Особенную значимость приобретает сумма предварительной оплаты, с которой появляется степень «существенности». «Существенность» связана с тем процентом от общей суммы, который вносится покупателем, представляется необходимым определить сумму в 70% от установленной суммы в качестве существенной части, на которую можно опираться при изучении спорных вопросов предварительного и основного договора.
Очень важно обратить внимание на мнение ВАС РФ.
Руководствуясь установленной и представленной логикой ВАС РФ, на сегодняшний момент практически не имеет правового значения то, как будет уплачена стоимость недвижимого имущества: это может сделает как целой суммой, а так же и в рассрочку. Необходимое условие для такого договора, это оплата суммы в полном объеме до заключения основного договора. В таком случае предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества уже и является основным. В этой связи появляется вопрос: до какого времени должна быть уплачена сумма покупаемой недвижимости, для того чтобы отношения сторон возможно было квалифицированы как договор купли-продажи?
Если отталкиваться от общепризнанного юридической практикой современного понятия «предварительная оплата», то правильно будет предположить, то что данные действия приобретателю недвижимости необходимо совершить до момента передачи самой недвижимости.
Нужно учесть, то что право собственности на объекты недвижимости появляется у лиц, заключивших договор купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ. В данном случае можно толковать следующим образом - фактически с момента государственной регистрации в ЕГРП имущественного права за покупателем[10].
Таким образом, позиция судебных инстанций РФ в настоящее момент основывается на том аспекте, что параграф 7 главы 30 Гражданского Кодекса РФ не содержит конкретных положений, которые могли бы запретить заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, на которое у продавца на момент заключения договора не зарегистрировано право собственности на недвижимость и сделок с ней в едином гос. реестре. Отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество не является основанием для признания такого договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным. Этот вывод подтверждает ВАС ссылаясь на пункт 2 ст. 455 ГК РФ. Согласно указанной норме к предмету договора купли-продажи относится как товар, который имеется в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если другое не предусмотрено законом или не вытекает из характера товара (купли-продажи недвижимого имущества). [11]
Судебная практическая деятельность РФ исходит также из той точки зрения - если отсутствует в предварительном договоре кадастровый номер объекта недвижимости, то это не делает договор недействительным. В случае когда стороны сделки заключили договор купли - продажи недвижимости, индивидуальные черты предмета договора могут быть указаны с помощью других сведений, с помощью каковых возможно определить недвижимое имущество, которое передается покупателю по договору. [11]
Если судебная инстанция судебной системы РФ на основаниях предоставленных доказательств все таки придет к такому выводу, что стороны не достигнувшие согласия в отношение того, какое конкретно имущество передается в собственность приобретателя, то в таком случае договор продажи недвижимости не будет считаться как заключенный. Судебная практическая деятельность рекомендует в таких случаях конкретные способы защиты покупателя от действий недобросовестного продавца имущественных прав. К примеру - покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения касательно того, что указанной в договоре информации достаточно для идентификации предмета договора купли-продажи недвижимости. Тогда покупатель вправе требовать с продавца возмещения реального ущерба, который причинен в результате признания договора незаключенным, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца применительно к абзацу второму п. 2 статьи 178 ГК РФ[11].
Другое существенное условие предварительного договора, заключемого8 на постройку новой недвижимости. Кроме условия об объекте продаваемого имущества, является и стоимость продаваемого объекта. Стоимость будущей недвижимости может быть установлена за единицу ее площади или другим образом (этот момент описан в п. 3 ст. 555 ГК РФ).
Тут, можно привести пример, относящийся к решению проблем прав собственности. Направившись в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, РООИ X требовал признать недействительными некоторые пункты предварительного договора купли-продажи недвижимости, так как они не соответствуют требованиям пункта. 1 ст. 307, ст. 328, пункта. 1 ст. 429 ГК РФ. Оспариваемые условия предварительного договора купли-продажи недвижимости предусматривали, что уплату стоимости квартиры нужно производить покупателю безналичным перечислением финансовых средств в сумме 7 525 250 руб., не позже 7 марта 2010 г.
Суд удовлетворил иск, объяснив это тем, что к предмету договора предварительного договора, могут относиться только обязательства о заключение в будущем основного договора купли-продажи недвижимости и поэтому недопустимо включение условия о денежных обязательствах сторон в предварительный договор, за исключением обязательств, обусловленных обеспечением основного обязательства.
ВАС отменяя решение, указал, исходя из системного толкования положений действующего законодательства, можно прийти к выводу о том, что предварительный договор продажи недвижимости может содержать условия об определенных денежных обязательствах сторон, участвующих в сделке[12]. Данная позиция по рассматриваемым спорам по отношению условий передачи имущественных прав на недвижимую недвижимость отображена и в других некоторых судебных правоприменительных актах[13].
Ниже еще вернемся к форме предварительного договора продажи недвижимого имущества. Вот следующий пример в котором будет рассмотрен этот вопрос. Так, по одному из дел суд кассационной инстанции согласился с выводом апелляционной инстанции о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК РФ предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в форме, установленной для основного договора купли-продажи недвижимого имущества. К предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества применяются только правила о обязательной форме основного договора. Условие об обязательной государственной регистрации договора долевого строительства не распространяется на предварительный договор, поскольку предметом предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества[14]. В данном случае речь идет о тех предварительных договорах купли-продажи недвижимого имущества, которые не содержат условия о предварительной оплате товара.
Отсутствие государственной регистрации предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества несет в себе негативные тенденции. Так, в том случае, если застройщик решит повторно продать объект, в отношении которого уже был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, то есть фактически после постройки недвижимости заключит с другим лицом обычный договор купли-продажи, то именно последний покупатель будет считаться добросовестным приобретателем жилья. Соответственно, в этом случае первоначальный дольщик лишится возможности требовать передачи недвижимости.
Другой риск дольщика при схеме с предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества связан с положением действующего российского законодательства о том, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества утрачивает силу в том случае, если в установленный срок стороны не подписали основной. Пока объект не сдан и не приобретен в собственность застройщика, сделку купли-продажи заключить невозможно. Однако в этом случае дольщик не лишен возможности требовать внесенную предоплату обратно, а также возмещения убытков.
Таким образом, схема с предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества, как в случае признания его договором купли-продажи, так и воспринимаемого именно как предварительный договор, позволяет сохранить деньги, но не гарантирует обязательную передачу недвижимости дольщику. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора купли-продажи недвижимого имущества. Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ о том, что суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Споры, возникающие по поводу предварительного договора
купли-продажи недвижимости, разрешаются согласно нормам Гражданского Кодекса РФ
по договорам купли-продажи, включая положения пункта 3,4 ст. 487 ГК РФ. Более
того, Высший Арбитражный Суд РФ делает вывод касательно того, что положение ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации» относятся е специальным в сравнении с положениями Гражданского Кодекса
РФ по купле-продаже которая будет создана в будущем. Основываясь на выше
изложенном необходимо принимать во внимание, что вовлечение денежных средств
граждан с целью постройки многоквартирных домов и иных объектов и построек
недвижимости может быть только теми способами, что в п. 2 статьи 1 ФЗ «Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации», то есть фактически посредством заключения указанного договора купли
- продажи недвижимости. Помимо этого, в случае, если в тексте договора
купли-продажи недвижимой вещи мало сведений для индивидуализации проданного
объекта недвижимости, тем не мене они имеются к примеру, в акте
приема-передачи, составленном сторонами в исполнение заключенного ими договора,
в таком случая договор купли - продажи недвижимой собственности не может быть
признан незаключенным. Согласно данному обстоятельству отказ органа по
регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в государственной регистрации
перехода права собственности на переданное недвижимое имущество к покупателю
ссылаясь на то, что договор купли - продажи недвижимого имущества не может
считаться заключенным, а также не соответствует закону и может быть признан
судом незаконным в порядке предусмотренном законом согласно части. 2 ст. 201
АПК РФ.
2.2 Права и обязанности сторон договора
купли-продажи недвижимости
Содержанием договора купли-продажи недвижимости являются права и обязанности сторон такого договора.
По договору купли-продажи недвижимости. Главной обязанностью продавца является передача недвижимой собственности покупателю. Эта обязанность общая абсолютно для всех договоров купли продажи-недвижимости. Для покупателя имущества по договору купли продажи недвижимости на недвижимую собственность возникает с момента регистрации перехода право собственности, которое может совпадать, а может и не совпадать с фактической передачей недвижимого имущества. Таким образом, в договоре купли - продажи недвижимости следует довольно четко отличать переход права собственности и фактическую передачу недвижимого имущества актом передачи.
Нужно отметить тот факт, что главной обязанностью продавца по большей части рассматривать как ответственность покупателя, передать право собственности на проданную недвижимое имущество, и ввести его во владение недвижимостью. [52, c. 430]
Необходимо иметь в виду, что подписание договора купли - продажи недвижимости - это недостаточное основание для государственной регистрации прав. Было бы справедливо, чтобы рассмотреть законодательный подход, как минимум спорным. В качестве общего правила, согласно с которым основание возникновения права собственности у покупателя вещи возникает с момента ее передачи покупателю в соответствии с пунктом 1 статьи 223 ГК РФ. Итак следует подчеркнуть то, что нынешнее законодательная логика призывает к тому что бы передача недвижимого имущества осуществлялась с целью исполнения обязательств по договору продажи недвижимости. Государственная регистрация прав собственности, происходить основываясь на заключенном договоре купли-продажи недвижимости между сторонами. Помимо этого, правовая значимость передаваемой вещи должна быть, и в тех случаях когда столкновения между базовыми претензиями приобретателей по своим требованиям в различных договорах купли - продажи недвижимой собственности, заключенным с одним поставщиком, предпочтение следует отдавать человеку, которому имущество передано (собственность) продавца. [53, c. 18]
От сюда следует что передача недвижимого имущества для исполнения обязательств, происходящих из договора купли - продажи недвижимой собственности необходимо иметь правовое значение - это основа для государственной регистрации отчужденного имущества.