Дипломная работа: Гражданско-правовое регулирование сделок и условия их действительности по законодательству Российской Федерации
Внимание! Если размещение файла нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам
52
2) предусмотренных соглашением сторон, даже если по закону для сделок данного
вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ).
Обязательное нотариальное удостоверение может быть предусмотрено и
соглашением сторон, хотя по закону оно и не требовалось. На практике это
происходит чаще всего при отчуждении недвижимости, ввиду особой важности этих
сделок. Нотариус не вправе отказать в удостоверении любой сделки,
соответствующей закону.
В литературе значение нотариального удостоверения рассматривают в
придании документу большей достоверности по сравнению с документом,
составленным в простой письменной форме
1
. С этим, как представляется, следует
согласиться, поскольку роль нотариуса, как известно, сводится не к оказанию
сторонам договора услуг правового характера, а в обеспечении законности сделки
как таковой.
Более подробно процесс совершения нотариальных действий, в том числе
нотариальное удостоверение договора, регламентируется в Основах
законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. Верховным Советом РФ
11 февраля 1993 г. N 4462-1)
2
, определяющих общий механизм работы нотариуса.
В некоторых случаях письменные сделки подлежат государственной
регистрации, в первую очередь это касается сделок с землей и другим недвижимым
имуществом (п. 1 ст. 164 ГК РФ), на основании ст. 131 ГК РФ и Закона "О
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
3
. Ст. 164 ГК РФ
развивает положения п. 2 ст. 8 и ст. 131 ГК РФ. Согласно п. 2 ст. 8 права на
имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента
регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. При
этом в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные
права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и
1
Карев Я.А. Электронные документы и сообщения в коммерческом обороте: правовое регулирование. М.: Статут,
2006. Ст. 113.
2
Основы законодательства Российской Федерации о нотариате. Утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1(ред. от 29.06.2012) //
"Российская газета", N 49, 13.03.1993.
3
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним" // "Российская газета", N 145, 30.07.1997.
53
прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном
реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на
недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право
хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного
наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а
также иные права в случаях, предусмотренных законом.
Из приведенных норм и положений ст. 164 ГК РФ следует, что
государственная регистрация является юридическим актом признания и
подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода
или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения. При
этом в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
государственная регистрация является единственным доказательством
существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию
правильности регистрации прав и сделок. Права на недвижимость возникают на
основании юридического состава, включающего два юридических факта:
соглашение и акт государственной регистрации права. Только после
государственной регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают
право собственности и, следовательно, получают возможность по своему
усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы -
право владеть и пользоваться арендованным имуществом и т.д.
Введение единой государственной регистрации должно обеспечить
достоверность и полноту информации о наиболее важных и сложных сделках и тем
самым содействовать устойчивости и прочности гражданского оборота.
Обязательность регистрации сделок с недвижимым имуществом устанавливается не
только в виде общего правила, но и предусматривается применительно к отдельным
видам договора продажи недвижимости (ст. 551 ГК РФ), мены (ст. 567, 551 ГК РФ),
дарения (п. 2 ст. 574 ГК РФ), отчуждения недвижимого имущества под выплату
ренты (ст. 584 ГК РФ), аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ),
54
доверительного управления недвижимым имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК РФ),
коммерческой концессии (п. 2 ст. 1028 ГК РФ).
Ст. 584 ГК РФ устанавливает, что договор ренты подлежит нотариальному
удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого
имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Так, Решением Губкинского городского суда, оставленным без изменения
кассационным определением, истцам в удовлетворении заявленных требований о
признании недействительными договора пожизненного содержания с иждивением,
завещания отказано.
Судебные постановления отменены в порядке надзора по следующим
основаниям.
Как установлено судом, В. и К. 28 марта 2008 г. заключен и нотариально
удостоверен договор пожизненного содержания с иждивением, где содержание
обусловлено передачей в собственность квартиры.
Разрешая спор и отказывая в признании упомянутого договора
недействительным, суд пришел к выводу о его заключении в надлежащей форме, о
соответствии договора требованиям статей 584, 599, 605 ГК РФ и об отсутствии,
исходя из доводов истицы, предусмотренных ст. 168 ГК РФ оснований для
признания договора недействительным.
При этом не учтено, что в соответствии с требованиями ст. 584 ГК РФ договор
ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий
отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также
государственной регистрации.
Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту
заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ). Это правило согласно
положениям п. 2 ст. 601 ГК РФ применяется к договору пожизненного содержания с
иждивением.
Исходя из анализа приведенных норм, оспариваемый договор подлежит
государственной регистрации, а права и обязанности по нему возникают у сторон
именно с этого момента (статья 433 ГК РФ). В случае несоблюдения обязательного
55
требования закона о государственной регистрации договор нельзя считать
заключенным, он не имеет юридической силы и не порождает никаких юридических
последствий.
В пункте 14 оспоренного договора прямо указано на приобретение
плательщиком ренты права собственности на квартиру с момента государственной
регистрации договора, а также на то, что договор считается заключенным с момента
такой регистрации.
В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ вытекающие из приведенных норм
права юридически значимые обстоятельства, связанные с наличием
государственной регистрации упомянутого договора, с моментом его заключения на
обсуждение сторон не выносились.
Признав необходимым и истребовав при подготовке дела к судебному
разбирательству из УФРС по Белгородской области (Губкинское отделение)
материал по заявлению В. о государственной регистрации сделки, установив
отсутствие государственной регистрации договора и приостановив в порядке
обеспечения иска государственную регистрацию, суд при разрешении спора по
существу оставил эти обстоятельства без внимания и оценки.
Между тем, их выяснение имело существенное значение для правильного
разрешения спора с учетом положений п. 2 ст. 166 ГК РФ, устанавливающей право
суда по своей инициативе применить последствия недействительности ничтожной
сделки.
По смыслу приведенной нормы права суд вправе признать сделку ничтожной
и применить последствия ее недействительности как при отсутствии предъявленных
к ответчику исковых требований, так и по другим, нежели заявленным истцом
основаниям, если установит наличие обстоятельств, свидетельствующих о
ничтожности сделки.
1
Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации
устанавливаются Законом о регистрации недвижимости, Правилами ведения
1
Обзор судебной практики по гражданским делам за декабрь 2008 года // СПС «Консультант
плюс».
56
Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(ЕГРП), утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N
219
1
, и другими нормативными правовыми актами.
Государственная регистрация является единственным доказательством
существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на
недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Требование государственной регистрации сделок и прав на недвижимое
имущество составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения.
Так, не подлежат государственной регистрации сделки и права на жилые
помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма
жилого помещения (гл. 35 ГК). Кроме того, не регистрируются права на жилье,
вытекающие из договора безвозмездного пользования (гл. 36 ГК).
По поводу государственной регистрации договоров аренды жилых и нежилых
помещений Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 2 информационного
письма от 1 июня 2000 г. N 53 указал следующее: "Принимая во внимание то, что
нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или
сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в
Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные
нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к
таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 ст. 651
Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 ст. 651
Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений,
заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации
и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых
помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной
регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с
пунктом 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации"
2
.
1
Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (ред. от 22.11.2006) "Об утверждении Правил ведения Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // "Российская газета", N 42, 04.03.1998.
2
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 О государственной регистрации договоров аренды
нежилых помещений // Специальное приложение к "Вестнику ВАС РФ", N 11 (ч. 2), 2003
Источник: https://baza.diplomsite.ru/previewfile/7793