* если потоки доходов - стабильные положительные величины;
* если потоки доходов возрастают умеренными темпамиИванов А.Е. Предварительное обоснование целесообразности сделок слияния и поглощения на основе анализа иерархий возможных синергетических // Экономический анализ: теория и практика. - 2013. №8(311). - С. 42.
Суть метода капитализации доходов заключается в расчете величины ежегодных доходов и ставки капитализации, на основе которых рассчитывается цена компании.
Метод капитализации доходов не используется, если:
* потоки доходов нестабильны;
* объекту недвижимости требуется реконструкция, или объект находится в состоянии незаконченного строительстваHarvardBuisinessReview Слияния и поглощения / М.: Альпина Бизнес Букс, 2007;
* отсутствует информация по сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, расходам эксплуатации, и другой информации, не дающие возможность точно определить чистый доход и ставку капитализации.
Данный метод состоит из нескольких этапов:
1) Расчёт чистого операционного дохода, который начинается с определения потенциального валового дохода (ПВД). Умножение площади объекта на арендную ставку - это потенциальный валовый доход.
2) Расчет действительного валового дохода (ДВД). Для того, чтобы получить действительный валовый доход, из потенциального валового дохода необходимо вычесть предполагаемые потери от неуплаты арендной платы и недостаточного использования арендных площадей, так как может возникнуть вероятность того, что часть арендной не будет собрана, а часть площадей будет не занята арендаторам;
3) Расчет величины операционных расходов. Операционные расходы - это периодические расходы, обеспечивающие нормальное функционирование объекта и воспроизводства действительного валового дохода. Операционные расходы делят на условно постоянные, условно переменные, расходы на замещение.
Условно переменные - расходы, размер которых не зависит от уровня загруженности объекта (налог на имущество, расходы на страхование и др.)
Условно переменные - расходы, размер которых зависит от уровня загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (коммунальные платежи, заработную плату управляющего персонала и др.).
Расходы на замещения - ежегодные отчисления в фонд замещения;
4) Определение чистого операционного дохода, который рассчитывается как разница действительного валового дохода и величиной операционных расходов;
5) Определение коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации состоит из двух ставок: ставки дохода на капитал и нормы возврата капитала.
Ставка дохода на капитал - это компенсация, выплаченная инвестору за ценность денег с учетом фактора времени и риска.
Возврат капитала - это погашение суммы первоначального вложения.
Коэффициент капитализации учитывает следующие факторы:
* возмещение за ликвидные инвестиции;
* возмещение за риск;
* возмещение за низкую ликвидность;
* возмещение за инвестиционный менеджмент;
* поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости активаТихомиров Д.В. Подходы к оценке синергического эффекта в сделках по слияниям и поглощениям компаний // Известия Санкт-Петербургского университета экономики и финансов. - 2009. - №2. - С. 142.
При этом методе стоимость бизнеса вычисляется по формуле:
Стоимость бизнеса = V = I/R, где I - чистый доход; R - норма прибыли (дохода)Рудык Н. Б. Рынок корпоративного контроля: слияния, жесткие поглощения и выкупы долговым финансированием / Н. Б. Рудык, Е. В.Семенкова. - М: Финансы и статистика, 2007.- С.273.
Преимуществами метода капитализации чистого дохода является то:
· что он учитывает будущий доход;
· что расчеты данного метода просты;
· что позволяет определить стоимость предприятия в соответствии с изменениями ставки капитализации.
Недостаток выражается в том, что возможно допущение ошибки в прогнозах.
Метод дисконтированных денежных потоков. Этот метод дает возможность более достоверно оценить будущий потенциал компании. Как дисконтируемый доход используется чистый доходили денежный поток.Денежный поток определяется как баланс между притоком денежных средств и их оттоком. Годовой чистый оборотный капитал вычисляется как разность между текущими активами и текущими пассивамиФостер Р.С. Искусство слияний и поглощений. Пер с англ. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2004. - 211с..
Данный метод состоим из этапов:
1) определение прогнозных показателей определенное количество лет;
2) определение нормы дисконтирования;
3) применение нормы дисконтирования для дохода за каждый год;
4) расчет текущей стоимости будущих поступлений;
5) выведение результата прибавлением к текущей стоимости будущих поступлений остаточной стоимости активов за вычетом обязательствРудык Н. Б. Конгломератные слияния и поглощения: Книга о пользе и вреде непрофильных активов. - М.: Дело, 2005. - 11 с...
Преимущества данного метода:
· Дает возможность наиболее достоверно оценить будущий потенциал предприятия;
· Рассматривает определенный период и динамику изменения доходов за этот период;
· Учитывает интересы как собственника, так кредитора;
· Дает возможность проводить вариантные расчеты по развитию предприятия.
Недостаток выражается в том, что возможно допущение ошибки в прогнозах и ошибки в выборе коэффициента дисконтирования.
Затратный подходДанный подход предполагает рассмотрение стоимости предприятия со стороны понесенных убытков. Балансовая стоимость активов не соответствует рыночной стоимости предприятия вследствие инфляции, преобразования конъектуры рынка и другим факторам. Возникает необходимость корректировки баланса компании. Поэтому расчет стоимости собственного капитала сводится к определению рыночной стоимости всех активов предприятия.
Основной формулой в затратном подходе является:
Собственный капитал = Активы -- Обязательства Рид Стэнли Фостер Искусство слияний и поглощений/Стэнли Фостер Рид, Александра Рид Лажу; Пер. с англ. - М.: «Альпина Бизнес Букс», 2007- 97 с.
Доходный подход представлен методами: стоимости чистых активов, ликвидационной стоимости, стоимости замещение и восстановительной стоимости
Метод стоимости чистых активов применяется в следующих случаях:
1) Если у компании имеются значительные материальные активы;
2) Если предполагается, что компания будет действующей в дальнейшем.
Чистые активы -- это уровень, который определяется путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету. Проведение оценки методом стоимости чистых активов базируется на анализе финансовой отчетности предприятия.
Основным преимуществом метода является его простота в использовании.
Недостатками метода стоимости чистых активов является:
· Не показывает потенциальные прибыли активов;
· Результаты оценки становятся недействительными во время высоких темпов инфляции;
· Оценка актива может не совпадатьс его рыночной стоимостью из-за учета износа;
Метод ликвидационной стоимости применяется в случае, если:
1) Компания находится в состоянии банкротства, или возникают подозрения относительно ее возможности оставаться действующим предприятием;
2) Стоимость предприятия при ликвидации выше, чем при продолжении деятельности.
Ликвидационная стоимость - стоимость, полученная собственником предприятия при ликвидации компании и раздельной продажи его активов.
Основным преимуществом данного метода является то, что при ускоренной ликвидации позволяет определить стоимость предприятия и его активов.
Недостатки метода:
· Не показывает потенциальной прибыли;
· Не дает наиболее оптимальной рыночной оценки.
Метод стоимости замещения предполагает, что оценка бизнеса будет происходить исходя из затрат на полное замещение активов, и используется в качестве максимальной цены, на которую может рассчитывать поглощаемая компания.
Основное преимущество - текущая рыночная оценка величины затрат на восстановление компании.
Недостатки метода:
· Не показывает потенциальной прибыли;
· Не предоставляет оценку нематериальных активов.
Метод восстановительной стоимости предполагает расчет затрат, необходимых для создания полной копии оцениваемой компании.
Преимущества :
· Позволяет вести учет стоимости нематериальных активов;
· Позволяет определить текущую рыночную оценку величины затрат на восстановление предприятия
Недостатками метода восстановительной стоимости является то, что метод не показывает потенциальной прибыли и максимальной полезности предприятия при условии применения современных достижений научно-технического прогресса.
Сравнительный подход. Сравнительный подход представлен методами: сравнимых продаж и мультипликаторов.
Метод продаж - метод, который основывается на использовании стоимости приобретения предприятия - аналога в целом или его контрольного пакета акций. Данный метод в качестве исходной цены использует цену контрольного пакета акций, включающую премию за элементы контроля. Метод достаточно трудоемкий.Он лежит в анализе рыночных цен контрольных пакетов акций компаний-аналоговГохан Патрик А. «Слияния, поглощения и реструктуризация компаний», Издательство: "Альпина Бизнес Букс", 2006 г.-117с.. Оценка рыночной стоимости акций методом сравнимых продаж состоит из следующих этапов:
1) сбора информации о последних продажах подобных предприятий;
2) корректировки стоимостей предприятий с учетом различий между ними;
3) определения рыночной цены компании на основе скорректированной стоимости компании-аналога. Другими словами, этот метод состоит в создании модели компанииФостер Р.С. Искусство слияний и поглощений. Пер с англ. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2004. - 958 с..
Преимущества метода продаж:
· Предоставляет реальную рыночную оценку, исходя из информации, которой получают с рынка аналогичных компаний;
· Позволяет подготовить информацию для реализации метода;
· Позволяет привлекать математическую статистику и компьютерное моделирование.
Недостатки метода продаж является то, что этот метод очень трудоемкий, его нельзя использовать, если нет информации по сделкам купли-продажи фирм-аналогов или не развит рынок купли-продажи компанийИванов А.Е. Предварительное обоснование целесообразности сделок слияния и поглощения на основе анализа иерархий возможных синергетических // Экономический анализ: теория и практика. - 2013. №8(311). - С. 31.
Метод мультипликаторов чаще всего используют при оценке закрытых компаний, акции которых не имеют обращения на бирже. В таком случае используются данные о прибылях и ценах на акции аналогичных компаний, чьи акции имеют обращение на фондовом рынке. Для получения результата проводят тщательный анализ компаний-аналогов, состоящий из определения коэффициента рентабельности и ликвидности предприятия, структуры капитала, темпов роста и развития компании. На основе компаний-аналогов оценивается закрытая компания.
Главное преимущество - наличиехороших результатов при оценке крупных акционерных обществ.
Недостатки - наличие спорных моментов таких, как достоверность результатов для оценки закрытых компаний.
1.3 Анализ экономических выгод и проблем, возникающие в условиях слияния и поглощения
Одним из направлений развития бизнеса являются сделки слияния и поглощения. В последние годы объем совершаемых сделок увеличился. Каждый день появляются новые кампании, которые возникли путем совершения сделок слияния и поглощения. Но прежде чем заключить данную сделку необходимо провести анализ эффективности слияния компаний.
Оценка эффективности сделок достаточно сложна. Онасвязан со следующими факторами:
1) Необходимостью расчета экономических выгод и издержек, синергетического эффекта;
2) Необходимостью определения мотивов слияния;
3) Возникновением новых проблем, таких как: налоговых, правовых, бухгалтерских, подбору персонала и других;
4) Необходимостью учитывать, что большинство сделок происходят на недобровольной основе, поэтому издержки по осуществлению сделки могут увеличитьсяГохан П. А. Слияния, поглощения и реструктуризация компаний. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. - 128 с..
Анализ сделок слияния начинается с прогноза будущих потоков денежных средств поглощаемой компанииРудык Н. Б. Рынок корпоративного контроля: слияния, жесткие поглощения и выкупы долговым финансированием / Н. Б. Рудык, Е. В.Семенкова. - М: Финансы и статистика, 2007- 67 с.. В прогноз включают все изменения доходов и затрат, обусловленных слиянием. Проводят дисконтирование этой суммы. Затем проводят сравнительный анализ полученного результата с ценой покупки. Ожидаемая чистая выгода рассчитывается как разность между дисконтированным потоком денежных средств поглощаемой компании и денежных средств, необходимых для проведения сделки. Если полученная стоимость, ожидаемая от слияния, превышает цену сделки, то поглощающей компании можно совершать сделку.