ГК РФ не запрещает сдавать в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц, и согласно п. 1 ст. 613 ГК РФ при передаче имущества арендатору не возникает оснований для прекращения или изменения прав этих третьих лиц на арендуемое имущество. Наличие таких обременений на имущество может затрагивать интересы арендатора, в связи с чем на арендодателя возлагается обязанность по предупреждению другой стороны договора аренды обо всех имеющихся на это имущество правах третьих лиц. Арендодатель может предупредить арендатора о правах третьих лиц, устно, либо, направив ему письменное сообщение, либо добившись включения в договор условия о предупреждении арендатора о правах третьих лиц. При этом, поскольку договор залога всегда имеет письменную форму, то и договор аренды в отношении имущества, являющегося предметом залога, заключается в письменной ферме. Отсюда следует, что и предупреждение о правах третьих лиц должно быть письменным Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. М., 2009. С. 266..
Если арендодатель не предупредит арендатора о правах третьих лиц в отношении объекта аренды, то арендатор имеет право потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, либо расторгнуть договор и взыскать убытки.
ГК РФ распределяет между сторонами обязанности по содержанию объекта, переданного в аренду, в том числе по его капитальному ремонту, который связан с заменой и восстановлением отдельных элементов, частей или конструкций, обусловленных их разрушением или износом, в связи с чем объект невозможно использовать по назначению. Конкретные виды работ по капитальному ремонту определяются соглашением сторон либо в нормативном порядке техническими условиями, правилами эксплуатации тех или иных объектов. В качестве общего правила ГК РФ закрепляет в п. 1 ст. 616 производство капитального ремонта в качестве обязанности арендодателя. Данное общее правило обусловлено временным использованием арендатором переданного ему имущества и тем, что риск его случайной гибели и повреждения лежит на собственнике имущества, т.е., как правило, на арендодателе. При этом с учетом диспозитивного характера указанного общего правила по производству капитального ремонта, данная обязанность может соглашением сторон или правовыми актами возложена и на арендатора, либо исполнение данной обязанности может быть распределено между сторонами иным образом.
Исполнение обязанности по проведению капитального ремонта должно осуществляться в срок, предусмотренный договором, или в разумный срок.
В случае неисполнения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему усмотрению:
- произвести ремонт самостоятельно или за свой счет и взыскать его стоимость с арендодателя либо зачесть соответствующую сумму в счет арендной платы;
- потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Арендатор может воспользоваться указанными правами, если только они не ограничены или не исключены договором. Если в течение производства капитального ремонта арендатор использовал арендованное имущество, то арендная плата взыскивается за время ремонта.
Пункт 2 ст. 623 ГК РФ содержит норму, регулирующую вопрос о произведенных арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества, т.е. таких, которые не могут быть отделены от имущества без причинения ему существенного вреда. Согласно данной норме, если такие улучшения были произведены с согласия арендодателя, то он должен возместить арендатору расходы на такие улучшения. При этом данное правило является диспозитивным и договором может предусматриваться иное. Кроме того, право на возмещение таких улучшений возникает у арендатора, только если улучшения были произведены за его счет. Арендатор не может использовать для производства улучшений средства арендодателя, что вытекает из п.4 ст.623 ГК РФ, согласно которому любые улучшения арендованного имущества, произведенное за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. В 2 т. Т. 1 / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2010. С. 361..
Если иное не предусмотрено договором аренды, то отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за свой счет, являются его собственностью.
2.2 Основные обязанности арендатора
К основным обязанностям арендатора относится обязанность использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора. Если конкретные условия использования имущества в договоре не определены, то имущество должно использоваться в соответствии с его назначением.
При использовании имущества не в соответствии с условиями договора аренды или не в соответствии с назначением имущества, арендодатель согласно п. 3 ст.615 ГК РФ вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В связи с возмездным характером договора аренды к основным обязанностям арендатора относится своевременное внесение арендной платы.
Если возникают обстоятельства, вследствие которых состояние арендованного имущества или предусмотренные договором условия его пользования существенно ухудшаются, то арендатор может требовать соответствующего уменьшения арендной платы. При этом возникновение указанных обстоятельств не зависело от арендатора, а существенное ухудшение предполагает, что арендатор в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Указанное право арендатора на уменьшение арендной платы обусловлено несением арендодателем, как собственником имущества, риска его случайной гибели или повреждения.
Выплата арендной платы производится в сроки, предусмотренные договором. В случае существенной задержки арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендных платежей, но не более чем за два срока подряд. Данное правило предусмотрено диспозитивной нормой, и, соответственно, договором аренды могут быть предусмотрены иные правила. Так, договор может предусматривать запрет требовать досрочного внесения арендных платежей либо возможность требовать их досрочного внесения может быть предусмотрено не только при существенном нарушении сроков или более чем за два срока подряд.
Реализация принципа безусловной защиты права собственности, в том числе и права собственности на имущество, находящееся во временном владении другого лица, обеспечивается ст. 622 ГК РФ, согласно которой прекращение договора аренды влечет возникновение у арендатора обязанности по возврату арендодателю имущества в том состоянии, в котором оно было получено с учетом его нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Данное правило обусловлено тем, что объектом аренды может выступать вещь, определяемая индивидуальными признаками, что, несомненно, относится к зданию и сооружению.
Одновременно в возвратом арендованного имущества подлежат также возврату все ранее полученные арендатором документы, относящиеся к имуществу, и все его принадлежности. Передача имущества без документов и принадлежностей рассматривается как неисполнение арендатором обязанности по возврату самого имущества, если оно не может быть использовано арендодателем по своему назначению без документов и принадлежностей, либо арендодатель в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при получении своего имущества. В данном случае будет иметь место просрочка арендатора при возврате арендованного имущества.
Имущество должно быть возвращено арендодателю с учетом его нормального износа, т.е. с такими изменениями, которые арендованное имущество приобрело бы при обычном его использовании по предусмотренному договором назначению в течение срока его действия. При определении износа имущества нужно, в частности, руководствоваться действующими нормами амортизации, нормативными актами в области финансов, бухучета и отчетности, регулирующими порядок исчисления износа имущества. Состояние возвращаемого имущества может прямо быть оговорено в договоре. В договоре стороны могут установить, что имущество должно быть возвращено в гораздо лучшем состоянии. Тогда действуют нормы договора аренды, а не общие правила ст. 622 ГК РФ.
При невозврате или несвоевременном возврате арендованного имущества арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, а если данная плата не покрывает убытков, причиненных арендодателю, то он может потребовать их возмещения.
Норма, предусмотренная п. 3 ст. 622 ГК РФ, обеспечивает защиту интересов собственника-арендодателя против виновных действий недобросовестного арендатора путем взыскания причиненных арендодателю убытков сверх суммы предусмотренной договором неустойки, если только самим договором не предусмотрено иное.
Соглашением сторон в договоре аренды может быть предусмотрено и другое соотношение неустойки и убытков, т.е. могут быть только убытки либо только неустойка, что соответствует главной идее законодателя об утверждении принципа свободы договора в договорном праве России Завидов Б.Д. Договорное право России. М., 1998. С.190-191..
Пункт 2 ст.616 ГК РФ предусматривает обязанность арендатора по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии, произведении арендатором за свой счет текущего ремонта и несение расходов на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. При этом текущий ремонт предполагает такое устранение недостатков арендованного имущества, которое не связано с заменой основных составных частей. В порядке текущего ремонта могут быть произведены работы по устранению мелких повреждений, по предотвращению преждевременного износа имущества, по поддержанию внешнего вида имущества и т.п. В отличие от капитального текущий ремонт обычно не влечет увеличение стоимости арендованного имущества, однако если он не будет проведен, то дальнейшее использование имущества по назначению станет невозможным или существенно затруднительным.
Под подержанием имущества в исправном состоянии понимается такое его обслуживание, вследствие которого имущество может быть использовано по назначению в любой момент. Поддержание вещи в исправном состоянии обусловлено внутренними причинами самой вещи, например, заправка арендованного автомобиля топливом. Несение расходов по содержанию арендованного имущества обусловлено внешними причинами, которые не связаны с устранением внутренних недостатков имущества или поддержанием его физической исправности, однако вещь невозможно эксплуатировать без таких расходов, например, оплата парковки арендованного автомобиля.
Отдельные правомочия, обусловленные правом пользования арендованным имуществом, могут быть осуществлены арендатор только с согласия арендодателя. К таким правомочиям относятся: перенаем, т.е. передача своих прав и обязанностей по договору другому лицу; предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование; отдача арендных прав в залог; их внесение в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ (товариществ) в качестве вклада или в производственный кооператив в качестве паевого взноса, а также сдача арендованного имущества в субаренду. Необходимость получения согласия арендодателя на совершение таких действий обусловлена возможной утратой права собственности арендодателя на имущество, предоставленное им в аренду. Необходимо также отметить, что при совершении всех этих действий, кроме перенайма, арендатор продолжает нести ответственность перед арендодателем за исполнение всех обязанностей по договору аренды.
Форма согласия арендодателя на совершение указанных действий может быть различной - оно может содержаться в самом тексте договора аренды, может быть выражено в виде дополнительного соглашения либо в одностороннем письменном разрешении арендодателя. При этом арендодателем могут быть определены права и обязанности, подлежащие передаче.
Наиболее часто передача арендных прав третьему лицу осуществляется посредством субаренды. Договор субаренды имеет такую же правовую природу, что и договор аренды. Арендатор в субарендном договоре выступает в роли арендодателя, а арендатором по данному договору является субарендатор. В отношении договора субаренды применяются правила о договоре аренды, если законом или иными правовыми актами не предусмотрено иное. Объектом субаренды может выступать имущество, полученное в пользование по договору аренды, или только часть этого имущества. Срок субаренды может равняться сроку договора аренды или может быть менее его. Договор субаренды является производным и его условия предопределены договором аренды Гражданское право: учебник / под ред. М.Н. Рассолова, П.В. Алексия, А.Н. Кузбагарова. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2015. С. 396..