Для того чтобы зафиксировать право на имущество, в региональный отделение Росреестрa совместно с квитанцией о оплате госпошлины представляются следующие документы:
свидетельство, подтверждающее право на имущество продавца на это помещение;
договор;
документ, который является основанием для получения продавцом свидетельства, к примеру, договор дарения квартиры, здания либо земельного участка, свидетельство, подтверждающее право на наследство согласно завещанию либо согласно закону;
заявление от супругa продавца о том, что он либо она не возражает против совершения сделки.
Дополнительно могут быть представлены и другие имеющиеся в наличии.
Для того чтобы зарегистрировать право на имущество, все подготовленные документы должны быть представлены сторонами или непосредственно их представителями, права которых оформляются у нотариуса и где выдаются нотариально удостоверенные доверенности.
Доверенность на регистрацию права собственности должна содержать указание на права, которыми представитель в соответствии с ней наделяется, в том числе:
право представителя подавать в регистрационный орган все необходимые документы,
право расписываться и получать по результатам произведенных регистрационных действий зарегистрированный договор, а также свидетельство.
В случае Если представитель не обладает правом получения денежных средств от сделки, это необходимо также отметить в доверенности.
. Правоустанавливающий документ, утверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение. Такие документы перечислены в ст. 17 Закона о регистрации [5, c. 3]. Она называется «Основания для государственной регистрации прав». Правоустанавливающим документом может быть, к примеру, свидетельство о праве на наследство и т.д. Сдается также в 2-х экземплярах - оригинал и копия.
. План жилого помещения и документ, включающий описание жилого помещения, удостоверенные органами согласно учету объектов недвижимого имущества. В 2-х экземплярах - оригинал и копия. Должны быть удостоверены органами согласно учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа. Это поэтажный план либо кадастровый паспорт и разъяснение.
. Документ о лицах, обладающих согласно законодательству правом пользования жилым помещением, с указанием данного права, заверенная должностным лицом, отвечающим за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства. Известна также как выписка из домовой книги. Сдается вновь в 2-ух экземплярах - оригинал и копия.
Большинство являются владельцами недвижимости - квартиры, дома, земельного участка. Такое положение обязывает знать ответы на отдельные правовые вопросы, с какими рано или поздно мы можем повстречаться, например, при приобретении или продаже этого самого недвижимого имущества. Реализация квартиры - дело серьезное и хлопотное. Недостаточно отыскать покупателя и согласовать с ним вопрос о стоимости, но чтобы сделка была признана легитимной, и в дальнейшем у продавца и у покупателя не появилось излишних проблем, следует приготовить «энное» количество документов, необходимых при оформлении купли-продажи. Как правило, сбором таких документов занимаются риэлтерские фирмы, однако заметно подешевле это произвести самому лично, в особенности если сделку планируется совершить без дорогих посреднических услуг.
Одна из значимых бумаг, что понадобится для купли либо продажи недвижимости, - кадастровый паспорт на квартиру, дом либо землю. Без его оформления ни одна сделка не будет считаться действительной. Помимо этого, он понадобится при получении разрешения для перепланировку квартиры, а кроме того при оформлении права наследования. что же такое кадастровый паспорт на жилплощадь и как его оформить?
Понятие «кадастровый паспорт» официально закреплено в Российской Федерации с 01 марта 2008 года, когда вступил в силу закон «О государственном кадастре недвижимости». Эта норма определила образование информационного ресурса, который содержит информацию абсолютно обо всем учтенном недвижимом имуществе на всей территории Российской Федерации, т.е. участках земли, домах и постройках, квартирах и прочих помещениях, незавершенных объектах, а так же о территориальных границах всех субъектов Федерации. Этот закон установил обязательное получение кадастрового паспорта собственниками помещений при регистрации своих прав. Таким образом, кадастровый паспорт на квартиру - это выписанные из гос. реестра сведения об объектах недвижимости, такие какие необходимы при регистрации права собственности и проведении с ней всевозможных сделок.
Где можно получить кадастровый паспорт? Для этого необходимо обратиться в проектно-инвентаризационное бюро (БИП), которое располагается по месту нахождения квартиры, имея с собой заявление, документ удостоверяющий личность, и документ о собственности на эту квартиру.
Чем различается кадастровый паспорт на квартиру от технического паспорта. До первого марта 2012 года существовал закон, согласно которому при совершении всевозможных сделок с недвижимостью и регистрации прав на нее был нужен тех. паспорт объекта. Данный документ, включал гораздо большее количество данных о объекте (план жилплощади, материал стен и перекрытий, год постройки здания, сроки капитально - ремонтных работ, а кроме того инвентаризационную цену), сейчас является добавлением к кадастровому паспорту и выдается при необходимости и дополнительном запросе. Для совершения сделок и регистрации права собственности в настоящее момент достаточно обладать только лишь кадастровым паспортом на квартиру, но, скажем, при оформлении ипотеки банк может потребовать и тех. паспорт объектa.
Сейчас немного о сроках действия кадастрового паспорта. Постановлением правительства РФ сведения о оценке всех объектов недвижимости, являющихся собственностью граждан, действительны в течении года, а период начала отсчета - 1-ое января каждого текущего года. И хоть у кадастрового паспорта не может быть ограниченного действия, сведения, отмеченные в нем, действительны только лишь в течение года. Отталкиваясь от этого, получение кадастрового паспорта на жилплощадь ограничивается 1-м годом. В случае если в течение данного периода у вас не получилось произвести предполагаемую сделку, в таком случае этот документ теряет свою значимость, и его необходимо делать заново.
Кроме того, если договор совершен под условием (то есть, если в договоре предусмотрено, что продавец или покупатель, например, должны перед заключением сделки сделать что-то еще - провести ремонт, дератизацию (вытравить грызунов) и т.д., иначе сделка не состоится), то вместе с вышеназванным пакетом документов для государственной регистрации нужно представить еще и документы, подтверждающие выполнение заявленных условий. Тоже в двух экземплярах - подлинники, копии.
Наконец, если сторонами договора являются физические лицa, то каждое из них должно предъявить подлинник документа, удостоверяющего личность (паспорт).
Если же в сделке по купле-продаже жилого помещения участвуют юридические лица, то они, помимо всех перечисленных выше документов также представляют в Федеральную регистрационную службу:
подлинники (для предъявления) и копии учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ). Если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то можно представить выписку из ЕГРЮЛ, свидетельствующую об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица;
подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации.
Наличие паспорта для представителя юридического лица также обязательно.
Передача денег от покупателя продавцу. Особый вопрос - как именно происходит передача денег от покупателя продавцу. Если предусмотрена оплата наличными, то участники сделки обычно обращаются за помощью к банку, оформляя, например, договор аренды банковской ячейки.
В любом случае лучше указывать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты в договоре.
В договоре должны быть отражены абсолютно все существенные для продавца или покупателя моменты. Поэтому, повторим, юридическая помощь при составлении договора не повредит. Например, если по каким-то причинам право продавца ограничено, то это должно быть отражено в договоре в обязательном порядке. Таким образом, если квартира находится в залоге, а в договоре об этом ничего не сказано, то государственную регистрацию такой договор не пройдет. Или если продавцом стал несовершеннолетний (ребенок до 14 лет), то от его имени договор заключается и подписывается только родителями, усыновителями или опекунами, но не им самим. А вот если продавец и покупатель - несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, то договор заключается (и подписывается) ими самостоятельно с письменного согласия законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Вообще же - и об этом необходимо помнить всегда - каждая ситуация уникальна, и для того, чтобы учесть все возможные нюансы и аспекты каждого случая, лучше всего обращаться за юридической консультацией.
После того, как договор зарегистрирован, сделка заключена, у покупателя, помимо ключей от жилплощади, должны быть на руках следующие документы:
зарегистрированный в установленном порядке договор купли-продажи квартиры;
свидетельство о праве собственности;
передаточный акт.
Изменению и расторжению договора посвящена глава 29 Гражданского кодекса (ГК). Вообще расторжение договора - это частный случай прекращения договора. Рассмотрим порядок расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества.
Если необходимо признать сделку с недвижимостью недействительной, следует помнить, что заявление о признании сделки ничтожной и другие исковые документы необходимо продать в суд в течение одного года со времени, когда вам стало известно об обстоятельствах, на основании которых данная сделка может быть признана недействительной или оспоримой.
По общему правилу расторгнуть можно только уже заключенный, действительный договор, который еще не был исполнен и, следовательно, еще действует. Однако это правило не применимо к сделкам купли-продажи недвижимости, поскольку сама процедура заключения таких договоров имеет определенную специфику. Дело в том, что при заключении любых договоров купли-продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход права собственности.
Сделки которые подлежат гос. Регистрации будут считаться заключенными с момента регистрации, а не после подписания их сторонами или нотариального заверения. [22, c. 334].
В Сделках с недвижимостью регистрируют переход права собственности, но не саму сделку. Исключением являются сделки связанные с продажей жилых помещений (статья 558 ГК РФ), которые подлежат государственной регистрации. Расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения можно будет только после того, когда сама сделка уже зарегистрирована.
В соответствии с п. 4 статьи 453 ГK РФ стороны не вправе потребовать возврата того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено законодательством или соглашением сторон. Следовательно, расторгнуть зарегистрированный договор купли-продажи жилого помещения, когда уже зарегистрирован и переход права собственности, практически неосуществимо.
Соответственно, можно расторгнуть только действующий договор купли-продажи недвижимости. Таким образом, если стороны достигли согласия вернуться в первоначальное положение после государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, то они должны заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец становится покупателем, а покупатель продавцом.
Нужно отметить важную роль правильной квалификации заключенного договора. К примеру, по одному делу суд вышестоящей инстанции указал, что, поскольку судебными инстанциями не дана надлежащая правовая квалификация оспариваемого договора, принятые по делу судебные акты, как суда первой и суда апелляционной инстанций, подлежат отмене, а дело - направлено вновь на рассмотрение в суд первой инстанции. [9]
Напомним, то что общему правилу предметом предварительного договора является заключение основного договора, а не передача имущества. К примеру - Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2011 №18АП-3119/2011 по делу N А07-15560/2009 сформулирована следующая правовая позиция. По мнению суда, по смыслу нормы п. 1 ст. 429 ГК РФ предмет предварительного соглашения это заключение сторонами основного договора в согласованный сторонами срок определенный предварительным договором. Применительно к данному делу заключение предварительного договора аренды вызывало у сторон обязательство не передватьт имущество в пользование, а только лишь заключить основной договор в дальнейшем.
Надо отметить тот факт, то что сегодняшняя практическая деятельность арбитражных судебных инстанций предписывает воспринимать некоторые предварительные договоры как договоры купли-продажи недвижимого имущества с присутствием обязательного условия о предварительной оплате. С подобными договорами связана процедура предварительной оплаты, до заключения основного договора (передачи прав на недвижимое имущество).