Содержание
Введение
Глава 1. Место и роль оценки стоимости недвижимости в экономике предприятия
1.1 Теоретические аспекты понятия недвижимости и её оценки
1.2. Анализ основных методов оценки стоимости недвижимости в имущественном комплексе предприятия
Глава 2. Оценка стоимости недвижимости торгового дома «Меркурий» методом капитализации доходов
2.1 Анализ сферы деятельности оцениваемой компании
2.2 Анализ конкурентных преимуществ компании
2.3 Роль недвижимости в общей доли бизнеса компании
2.4 Оценка бизнеса методом дисконтированных денежных потоков
Заключение
Список литературы
Приложения
Введение
Актуальность данной курсовой работы заключается в том, что в современной российской экономике весьма распространены сделки по продаже успешных компаний, «готового» бизнеса, административных зданий и торговых центров, а также долей в них. Для осуществления подобных сделок требуется проведение оценки бизнеса и точной оценке реализуемой коммерческой недвижимости.
Оценка коммерческой недвижимости является наиболее распространенным видом оценки недвижимости. Термин «коммерческая недвижимость» подразумевает под собой широкий спектр объектов недвижимого имущества, предназначенных для получения прибыли в процессе эксплуатации их площадей как основного элемента получения прибыли от деятельности предприятия.
В соответствии с п. 5 Постановления Правительства РФ от 06.07.2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки» в целом при оценке недвижимости используются три основных метода оценки: затратный, сравнительный, доходный.
Объект исследования - оценка стоимости недвижимости магазина «Бардак» в составе имущественного комплекса торгового дома «Меркурий».
Предмет исследования - методы оценки стоимости недвижимости в составе имущественного комплекса.
Цель работы - изучение основных применяемых на практике методах оценки стоимости недвижимости в составе имущественного комплекса предприятия и определение стоимости недвижимости одним из методов оценки стоимости недвижимости.
Для реализации поставленной цели подлежат решению следующие задачи:
1) рассмотреть место и роль оценки стоимости недвижимости в экономике предприятия;
2) проанализировать основные методы оценки стоимости недвижимости в имущественном комплексе предприятия;
3) оценить стоимость недвижимости торгового центра одним из методов.
Теоретическую основу работы составили пособия и учебники по экономике и оценке недвижимости, по оценке инвестиций в недвижимость различных авторов А.Н. Асаул, А.Б. Крутик, И.Т. Балабанов и др., а также имеющиеся данные на различных Интернет ресурсах.
Практическая значимость работы состоит в том, что в работе подробно рассмотрены основные аспекты осуществления сделок купли-продажи коммерческой недвижимости; проведен анализ наиболее оптимального метода оценки недвижимости, используемого при оценке доходности коммерческой недвижимости; на конкретном примере произведена оценка действующего торгового центра, основной деятельностью владельца которого является сдача торговых площадей в аренду и как следствие - получение определенной нормы доходности
Глава 1. Место и роль оценки стоимости недвижимости в экономике предприятия
1.1. Теоретические аспекты понятия недвижимости и её оценки
Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало с времен римского права. В России термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г., указом от 23 марта «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» для ограничения оборота недвижимого имущества и его наследования Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие./ Под ред. В. Е. Есипова. - СПб.: Питер, 2012. - С.46..
Деление имущества на движимое и недвижимое связано с правом частной собственности на природные объекты, а также с введением этих объектов в гражданский оборот (Приложение 1) Крутик А.Б., Горенбургов М. А. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2010. - С.38..
Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.
Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.
Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы .
На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов Асаул, А. Н. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2014. - 28С.. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды и др.
Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает, в конечном счете, от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.
В настоящее время в соответствии с ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства Гражданский кодекс, часть 2 от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ, принят ГД ФС РФ 22 декабря 1995 г. (редакция от 29 декабря 2017 г.) . Кроме того, предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
Под недвижимыми вещами понимают также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом недвижимыми вещами может быть названо и иное имущество.
Таким образом, в состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
С развитием отечественной рыночной экономики у российского собственника появилась возможность по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему движимым и недвижимым имуществом, вкладывать свои средства в бизнес или продавать его. Но практически у каждого, кто собирается реализовать свои права собственника, возникает множество вопросов. Один из главных вопросов - вопрос оценки стоимости собственности, в том числе и бизнеса.
Существующие теории оценки стоимости компаний и их активов имеют многовековую историю. В частности, правила экспертной оценки бизнеса по продажной рыночной стоимости были разработаны известным немецким ученым-математиком Г. Лейбницем еще в XVIII веке6.
Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации был принят Государственной Думой 16 июля 1998 года и одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года. В последствии он несколько раз редактировался - в ред. Федеральных законов от 21.12.2001N 178-ФЗ, от 21.03.2002N 31-ФЗ, от 14.11.2002N 143-ФЗ, от 10.01.2003N 15-ФЗ, от 27.02.2003N 29-ФЗ, от 22.08.2004N 122-ФЗ, от 05.01.2006N 7-ФЗ, от 27.07.2006N 157-ФЗ, от 05.02.2007N 13-ФЗ, от 13.07.2007N 129-ФЗ, от 24.07.2007N 220-ФЗ, от 30.06.2008N 108-ФЗ, от 07.05.2009N 91-ФЗ, от 17.07.2009N 145-ФЗ, от 27.12.2009N 343-ФЗ, от 27.12.2009N 374-ФЗ, от 22.07.2010N 167-ФЗ, от 28.12.2010N 431-ФЗ, от 01.07.2011N 169-ФЗ, от 11.07.2011N 200-ФЗ, от 21.11.2011N 327-ФЗ, от 30.11.2011N 346-ФЗ, от 03.12.2011N 383-ФЗ, от 07.06.2013N 113-ФЗ, от 02.07.2013N 185-ФЗ, от 23.07.2013N 249-ФЗ, от 12.03.2014N 33-ФЗ, от 04.06.2014N 143-ФЗ, от 23.06.2014N 171-ФЗ, от 21.07.2014N 225-ФЗ, от 31.12.2014N 499-ФЗ, от 08.03.2015N 48-ФЗ, от 08.06.2015N 145-ФЗ, от 13.07.2015N 216-ФЗ, от 13.07.2015N 224-ФЗ, от 29.12.2015N 391-ФЗ, от 26.04.2016N 111-ФЗ, от 02.06.2016N 172-ФЗ, от 23.06.2016N 221-ФЗ, от 03.07.2016N 360-ФЗ, от 03.07.2016N 361-ФЗ, от 29.07.2017N 274-ФЗ, с изм., внесенными Федеральными законами от 18.07.2009N 181-ФЗ, от 28.07.2012N 144-ФЗ, ПостановлениемКонституционного Суда РФ от 05.07.2016 N 15-П, т.е. оценочной, деятельности в Российской Федерации уже около 20 лет.
Понятие стоимости бизнеса (компании) имеет множество интерпретаций. Общепринятые стандарты стоимости в оценке бизнеса представляют собой совокупности требований к оценке.
Обычно в мировой и российской практике считается, что наиболее объективная оценка бизнеса соответствует стандарту обоснованной рыночной стоимости, где основными факторами, определяющими рыночную стоимость бизнеса, являются: спрос, настоящая и будущая прибыль оцениваемого бизнеса, затраты на создание аналогичных компаний, соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты, риск получения доходов, степень контроля над бизнесом и степенью ликвидности активов.
Оценщику в своей профессиональной деятельности стоит опираться на три федеральных стандарта оценки, принятых в Российской Федерации.
1. Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»
2. Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» ФСО-2 : Приказ Минэкономразвития России "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" от 20 июля 2007 года И 255/
3. Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету по оценке (ФСО N 3)» ФСО-3 : Приказ Минэкономразвития России Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" от 20 июля 2007 года И 254/
Иногда среди специалистов возникает мнение о том, что профессиональная оценка не является самостоятельной областью научных знаний, поскольку для ее осуществления используются различные методы, сформированные в рамках других наук: учетные оценки - заимствованные из бухгалтерского учета, финансовые - из теории финансов, рыночные - из макроэкономики и т.д.
В современных условиях любой объект собственности может являться источником дохода и объектом рыночной сделки, в том числе таким объектом являются и права собственника. Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать, т.е. бизнес становится объектом сделки, товаром со всеми присущими ему свойствами, и как всякий товар бизнес обладает полезностью для покупателя. Но это товар особого рода.
Во-первых, это товар инвестиционный, т.е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты и доходы разъединены в будущем. Причем размер ожидаемой прибыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору, приходится учитывать риск возможной неудачи.
Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельные ее подсистемы и даже элементы. В этом случае элементы бизнеса становятся основой формирования иной, качественно новой системы, то есть товаром становится уже не бизнес, а отдельные его составляющие.
В-третьих, потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в обществе приводит бизнес к неустойчивости, с другой стороны, его неустойчивость ведет к дальнейшему нарастанию нестабильности и в самом обществе. Из этого вытекает еще одна особенность бизнеса как товара - потребность в регулировании купли-продажи Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие./ Под ред. В.Е. Есипова. - СПб.: Питер, 2012. - С.49..