В связи с тем, что арендатору предоставляется вещно-правовая защита его владения арендованным имуществом, и с тем, что право пользования арендатора следует за вещью, возникают определенные основания отнесения права аренды к числу вещных прав, однако право пользования, не соединенное с правом владения арендованным имуществом, в любом случае не может быть отнесено к числу вещных прав Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 2 / под ред. А.П. Сергеева. М., 2016. С. 317..
1.2 Понятие и нормативное регулирование договора аренды здания или сооружения
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору здание или сооружение во временное владение и пользование или во временное пользование. Вопросам отношений по аренде зданий и сооружений в ГК РФ посвящен параграф 4 главы 34, ст.ст. 650-655.
Нормами, предусмотренными указанными статьями ГК РФ, определяются: юридическая природа отношений, связанных с арендой зданий и сооружений; понятие данного договора; нормы, применимые в том или ином случае к аренде зданий и сооружений, а также форма и случаи необходимости государственной регистрации договора.
Регулирование данной сферы отношений осуществляется также Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016 г.) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2015. № 29 (часть I). Ст. 4344., который определяет общий порядок государственной регистрации, а также устанавливает некоторые особенности применительно к договорам аренды зданий и сооружений.
Нормативное регулирование осуществляется и иными Федеральными законами Российской Федерации. Так, например, в Федеральном законе от 23.08.1996 г. № 127-ФЗ «О науке государственной научно- технической политике» Федеральный закон от 23.08.1996 г. № 127-ФЗ (ред. от 23.05.2016 г.) «О науке и государственной научно-технической политике» // Собрание законодательства РФ. 1996. № 35. Ст. 4137. в п. 3 ст. 5 регулируется размер арендной платы: государственным научным организациям предоставляется право сдавать в аренду с согласия собственника без права выкупа временно неиспользуемое ими, находящееся в федеральной собственности имущество, в том числе недвижимое.
В иерархии актов, содержащих нормы гражданского права, регулирующие аренду зданий и сооружений, второе по значению место после Федеральных законов Российской Федерации занимают указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ. Например, Постановление Правительства РФ от 30 июня 1998 г. № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» Постановление Правительства РФ от 30.06.1998 г. № 685 (ред. от 05.11.2009 г.) «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 27. Ст. 3200. установило порядок внесения арендных платежей за пользование арендуемым федеральным недвижимым имуществом, при котором арендатор в соответствии с договором аренды ежемесячно, не позднее 10 числа отчетного месяца, перечисляет арендную плату на лицевой счет соответствующего территориального органа Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.
Нормы гражданского права могут содержаться также в актах, издаваемых министерствами Российской Федерации и другими федеральными органами исполнительной власти (агентствами, службами и пр.). Это так называемые ведомственные нормативные акты. Органы исполнительной власти подобные акты могут принимать лишь в случаях и в пределах предусмотрены Гражданским кодексом РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами. Анализируя законодательство об аренде необходимо назвать также правовые акты, издаваемые Министерством финансов Российской Федерации и Федеральной налоговой службой Российской Федерации.
Анализируя законодательство об аренде необходимо назвать также правовые акты, издаваемые Министерством финансов Российской Федерации и Федеральной налоговой службой Российской Федерации. Так, письмо Минфина России от 28.08.2000 №01-02-01/03-318383 Письмо Минфина РФ от 28.08.2000 г. № 01-02-01/03-3183 «О финансировании государственных унитарных предприятий за счет средств арендной платы» [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс». определяет порядок финансирования государственных унитарных предприятий за счет средств арендной платы, полученной от использования этими предприятиями федерального недвижимого имущества.
Международные нормы в сфере регулирования вопросов аренды зданий и сооружений также имеют свое значение. В поисках перспективных направлений развития национальных правовых систем государств многие международные организации пришли к выводу о необходимости использования специфичного способа правовой унификации - с помощью международных модельных норм Ленковская Р.Р. Нормативно-правовое регулирование аренды зданий и сооружений // Теория и практика современной юридической науки: сборник научных трудов по итогам международной научно-практической конференции. Самара, 2016. С. 95..
Законодательство Российской Федерации располагает уникальным, отработанным юридическим инструментарием, обеспечивающим организованность и порядок в данной области арендных отношений, что позволяет расширять границы гражданско-правового регулирования имущественных отношений.
1.3 Существенные условия договора аренды здания или сооружения
В отношении понимания существенных условий договора в литературе нередко можно встретить мнение о том, что таковым выступает только предмет договора, под которым применительно к аренде понимается передаваемое арендатору имущество. Так, в одном из учебников указывается: «При общей тенденции к усилению роли договора ГК в ряде случаев снижает жесткость требований в отношении определения его условий. Речь идет о существенных условиях договора, признаваемых таковыми по закону, при отсутствии хотя бы одного из которых договор не может считаться заключенным. В новом ГК для договора аренды такие условия сведены до минимума: существенным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607 ГК). К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора» Гражданское право Российской Федерации. В 2 т. Т. 2 / отв. ред. О.Н. Садиков. М.: Контракт, Инфра-М, 2009. С. 190..
Представляется, что в данном случае под существенными понимаются те условия, которые должны быть определенно оговорены сторонами в тексте договора под страхом его незаключенности.
Вместе с тем ГК РФ предусматривает целый ряд диспозитивных норм, содержащих условия какого-либо договора. В связи с этим необходимо подчеркнуть, что если в тексте документа, отражающего содержание договора, не прописано соответствующее условие, то из этого не вытекает факт его отсутствия в договоре как в правоотношении. Это обусловлено содержанием нормы, предусмотренной п. 4 ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которой в случаях, когда стороны договора не исключили действия условия, предусмотренного диспозитивной нормой, либо не изменили его, тогда соответствующее условие договора определяется этой диспозитивной нормой, и именно в связи с этим в тексте договора это условие не определяется.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК к существенным относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Существенными следует признать те условия, которые выступают видообразующими признаками соответствующего договора, вследствие чего законодатель включает их в определение самого договора.
Исходя из легального определения договора аренды к его существенным условиям относятся условия о сроке аренды и об арендной плате. Вместе с тем ГК РФ предусматривает и диспозитивные нормы, дающие возможность определить эти условия на случай отсутствия в тексте договора соответствующих пунктов.
Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п. 1 ст. 432 ГК названо условие о предмете договора. Значительное число источников определяет предмет договора аренды как предаваемое арендатору имущество, по поводу которого заключается договор Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 2 / под ред. А.П. Сергеева. М., 2016. С. 307; Гражданское право. Часть вторая / под ред. А.И. Масляева. М., 2008. С. 101.. По мнению других авторов, предмет договора аренды нельзя сводить к передаваемому имуществу, и в качестве предмета договора следует рассматривать поведение сторон обязательства во исполнение лежащих на них обязанностей Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2011. С. 241..
В любом случае при определении предмета договора аренды в нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607). При несоблюдении данного правила договор считается незаключенным. Данное правило обусловливает необходимость обязательного приложения к договору документов, которые позволят точно идентифицировать объект аренды.
Вместе с тем внесенные в ГК РФ поправки, вступившие в силу с 1 июня 2015 г., лишают недобросовестных арендаторов правых оснований для признания договоров аренды незаключенными и для предъявления требований о возврате внесенных арендных платежей. Необходимо отметить, что суды еще раньше не удовлетворяли иски о признании реально исполняемого договора недействительным или незаключенным на том основании, что объект аренды был согласован ненадлежащим образом. Так, пункт 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» определяет: «Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность» Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 (ред. от 25.12.2013 г.) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. № 1. 2012..
В постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06.10.2014 г. по делу № А38-4920/2013 указывается: «Требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако, если стороны договора совершают действия по исполнению договора и обоюдно принимают без каких-либо возражений, то отсутствует неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон. Объект аренды согласован сторонами в договоре аренды от 01.11.2011 г. и в акте приема-передачи от 01.11.2011 г., которые ответчик подписал без замечаний. Истец исполнил свою обязанность, предусмотренную договором, в части передачи нежилого помещения, а ответчик в течение действия договора производил оплату за пользование спорным помещением, следовательно, у сторон не имелось неопределенности в отношении объекта аренды» Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06.10.2014 г. по делу № А38-4920/2013 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».. В другом постановлении, вынесенном кассационной инстанцией, указывается: «..суды установили, что договоры были подписаны сторонами последовательно (по окончании срока действия договора от 01.02.2011-31.12.2011 сторонами был подписан договор от 10.01.2012 г. сроком аренды с 01.01.2012), что свидетельствует об отсутствии неопределенности в идентификации объекта аренды и заинтересованности предпринимателя Зайцева В.Г. в сохранении правоотношений по аренде спорного имущества. Спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал. Доказательств иного суду не представлено» Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.09.2014 г. № Ф09-4678/2014 по делу № А50-10276/2013 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»..
Объектом рассматриваемого вида аренды являются здания и сооружения, выступающие особым объектом недвижимости.
Определение понятий здания и сооружение появилось в Федеральном законе «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» Федеральный закон от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013 г.) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // Собрание законодательства РФ. 2010. № 1. Ст. 5., который снял давно существующую проблему в данном вопросе, в том числе и по разграничению данных понятий, существовавшую в связи с отсутствием в законодательстве легальных дефиниций. Данный закон определяет: «Здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных, а сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов».
Соотношение данных понятий позволяет выявить специфические отличия. Так, сооружение, в отличие от здания, может представлять собой не только объемную, но и плоскостную либо линейную строительную систему, может иметь наземную часть и ограждающие строительные конструкции и своим назначением не имеет проживание или деятельность людей, которые могут там находиться непостоянно, т.е. менее двух часов. В свою очередь, здание, в отличие от сооружений, включает в себя помещения, инженерные сети и системы.
В целом, здания и сооружения как объекты аренды могут быть охарактеризованы следующими признаками:
1) они представляют собой искусственно возведенные в результате строительства объекты;
2) являясь видом недвижимого имущества, эти объекты имеют привязку к определенному земельному участку, в том числе когда определенная часть этих объектов имеет подземное расположение;
3) невозможность перемещения данных объектов без несоразмерного ущерба их назначению, обусловленная прочной (фундаментальной) привязкой объекта к соответствующему земельному участку, позволяющей отграничить эти объекты от конструкций, не относящихся к недвижимому имуществу;