- надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по ранее заключенному договору;
- готовность арендатора по истечении срока арендного договора заключить договор на тех же условиях, которые предлагают другие возможные арендаторы;
- арендатор, желающий возобновить арендные правоотношения, обязан уведомить письменно об этом арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок по окончании действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон.
С учетом диспозитивного характера нормы, предусмотренной п. 1 ст. 621 ГК РФ, в своем договоре стороны могут согласовать иные условия, сохраняющие за арендатором преимущественное право на пролонгацию договорных отношений, либо могут вообще исключить такую возможность.
Если по истечении срока договора арендатор продолжает использовать имущество при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. В противном случае он устанавливается в соответствии со ст. 314 ГК РФ Витрянский В. Расторжение (изменение) договора аренды // Хозяйство и право. 1999. № 11. С. 85..
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Рассмотрение вопросов исследуемой темы позволяет сформулировать ряд выводов и предложений.
1. Исходя из легального определения договора аренды к его существенным условиям относятся условия о предмете, сроке аренды и об арендной плате.
В целом, здания и сооружения как объекты аренды могут быть охарактеризованы следующими признаками:
1) они представляют собой искусственно возведенные в результате строительства объекты;
2) являясь видом недвижимого имущества, эти объекты имеют привязку к определенному земельному участку, в том числе когда определенная часть этих объектов имеет подземное расположение;
3) невозможность перемещения данных объектов без несоразмерного ущерба их назначению, обусловленная прочной (фундаментальной) привязкой объекта к соответствующему земельному участку, позволяющей отграничить эти объекты от конструкций, не относящихся к недвижимому имуществу;
4) здание или сооружение должно быть закончено строительством и использоваться по своему назначению.
2. Функция института права аренды состоит не только в закреплении возможности собственника извлечь выгоду из своего имущества, но и в определении содержания предоставляемых арендатору правомочий по использованию нанятого имущества, а также норм, гарантирующих осуществление этих полномочий. В частности, арендатору предоставляется право требовать устранения препятствий со стороны других лиц. Иными словами, в отношениях аренды вещные элементы возможны в тех случаях и в тех пределах, в каких они не нарушают установленные законом условия обязательства. Таким образом, двойственный правовой режим аренды зданий и сооружений позволяет относить ее к правоотношениям смешанной правовой природы.
3. Представляется целесообразным уточнить формулировку статьи 619 ГК РФ в двух направлениях: во-первых, следует подчеркнуть, что перечисленные в части первой данной статьи основания расторжения договора изначально предполагаются существенным и, во-вторых, необходимо расширить норму шестого абзаца этой статьи путем указания на то, что в договоре аренды могут быть установлены и другие основания и способы досрочного расторжения договора в соответствии с пунктами 1-3 статьи 450 Кодекса. В итоге формулировка шестого абзаца статьи 619 ГК представляется следующей: «Указанные нарушения договора аренды, допущенные арендатором, предполагаются существенными. Договором аренды могут быть установлены другие основания, а также способы досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктами 1-3 статьи 450 настоящего Кодекса»
4. Моментом заключения договора является момент внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости, т. е. между моментом его подписания и регистрацией проходит достаточно длительный срок. Однако в практике возникали случаи, когда недобросовестные арендодатели в этот промежуток времени заключали договоры аренды тех же объектов на срок меньше года, ссылаясь на то, что ранее подписанный договор не заключен, поскольку не зарегистрирован.
Полагаем, что такая практика незаконна, хотя формально договор еще не заключен. Действия арендодателя по заключению договора аренды на срок менее года при наличии подписанного договора аренды того же объекта на срок более года при условии передачи его на государственную регистрацию следует квалифицировать как злоупотребление правом.
Представляется, что после подписания договора аренды и передачи его на государственную регистрацию у арендатора возникает право законного ожидания - ожидания акта государственной регистрации, которая является актом административным и не связанным с волеизъявлением сторон договора. В арбитражной практике сформировалась позиция, что подлежащий государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, подписанный до государственной регистрации права собственности арендодателя на данное недвижимое имущество, но зарегистрированный после нее, является действительным. Если данный подход развить, то действительным для сторон является договор, подписанный, но еще не зарегистрированный. Соответственно, у арендатора имеется законное право на передачу имущества в аренду, а значит, и требования регистрации договора. Право собственности арендодателя в части правомочия распоряжения путем передачи того же имущества в аренду в таком случае ограничено.
5. С целью придания норме, предусмотренной п. 2 ст. 651 ГК РФ, предполагаемого смысла законодателя, а также с целью удовлетворения потребностей правоприменительной практики, представляется возможным скорректировать норму, предусмотренную п. 2 ст. 651 ГК РФ, изложив ее диспозицию следующим образом: «Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, кроме случаев, когда договор заключен на срок менее одного года».
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Конституция Российской Федерации. Принята Всенародным референдумом 12.12.1993 г. М., 2017.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017 г.) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2017. № 7. Ст. 1031.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016 г.) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410; 2016. № 22. Ст. 3094.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016 г.) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
5. Федеральный закон от 04.03.2013 г. № 21-ФЗ (ред. от 30.12.2015 г.) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2013. № 9. Ст. 873.
6. Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016 г.) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2015. № 29 (часть I). Ст. 4344.
7. Федеральный закон от 23.08.1996 г. № 127-ФЗ (ред. от 23.05.2016 г.) «О науке и государственной научно-технической политике» // Собрание законодательства РФ. 1996. № 35. Ст. 4137.
8. Федеральный закон от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013 г.) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // Собрание законодательства РФ. 2010. № 1. Ст. 5.
9. Федеральный закон от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7627.
10. Основы Законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. № 810-I // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1989. № 25. Ст. 481.
11. Постановление Правительства РФ от 30.06.1998 г. № 685 (ред. от 05.11.2009 г.) «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 27. Ст. 3200.
12. Письмо Минфина РФ от 28.08.2000 г. № 01-02-01/03-3183 «О финансировании государственных унитарных предприятий за счет средств арендной платы» [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».
13. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 (ред. от 25.12.2013 г.) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. № 1. 2012.
14. Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. 2005. № 5.
15. Определение Верховного Суда РФ от 01.09.2016 г. № 306-ЭС16-3858 по делу № А55-28556/2014 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».
16. Определение Верховного Суда РФ от 13.10. 2009 г. № 5-В09-95 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».
17. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.09.2012 г. по делу № А56-60191/2011 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».
18. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06.10.2014 г. по делу № А38-4920/2013 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».
19. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.09.2014 г. № Ф09-4678/2014 по делу № А50-10276/2013 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».
20. Белов В.А. Договор аренды и государственная регистрация // Вестник арбитражной практики. 2016. № 2.
21. Богацкий Ф.А. Форма и срок как составные элементы договора аренды зданий и сооружений в российском гражданском праве // Вестник Калининградского филиала Санкт-Петербургского университета МВД России. 2008. № 2-1.
22. Болотокова Л.Х. Договор аренды зданий и сооружений как объект гражданского права // Новая наука: финансово-экономические основы. 2017. № 1.
23. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2011.
24. Витрянский В. Расторжение (изменение) договора аренды // Хозяйство и право. 1999. № 11.
25. Войтович Е.Н. Договор аренды - досрочное расторжение // Консультант бухгалтера. 2000. № 3.
26. Гражданское право Российской Федерации. В 2 т. Т. 2 / отв. ред. О.Н. Садиков. М.: Контракт, Инфра-М, 2009.
27. Гражданское право. Часть вторая / под ред. А.И. Масляева. М., 2008.
28. Гражданское право: учебник / под общ. ред. С.С. Алексеева, С.А. Степанова. М.: Проспект, 2017.
29. Гражданское право: учебник / под ред. М.Н. Рассолова, П.В. Алексия, А.Н. Кузбагарова. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2015.
30. Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 2 / под ред. А.П. Сергеева. М., 2016.
31. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. М., 2009.
32. Завидов Б.Д. Договорное право России. М., 1998.
33. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. В 2 т. Т. 1 / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2010.
34. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть 2 / под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского. М.: Юристъ, 2006.
35. Кулаков В.В. О некоторых актуальных вопросах правового регулирования арендных отношений // Вестник Тверского государственного университета. Серия: Право. 2015. № 2.
36. Лезина К.В. Договор аренды зданий и сооружений // Право и закон: история, теория, практика: коллективная монография / под ред. С.Г. Киселева. М., 2015.
37. Ленковская Р.Р. Нормативно-правовое регулирование аренды зданий и сооружений // Теория и практика современной юридической науки: сборник научных трудов по итогам международной научно-практической конференции. Самара, 2016.
38. Нечаева Э.В. Гражданско-правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений // Проблемы и перспективы развития современной юриспруденции сборник научных трудов по итогам международной научно-практической конференции. Нижний Новгород, 2016.
39. Петрова Е.И. Договор аренды зданий и сооружений: проблемы теории и практики // Актуальные проблемы корпоративного права. Вестник магистратуры Саратов, 2016.
40. Рекомендации Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа «О практике применения норм гражданского законодательства», принятые по итогам заседания, состоявшегося 2 июня 2011 г. на базе Арбитражного суда Республики Коми, и одобренных Президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 22 июня 2011 г. № 2 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».
41. Смирнова А.А. Особенности расторжения договора аренды зданий и сооружений // Актуальные вопросы права, экономики и управления: сборник статей VI Международной научно-практической конференции / под общ. ред. Г.Ю. Гуляева. Пенза, 2017.
42. Смирнова А.А. Предмет договора и арендная плата как существенные условия договора аренды зданий и сооружений // Научно-технический прогресс: актуальные и перспективные направления будущего: сборник материалов II Международной научно-практической конференции: в 2-х т. Том. II. Кемерово: Западно-Сибирский научный центр, 2016.