношения может иметь место на основании расторжения договора аренды по соглашению сторон, а также в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных законом или самим договором.
Специальные основания и порядок расторжения договора аренды в порядке односторонней инициативе предусмотрены нормами, изложенными в статьях 619 и 620 ГК РФ.
Норма ст. 619 ГК РФ устанавливает судебный порядок расторжения договора аренды на основании требования арендодателя, что может иметь место в следующих случаях:
- при пользовании арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- при существенном ухудшении арендатором предоставленного ему имущества;
- при невнесении арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;
- если арендатор не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт арендованного имущества в установленный договором срок, а если такой срок договором не предусмотрены, то - в разумный срок Витрянский В. Расторжение (изменение) договора аренды // Хозяйство и право. 1999. № 11. С. 84..
В первом из указанных случаев арендодатель должен доказать факт допущенных арендатором существенных нарушений условий договора, например, мер противопожарной безопасности, несоблюдение режима использования здания или сооружения, техники его безопасного использования, что обусловливает возникновение угрозы гибели или порчи арендуемого объекта либо угрозы причинения существенного вреда правам и интересам третьих лиц либо самому арендодателю. Наряду с существенным нарушением условий договора аренды альтернативным основанием требования арендодателя о расторжении договора может выступать факт неоднократных нарушений его условий. В любом случае все факты нарушений арендатором договора нуждаются в документальном подтверждении, что при рассмотрении дела судом может быть использовано в качестве письменных доказательств.
Второе из указанных оснований прекращение арендного обязательства по инициативе арендодателя предполагает его обязанность доказать перед судом факт существенного ухудшения арендатором состояния арендованного имущества, т.е. изменения этого состояния до такой степени, при которой имущество не может больше использоваться по своему назначению, либо что по вине арендатора возникли или могут возникнуть обстоятельства, которые в дальнейшем будут препятствовать использованию имуществом в соответствии с его назначением или в соответствии с условиями договора.
Третье из указанных оснований предполагает факт документального подтверждения арендодателем каждого из фактов просрочки арендатором сроков внесения арендной платы.
Таким образом, для договора аренды законом предусмотрены особые случаи, при которых суд может принять решение о досрочном расторжении этого договора Войтович Е.Н. Договор аренды - досрочное расторжение // Консультант бухгалтера. 2000. № 3. С. 56.. Кроме того, при допущении арендатором иных существенных нарушений своих обязанностей по договору аренды дает арендодателю право в судебном порядке требовать расторжения договора в соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ.
Норма, предусмотренная ч. 3 ст. 619 ГК РФ, обязывает арендодателя до обращения в суд с требованием о расторжении договора пройти претензионный порядок урегулирования спора путем направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. При этом сложившаяся судебно-арбитражная практика признает разумным 30-дневный срок. Если в течение данного срока со стороны арендатора не прекратились нарушения договора, то у арендодателя возникает право на обращение в суд. В случае несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора или при несоблюдении указанных сроков его осуществления, поданное арендодателем исковое заявление не будет принято судом к производству.
ГК РФ в ч. 2 ст. 619 предусматривает возможность сторон установить договором аренды иные основания его досрочного расторжения по инициативе арендодателя, в том числе и те, которые не требуют доказывания существенного нарушения договора арендатором, а также не требуют соблюдения досудебного порядка разрешения спора. В данном случае арендодатель должен только доказать, что арендатор был уведомлен о наступлении обстоятельств с которым договор аренды связывает его досрочное прекращение.
Статья 620 ГК РФ предусматривает основания досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендатора. К ним относятся следующие:
- непредставление арендодателем арендатору обусловленного договором имущества в пользование либо создание препятствий в его использовании в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки либо в разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договор аренды может также устанавливать иные основания его досрочного расторжения по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Первый из указанных случаев предполагает обязанность арендатора по доказыванию факта непредставления арендодателем обусловленного договором имущества в пользование арендатора либо создания арендодателем таких препятствий в пользовании этим имуществом, при которых оно не может быть использовано арендатором в соответствии с назначением этого имущества либо в иных целях, предусмотренных договором аренды. Подобные действия арендодателя могут выражаться в неподключении к арендованному зданию или сооружению электроэнергии, иных коммуникаций, телефонной связи и т.п.
Второй из указанных случаев расторжения договора аренды по требованию арендатора предполагает наличие в арендованном имуществе таких недостатков, которые препятствуют его использованию в соответствии с его назначением или в соответствии с иными условиями договора и которые не могли быть обнаружены арендатором до заключения договора аренды либо появились после вступления его в силу.
Полагаем, что в связи с вышеизложенным третье из указанных оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора не требует комментирования.
Четвертое основание базируется на положении о том, что собственник имущества, выступающий в договоре аренды в качестве арендодателя, несет риск случайной гибели или порчи своего имущества, переданного в аренду. В таком случае на арендаторе лежит обязанность доказывания факта того, имущество стало непригодным в силу различных возможных обстоятельств, за которые он не отвечает.
В договоре аренды стороны могут предусмотреть иные основания его досрочного расторжения по инициативе арендатора при наличии других существенных нарушений со стороны арендодателя. Вместе с тем стороны могут договориться об исключении действия любых оснований досрочного расторжения договора аренды, предусмотренных ГК РФ. Данное положение обусловлено диспозитивностью гражданско-правового регулирования, автономией воли, свободой договора и тем, что досрочное расторжение договора является правом, но не обязанностью сторон.
Помимо указанных оснований расторжения договора аренды по требованию арендатора, предусмотренных ст. 620 ГК РФ, общие положения об аренде также содержат некоторые дополнительные основания. Так, в соответствии со ст.613 ГК РФ арендатор вправе расторгнуть договор в случае неисполнения арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.
Особо следует отметить, что в отличие от порядка расторжения договора по требованию арендодателя, аналогичное право арендатора не требует для обращения в суд с соответствующим иском соблюдения претензионного порядка Смирнова А.А. Особенности расторжения договора аренды зданий и сооружений // Актуальные вопросы права, экономики и управления: сборник статей VI Международной научно-практической конференции / под общ. ред. Г.Ю. Гуляева. Пенза, 2017. С. 134-136..
В предоставлении права на односторонний отказ могут быть заинтересованы обе стороны. Так, данное условие позволит арендодателю при нарушении арендатором обязательств по выплате аренд- ной платы сэкономить время, расторгнув договор во внесудебном порядке. Арендатору тоже может быть выгодно указанное условие, поскольку без него арендатор не сможет в одностороннем порядке отказаться от договора, ссылаясь, например, на прекращение деятельности, и будет вынужден продолжать платить арендную плату Определение Верховного Суда РФ от 01.09.2016 г. № 306-ЭС16-3858 по делу № А55-28556/2014 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»..
В качестве особого случая прекращения арендного обязательства выступает выкуп арендатором предоставленного ему по договору имущества, что возможно как по истечении срока договора, так и до этого момента при условии внесения арендатором всей обусловленной суммы. Возможность выкупа арендованного имущества может быть предусмотрена как законом, так и договором. При этом договором данное условие может предусматриваться, только если закон не содержит прямого запрета на включение в договор соответствующего условия о выкупе Войтович Е.Н. Договор аренды - досрочное расторжение // Консультант бухгалтера. 2000. № 3. С. 58..
Согласно ст. 621 ГК РФ при прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором.
Для реализации арендатором данного права необходимы также следующие условия: