Отметим, что в большинстве своем суды стараются пресекать случаи злоупотребления правами и не вселять собственников микродолей в жилые помещения. В 2013 году Верховный Суд в определении N 4-КГ13-32 от 03.12.2013 констатировал, что в случае, если долю в праве невозможно выделить в натуре, то совместное проживание всех сособственников в квартире невозможно без нарушения прав тех из них, кто обладает большими долями в общем праве. В Определении ВС РФ пришел к двум значимым выводам: во-первых, право участника общей долевой собственности на проживание и вселение не является безусловным (это положение прочно закрепилось в практике судов, как было отмечено выше) и, во-вторых, права иных сособственников могут быть нарушены вселением владельцев «микродолей». Тем не менее, некоторые суды все еще разрешают такое вселение (см. пример определения Ярославского областного суда, приведенный выше). Таким образом, данная проблема должна найти свое решение в гражданском законодательстве.
Сейчас в Государственную Думу внесен проект Федерального закона № 346930-7 от 21.12.2017 г. В законопроекте предлагается запретить образование новой доли, если после ее продажи на каждого жильца в квартире придется менее учетной нормы, установленной местными властями. В Москве, например, она составляет 10 метров для отдельной квартиры и 15 - для коммунальной Квартира не резиновая. В России запретят продажу мелких долей в жилище. https://rg.ru/2017/12/26/v-gosdume-predlozhili-zapretit-prodazhu-melkih-dolej-v-kvartire.html 01.04.2018 г. В случае, если сделка по купле-продаже такой доли все же будет заключена, она считается ничтожной. Кроме того вводятся ограничения на вселение в квартиру. «Если в результате вселения в жилое помещение на одного человека будет приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения, такое вселение допускается собственником в отношении лиц, являющихся супругом, детьми или родителями собственника. В отношении других лиц вселение допускается на основании судебного решения о признании членом семьи собственника жилого помещения, либо в случаях, если такое вселение допускается в соответствии с федеральным законом». В то же время, в законопроекте отмечается, что его положения не применяются к отношениям, возникшим в результате приватизации имущества и при наследовании.
Хотелось бы обратить внимание на исключения, которые предложены законопроектом. Они уже не относятся к теме «квартирного рейдерства», но поднимают другую проблему, относящуюся к теме сделок с частями доли («микродолями»). В случае, если гражданину по наследству достается такая микродоля, то не вполне понятно, что ему с ней делать. Пытаться продать ее третьему лицу невозможно, т.к. пользоваться и владеть таким имуществом. не имеет смысла. То есть, имеет смысл договариваться с остальными участниками общей долевой собственности. Но что делать, если этого сделать не получается? Остается единственный вариант - можно обратиться с иском в суд и на основании абз 2 п.3 ст 252 ГК РФ потребовать от сособственников выплаты стоимости доли, выдел которой в натуре невозможен.
Казалось бы, решение проблемы найдено. Однако практика высших судов показывает, что то не так. В одном из дел, рассмотренных ВС РФ, необходимо было ответить на вопрос: что делать, если сособственник не хочет увеличивать свое имущество за счет чьей-то маленькой доли и платить за нее? Суды низших инстанций удовлетворили требования собственницы микродоли и обязали ответчицу (обладательницу самой большой доли) выплатить компенсацию истице согласно п.3 ст. 252 ГК РФ.
Верховный суд, занявший прямо противоположную позицию, подчеркивает - возможность уплатить собственнику маленькой доли ее стоимость существует только в том случае, если другие сособственники не возражают принять от него эту долю. Определение Верховного Суда РФ от 22.03.2016 N 18-КГ16-11 // СПС «Консультант Плюс». Принудить сособственника выкупить чью-то долю нельзя. Решение апелляционной инстанции было отменено.
Таким образом, получается, что в рассматриваемом деле наследник маленькой доли в общем долевом имуществе никак не может получить экономическую выгоду от наследства. Положения рассмотренного нами законопроекта никак не регулируют этот вопрос. Наследники микродолей остаются без защиты.
2. Конфликты, связанные с пользованием общим долевым имуществом
2.1 Конфликты, возникающие в связи с владением и пользованием общим имуществом жилых многоквартирных домов
В третьем параграфе первой главы нами были обозначены основные проблемы, связанные с пользованием общим долевым имуществом. Во второй главе нам бы хотелось глубже их проанализировать, опираясь на свежую практику ВС РФ.
На наш взгляд, довольно сложным является вопрос о владении и пользовании общим имуществом жилых многоквартирных домов. Размер доли в праве на такое имущество определяется в зависимости от площади принадлежащих сособственникам помещений. Для того, чтобы понять, какие конкретно проблемы связаны с данным институтом, нам бы хотелось обратиться к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ N 305-КГ16-12198.
В многоквартирном доме на первом этаже располагался банк, который самовольно присвоил вестибюль, относящийся к общему долевому имуществу всех жильцов. Банк сделал в вестибюле ремонт, а также установил банкомат, информационное табло и т.п. Кроме того, были установлены двери, которые не давали зайти в вестибюль в нерабочие часы. Согласно судебным актам, никаких согласований с сособственниками банк не проводил. Не была также внесена какая-либо плата за пользование общим долевым имуществом.
В суд первой инстанции в качестве истца обратилось ТСЖ с иском к банку: «об истребовании из незаконного владения ответчика помещения вестибюля площадью 83,7 кв. м, расположенного на первом этаже в здании по адресу: <…>, обязании привести его в первоначальное состояние и передать истцу по акту приема-передачи, а также о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в размере 251 100 руб». Определение Верховного Суда РФ от 05.12.2016 по делу N 304-ЭС16-10165, А45-13856/2015 // СПС «Консультант Плюс».
Таким образом, ТСЖ заявило три требования. Судом первой инстанции иск был удовлетворен полностью, судом апелляционной инстанции решение отменено, иск удовлетворен только в части возврата имущества из незаконного владения. Кассация засилила решение апелляции.
В отношении требования о приведении имущества в первоначальный вид в Постановлении суда апелляционной инстанции сказано: «ТСЖ не указало, в чем состоит экономический интерес собственников в демонтаже выполненного ответчиком ремонта помещения до первоначальной "черновой" отделки, каким образом выполненный ремонт препятствует пользоваться помещением». Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2016 N 07АП-457/2016 по делу N А45-13856/2015 // СПС «Консультант Плюс». Коллегия ВС РФ при отмене постановлений нижестоящих инстанций исходила из формальной законодательной логики. Здесь нет рассуждений о том, что ответчик помимо установки своего оборудования провел ремонт помещений. Суд исходил из того, что действия ответчика были направлены не только на самовольное занятие помещения, но и на изменение его состояния без соответствующего на то согласия всех членов товарищества согласно ч.2 ст.36 ЖК РФ. ВС также отметил, что в этом случае «интерес одного сособственника нельзя противопоставлять интересам всех остальных». Кроме того, в Определении отмечено, что решение суда апелляционной инстанции нелогично - с одной стороны, он удовлетворяет виндикационное требование, а с другой отказывает в возложении обязанности на ответчика освободить спорное помещение от его имущества, ссылаясь на сложившийся порядок использования.
Второй вопрос, по которому Коллегия ВС РФ приняла иное решение, чем апелляция и кассация - вопрос о неосновательном обогащении ответчика. Он соглашается с решением суда первой инстанции, который решил взыскать неосновательное обогащение с банка, рассчитанное как сумма неуплаченной арендной платы за вестибюль: «Учитывая, что суд первой инстанции при рассмотрении дела установил отсутствие правовых оснований для использования единолично Банком спорного помещения, изолированного для доступа других собственников и возможности удовлетворения ими своих потребностей, он обоснованно в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса пришел к выводу о наличии у ответчика неосновательного обогащения, составляющего плату за пользование имуществом.
Размер неосновательного обогащения правомерно определен судом первой инстанции на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома от 06.12.2014, которым установлена арендная плата за использование мест общего пользования - 500 руб. за 1 кв. м для собственников нежилых помещений в доме, кем является ответчик».
Здесь нужно отметить важную деталь - арендная плата взыскивалась за площадь всего вестибюля, хотя банк, как участник общей долевой собственности имел право на владение и пользование определенной долей.
В Определении ВС РФ частично затрагивается этот вопрос. Для аргументации своей позиции в части отмены решения кассации суд говорит о том, что Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 12.10.2010 N 8346/10 [на которое ссылается кассация] в данном деле неприменимо, поскольку в нем речь идет о споре между сособственниками в отсутствие заключенного между ними договора о порядке владения и пользования общим долевым имуществом. Достаточно интересна мотивировка позиции, изложенной в упомянутом Постановлении. Президиум ВАС РФ отказал во взыскании суммы неосновательного обогащения с ответчика еще и потому, что им были заняты площади, пропорциональные размеру его доли.
То есть, согласно позиции ВАС РФ, при расчете стоимости неосновательного обогащения нужно было бы вычитать площадь, приходящуюся на долю банка. В нашем случае Коллегия ВС РФ применяет кардинально иной подход.
Вопрос, который кажется нам наиболее интересным в данном деле - вопрос о виндикации. Все инстанции, в том числе и высшая, поддержали мнение первой инстанции и засилили решение в части возврата имущества из чужого незаконного владения. Права большинства сособственников были нарушены, однако это не отменяет того факта, что банк также является законным собственником спорного имущества.
Если обратиться к аргументам, изложенным в Решении Арбитражного суда Новосибирской области от 30.11.2015, то можно выявить следующую позицию суда: ТСЖ в силу ст. 123.12, 123.13 ГК РФ и ст. 135 ЖК РФ имеет полномочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом и представляет собой объединение собственников. Членам ТСЖ так же принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество. Поскольку согласно ст. 305 ГК РФ защита владения предоставляется наравне с собственником лицам, владеющим имуществом на основании закона, суд применяет ст. 301 ГК РФ. Однако эта позиция все равно не дает ответа на вышеупомянутый вопрос: как возможна виндикация имущества у банка, являющегося сособственником?
Некоторые авторы в связи с данной позицией ВС РФ предлагают рассматривать общее имущество многоквартирного дома не как общую собственность в классическом понимании. «В отношении ее нельзя говорить о праве каждого отдельного собственника владеть и пользоваться общим имуществом пропорционально его доле - такое владение и пользование определяются потребностями конкретного собственника и условиями пользования его индивидуальным имуществом (будь то жилое или нежилое помещение).<…> В этом смысле общее имущество, будучи формально принадлежащим всем собственникам помещений, формирует в действительности совершенно чужой им имущественный комплекс, доля в праве собственности на который предоставляет не права собственника по владению, пользованию и распоряжению им, а квазикорпоративные права и обязанности по управлению этим имуществом и внесению платы за поддержание его в нормальном состоянии». Латыев А.Н. Все вокруг колхозное - все вокруг мое. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 05.12.2016 N 304-ЭС16-10165 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2017. N 2. С. 16.
Теория наличия корпоративных черт в сообществе сособственников разрабатывается и в докторской диссертации У.Б. Филатовой. Автор обращает особое внимание на то, что в законодательстве стран Европы наблюдается тенденция к обособлению сособственников в особую группу участников правоотношений. В ГК РФ существует ст 181.1, в которой приведен перечень гражданско-правовых сообществ, причем само понятие «гражданско-правовое сообщество» не определено. Сообщество сособственников в этот перечень не входит, однако, по мнению У.Б. Филатовой, наполнение термина «гражданско-правовое сообщество» смысловой нагрузкой - задача доктрины. Филатова У.Б. Институт права общей собственности в странах романо-германской правовой семьи Германии, Австрии, Швейцарии, Франции и России: сравнительно-правовое исследование. диссертация на соискание ученой степени доктора юридических наук: 12.00.03. М.,2015. С. 165
Автор предлагает следующее определение гражданско-правового сообщества: «неправосубъектное целевое объедение лиц, обладающих общим правом (вещным, обязательственным, корпоративным) на определенное имущество, участие в котором не прекращает собственных правомочий участников, но является предпосылкой наиболее эффективной реализации права каждого из участников, учитывая его коллективный характер». Таким образом, общность собственников помещений в многоквартирном доме можно считать гражданско-правовым сообществом.