Дипломная работа: Оценка инвестиционного проекта
Внимание! Если размещение файла нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам
46
1) Самое главное – это его культурная ценность. Объект всемирно
известен. Это не «безликое, и безымянное» современное жилье, путь даже и
элитное, это «Дом Наркомфина».
2) Необычные планировки – все квартиры двух-уровневые, имеют в
своем составе «второй свет», за счет чего даже маленькие квартиры выглядят
гораздо больше.
3) «Клубность» - в составе Объекта всего 46 квартир.
4) Расположение (тихий и зеленый центр г.Москвы, с пешей
доступностью до всех видов транспорта).
5) Развитая инфраструктура, в т.ч., сеть кофеен «Кофемания», которая
планируется в коммунальном корпусе, будет оказывать room-serviceжильцам
дома. Пешая доступность до всевозможных предприятий развлекательной,
деловой и общепит направленности.
Информация о парковке
Проектом предполагается организация наземных парковочных мест для
жителей дома. Планируемое количество машино-мест – 50 штук.
3.2. Анализ внешней среды
Строительный комплекс относится к числу ключевых отраслей
экономики России и определяет решение социальных, экономических и
технических задач ее развития.
В 2018-2019 гг. основными факторами увеличения продаж на рынке
строительной отрасли выступали отложенный спрос, устаревание фонда
техники и обострившаяся проблема его обновления, колебания курса валют.
Строительный рынок еще не вернулся на докризисные показатели, и
вряд ли стоит ожидать этого в ближайшем будущем. Именно поэтому на
первый план выходят инструменты повышения эффективности, с применением
которых можно повысить отдачу на вложенный капитал
34
.
34
Точки роста строительных компаний. Рекомендации экспертов на 2020 год [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: https://rcmm.ru/tehnika-i-tehnologii/48540-tochki-rosta-stroitelnyh-kompanij-rekomendacii-jekspertov-na-
2020-god.html (дата обращения 01.06.2020)
47
В 2019 году впервые за последние пять лет строительная отрасль России
показала положительную динамику объема ввода жилья.
70
72
74
76
78
80
82
84
86
88
2015
2016
2017
2018
2019
Рисунок 5. Динамика объемов ввода в эксплуатацию жилья в
России, млн кв.м
35
В 2019 году жилья было введено на 4,9% больше, чем в 2018-м (для
сравнения – в 2018 году было введено на 4,4% меньше, чем в 2017 году).
По состоянию на 31 декабря 2019 года, в России на стадии
строительства находилось 107,5 млн кв. м жилья, из которых 26% (28,4 млн кв.
м) было расположено в Москве и Московской области, а 15% – в Санкт-
Петербурге и Ленинградской области (16,6 млн кв. м), как видно из рис. 6.
13%
13%
10%
6%
4%
54%
Москва
Санкт-Петербург
Московская область
Краснодарский край
Ленинградская область
Другие регионы РФ
Рисунок 6. Распределение заключенных ДДУ на жилые
помещения по субъектам Российской Федерации, %
36
35
Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
https://lsrgroup.ru/assets/files/2020/3.-godovoy-otchet-2019.pdf (дата обращения 01.06.2020)
36
Сайт Росреестра [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://rosreestr.ru/site/ (дата обращения 01.06.2020)
48
С использованием эскроу-счетов было представлено 26,2 млн кв. м
жилья или 24% от общей площади строящегося жилья в Российской
Федерации
37
.
Согласно выданным разрешениям на строительство в Российской
Федерации, по состоянию на 31 декабря 2019 года, в тройку лидеров среди
девелоперов, строящих жилье на территории Российской Федерации, вошли
компании ПИК, «Группа ЛСР» и Setl Group.
Большинство сданных объектов начали строиться в период появления
поправок в Федеральный закон № 214-ФЗ
38
, когда на рынке была
информационная неопределенность из-за предстоящих изменений, в рамках
которых с 1 июля 2019 года все застройщики были обязаны перейти на работу
по эскроу-счетам. Также было неясно, какие последствия эти изменения
повлекут за собой. По этой причине некоторые крупные девелоперы стали
перестраховываться в рамках старых правил финансирования, ускорив вывод
на рынок новых проектов и их строительство
39
.
3.3. Составление и анализ производственного и финансового планов
проекта
Проектом предусмотрены 2-х, 3-х, 4-х комнатные квартиры общей
площадью от 31,07 кв.м. до 128,26 кв.м., в т.ч. один т.н. пентхаус Милютина
40
площадью 94,05 кв.м., находящийся на 7-8 этажах, и имеющий свой выход на
крышу.
Квартиры сдаются с отделкой, в разных квартирах разная.
37
Единая информационная система жилищного строительства Минстроя России. [Электронный ресурс]. –
Режим доступа: https://наш.дом.рф/ (дата обращения 01.06.2020)
38
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от
30.12.2004 № 214-ФЗ (в ред. 27.06.2019)
39
Годовой отчет ЛСР за 2019 год [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://lsrgroup.ru/assets/files/2020/3.-
godovoy-otchet-2019.pdf (дата обращения 01.06.2020)
40
Милютин Николай Александрович — в 1924—1929 годах наркомфин РСФСР, в 1929 году председатель
Малого СНК — один из идеологов «новых форм социалистического жилища», автор монографии «Соцгород».
Квартира Милютина, спроектированная им для своей семьи с согласия М. Гинзбурга, уже после возведения
здания, находилась на крыше здания. Двухуровневая квартира — первый в мире «пентхауз».
49
Особенность квартир – наличие двух уровней и «второго света» во всех
квартирах. Т.е., например, квартира 40 кв.м. имеет два уровня, на первом
располагается гостиная с высотой потолка 6 метров, на втором уровне спальня,
высота потолка 3 метра.
В Приложении 1 представлена одна из квартир в текущем виде.
Информация по нежилым помещениям.
Проектом предусмотрена реставрация коммунального корпуса общей
площадью 960 кв.м. для продажи; реставрация двух уровневой
эксплуатируемой кровли.
Доходная часть проекта будет формироваться за счёт средств,
поступающих от продажи квартир и нежилых помещений в Объекте в их
«условно-готовом» состоянии на инвестиционной фазе Проекта, а также в
готовом состоянии после выполнения работ. Параметры проекта, касающиеся
строительства, – полезная площадь, общая площадь, стартовая цена для
объектов жилой и коммерческой недвижимости. К коммерческой
недвижимости относятся помещения на первом этаже жилого дома, где могут
размещаться магазины и офисы
41
. В соответствии с отчетом компании Colliers
об оценке площадей Объекта в их текущем и условно-готовом состоянии,
средняя цена 1 кв.м. квартир 588 тыс. руб. (в т.ч., «пентхауса Милютина» 750
тыс. руб.), нежилых помещений 278 тыс. руб.
Исходные данные для проведения расчетов производственного и
финансового планов проекта представлены в табл. 10.
41
Исаева Е. Как построить финансовую модель девелоперского проекта в Excel [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: http://www.1fd.ru/#/document/173/1840/bssPhr78/?of=copy-a679716e38 (дата обращения 09.05.2020)
50
Таблица 10.
Исходные данные для проведения расчетов
42
Показате
ли
Единица
измерени
я
Значе
ния
Затраты,
тыс. руб.
Полезная
площадь,
кв. м
Общая
площадь,
кв. м
Цена,
руб.
1
2
3
4
5
6
7
Жилая
недвижи
мость
Квартиры
кв. м
2576
3680
588000
Количест
во
машино-
мест
шт.
50
1750
472000
Коммерче
ская
недвижи
мость
Нежилые
помещен
ия
кв. м
960
278000
Всего
кв. м
6390
План продаж объектов недвижимости после реставрации представлен в
табл. 11.
Таблица 11.
План продаж объектов недвижимости после реставрации
43
Показатель
Ед.
измерения
2021
1
2
3
4
5
6
План продаж, кв. м
1
квартал
2
квартал
3
квартал
4 квартал
Квартиры
Кв.м
1472
1104
1104
Количество машино-
мест
Кв.м
700
525
525
Нежилые
помещения
Кв.м
384
384
192
Итого продажи
Кв.м
2556
2013
1821
План продаж, тыс.
руб.
Квартиры
Тыс. руб.
865536
649152
649152
Количество машино-
мест
Тыс. руб.
330400
247800
247800
42
Составлено автором
43
Составлено автором
Источник: https://baza.diplomsite.ru/previewfile/798