Дипломная работа: Оценка инвестиционного проекта
Внимание! Если размещение файла нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам
51
Продолжение табл. 11
1
2
3
4
5
6
Нежилые
помещения
Тыс. руб.
106752
106752
53376
Итого доходы
1302688
1003704
950328
С указанными предпосылками, планируемые поступления денежных
средств по проекту составят 3 256 720 тыс. руб.
Бюджет Проекта составляет 1 303 385 тыс. руб., в т.ч.:
– стоимость покупки квартир, курсовая разница – 691 463;
– стоимость реставрационных работ – 558 776;
– затраты на реализацию проекта – 53 146;
Общие оттоки по проекту составят1 680 421тыс. руб., в том числе:
– инвестиционные затраты – 1 303 385 тыс. руб.;
– эксплуатация объекта – 38 348 тыс. руб.;
– амортизация оборудования и здания – 14500 тыс. руб.
– налоги – 133 439 тыс. руб.;
– проценты по кредиту банка– 190 750 тыс. руб.
Таким образом, расходная часть проекта сформирована затратами
предприятия на выкуп 100% квартир в объекте, реставрационные работы по
объекту, затраты на реализацию объекта.
3.4. Расчет стоимости проекта
Для финансирования проекта в модели заложены проектный кредит и
средства собственника компании. ПАО «Сбербанк» профинансирует
реставрацию Дома Наркомфина.
Проведем расчет ставки дисконтирования по экспертной модели ПАО
«Сбербанк». Ставка дисконтирования в ПАО «Сбербанк» определяется исходя
из прогнозных показателей инвестиционного проекта. Данный инвестиционный
проект структурируется по продукту «Финансирование строительства и
реконструкции объектов жилой недвижимости». В том числе данным
52
продуктом предусмотрен стандарт расчета ставки дисконтирования d, которая
определяется на основе типа проекта и стадии его готовности.
Ниже представлены выдержки из Решения Комитета по предоставлению
кредитов и инвестиций Московского банка ПАО Сбербанк касательно порядка
расчета ставок дисконтирования, используемых при оценке эффективности и
определении стоимости инвестиционных проектов (далее – Решение). С
помощью этих данных и произведём расчет ставки.
Ставку дисконтирования Y необходимо принимать в диапазоне 12%-
15%, в зависимости от рискованности проекта. Чем более рискованным
является проект, тем большую величину Y необходимо принимать в расчетах.
Методика экспертной рисков по методике ПАО Сбербанк представлена
в табл. 12.
Таблица 12.
Методика экспертной рисков по методике ПАО Сбербанк
Типы проектов
Ставка
дисконтирования (Y),
%
1
2
Строительство многоквартирных домов эконом-класса
12
Строительство многоквартирных домов класса элит
(только для Москвы и Санкт-Петербурга)
13
Строительство многоквартирных класса элит (для всех
регионов, кроме Москвы и Санкт-Петербурга)
Для иных проектов (в том числе коттеджное
строительство, таун-хаусы и др.)
15
Указанные значения ставок Y для проектов строительства жилых
объектов используются для дисконтирования денежного потока по Объекту
после налогов (т.е. денежного потока за вычетом всех затрат, включая налог на
прибыль).
Матрица ставок дисконтирования, используемых при оценке
эффективности и определении стоимости инвестиционных проектов
представлена в табл. 13.
53
Таблица 13.
Матрица ставок дисконтирования, используемых при оценке
эффективности и определении стоимости инвестиционных
проектов
Направления
использования
Профинансированная доля инвестиционного
бюджета проекта
Менее 50%
Более 50%
Полностью
профинасирована
1
2
3
4
Оценка эффективности
(кроме девелоперских
проектов)
WACC+SRP
(3%)
WACC+SRP
(1,5%)
Не применяется
Оценка эффективности
девелоперских проектов
Y+SRP (3%)
Y + SRP
(1,5%)
Y
Определение
инвестиционной стоимости
WACC + SRP
(3%)
WACC + SRP
(1,5%)
WACC
Таким образом, в соответствии с Решением ставка дисконтирования d
для девелоперских проектов будет рассчитана по следующей формуле:
d = Y + SRP, (1)
гдеd – ставка дисконтирования;
Y– cтавка дисконтирования, подход к определению которой указан
выше, %;
SRP– премия за специфический риск инвестирования, %.
d= 12 (для многоквартирных домов класса элит) + 3 (готовность менее
50%) = 15%
Итого ставка дисконтирования d составила 15%.
Применительно к данному проекту, определить ставку
дисконтирования на основе средневзвешенной стоимости капиталаWACC, как
это планировалось ранее, невозможно, так как собственный капитал ООО
«Лига Прав» является отрицательным, а заемный капитал, в основном,
сформирован кредитом стороннего банка. Отрицательный собственный капитал
возник ввиду предусмотренного плана развития компании. Был взят кредит на
инвестиционные цели в коммерческом банке КБ «РИБ», по которому оплата
процентов формировала постоянный убыток, финансирование которого
происходило за счет собственных «заемных» средств компании.
54
Расчеты денежных потоков представлены в Приложении 2.
Чистый дисконтированный доход – один из главных показателей,
используемых для оценки эффективности инвестиционных проектов. Любая
ошибка, допущенная при его расчете, может привести к запуску потенциально
неэффективных капиталовложений. Согласно формуле расчета, при расчете
NPV необходимо использовать сумму дисконтированных инвестиций. Поэтому
по данным Приложения 1, строка дисконтированный поток были суммированы
значения: -832119 + (-135826) + (-131162) + (-126659) + (-122310) + (-118115) =
-1466191 тыс. руб.
NPV проекта составит:
..510526
)15,01(
729643
)15,01(
772349
)15,01(
1011537
1466191
275,15,1
рубтысNPV =
+
+
+
+
+
+−=
Так как величина показателя NPV выше 0, следовательно, проект
реставрации объекта культурного наследия «Жилой дом бывший Наркомфина
1928-1930 гг.» является эффективным.
Более наглядно движение денежных потоков по проекту представлено
на рис. 6.
Также проведем расчет IRR (расчет внутренней нормы прибыли
инвестиций). При ставке дисконтирования, равной 25%, NPV будет равна
284551 тыс. руб. (Приложение 3). При ставке дисконтирования, равной 30%,
NPV будет равна -202541 тыс. руб. (Приложение 4).
IRR = i
1
- NPV
1
* (i
2
-i
1
)/(NPV
2
-NPV
1
) = 25 – 284551*(30 - 25)/
(284551+202541) = 22,08%.
Таким образом, внутренняя ставка доходности проекта реставрации
объекта культурного наследия «Жилой дом бывший Наркомфина 1928-1930
гг.» достаточно высокая, составит 22,08%. Она выше ставки дисконтирования.
55
-2000000
-1500000
-1000000
-500000
0
500000
1000000
1500000
4
квартал
1
квартал
2
квартал
3
квартал
4
квартал
1
квартал
2
квартал
3
квартал
4
квартал
2019
2020
2021
тыс. руб.
Чистый денежный поток
Дисконтированный поток
Дисконтированный поток нарастающим итогом
Рисунок 7. Движение денежных потоков инвестиционного
проекта в 2019-2021 гг.
Срок окупаемости мероприятий можно найти следующим образом:
кварталов
CF
CF
МРР
M
M
t
t
0,8
551715
41189
8
1
0
=
−
−=−=
+
=
Срок окупаемости проекта реставрации объекта культурного наследия
«Жилой дом бывший Наркомфина 1928-1930 гг.» составит 8 кварталов или 24
месяца.
Далее рассчитаем индекс рентабельности, данный показатель позволяет
получить величину соотношения ожидаемой стоимости вложений инвестора.
39,1
1303385
1303385510526
0
0
=
+
=
+
=
I
INPV
PI
Данный показатель > 1, т.е. проект является рентабельным.
Основные показатели оценки эффективности реальных инвестиций
проекта реставрации объекта культурного наследия «Жилой дом бывший
Наркомфина 1928-1930 гг.» представлены в таблице 14.
Таблица 14.
Показатели эффективности оценки реальных инвестиций
44
Показатель
Значение
1
2
Срок окупаемости (PP), кварталы
8
44
Составлена автором на основе данных проведенного исследования
Источник: https://baza.diplomsite.ru/previewfile/798