Доходный подход имеет следующие недостатки:
1. Необходимость прогнозирования долговременного потока доходов. Процесс получения точной оценки будущего потока затрудняет сложившаяся недостаточно устойчивая ситуация в России, вероятность неточности прогноза увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозируемого периода.
2. Влияние факторов риска на прогнозируемый доход.
3. Проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов. Эта информация, как правило, конфиденциальна, а официальная информация нередко не соответствует действительности.
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость должна принести
Преимущества доходного метода:
1. Данный подход преимущественен при анализе целесообразности инвестирования и при обосновании решений о финансировании инвестиций в недвижимость.
2. Данный подход наиболее четко отражает представление инвестора о недвижимости как об источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.
3. Метод прямой капитализации характеризуется относительной простотой расчетов, небольшим количеством предположений, отражает состояние рынка и дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками.
4. Метод дисконтирования денежных потоков считается лучшим теоретическим методом, учитывает динамику рынка, неравномерную структуру доходов и расходов. Используется когда доходы от объекта и рынок нестабильны и когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.
Метод капитализации дохода также требует широкого изучения рынка. Исследование и анализ данных для этого метода проводятся на фоне связи спроса и предложения, дающей информацию о тенденциях в рыночных ожиданиях. Уровень дохода, необходимого для привлечения инвестиции, есть функция риска, внутренне присущего недвижимости.
недвижимость дисконтированный денежный бизнес
Глава 2. Оценка стоимости недвижимости торгового дома «Меркурий» методом капитализации доходов
2.1 Анализ сферы деятельности оцениваемой компании
ТД «Меркурий» занимается производством кондитерских, кулинарных и хлебобулочных изделий уже более 20 лет.
Одно из главных преимуществ организации - это производство тортов, пирожных и пирогов на заказ любого веса, размера и рецептуры.
Здесь работают мастера высшей квалификации с богатой фантазией, которые вкладывают душу и мастерство в создание тортов и могут воплотить любую мечту в реальность, осуществить самые смелые и оригинальные идеи клиента по созданию эксклюзивных шедевров.
За годы работы ТД «Меркурий» приобрёл десятки партнёров и сотни благодарных клиентов.
Но все же основным источником доходов компании являются доходы от сдачи недвижимого имущества в субаренду ряду фирм для организации розничной торговли широким ассортиментом промышленных товаров и продовольственных товаров. Коэффициент использования торговой и складской площади в зданиях ТД «Меркурий» в среднем составляет 75%, торговые места фирм-субарендаторов расположены весьма плотно. Вместе с тем ожидаемый в городе рост количества торговых площадей, сдаваемых в субаренду (ввиду планируемого ввода в действие ряда новых строящихся торговых центров) может привести к повышению требовательности покупателей к уровню обслуживания. Данный фактор представляет известный риск, поскольку может повлечь за собой в будущем некоторое снижение коэффициента использования площадей.
Расходы компании складываются из расходов по содержанию здания (коммунальные услуги, охрана), расходов на оплату труда работников компании, административных накладных расходов, оплаты услуг сторонних организаций, налоговых платежей.
2.2 Анализ конкурентных преимуществ компании
Здание ТД «Меркурий» было построено несколько десятилетий назад как большой универмаг в одном из живописных и посещаемых мест города и до сих пор является одним из крупнейших торговых центров. Здание расположено в оживленной части центра города. Развитая система общественного транспорта обеспечивает хорошую доступность торгового центра: поблизости проходят маршруты практически всех городских автобусов и маршрутных такси. Расположение в центре города, осуществление торговой деятельности в течение нескольких десятилетий, наличие огромных торговых площадей по реализации промышленных и продовольственных товаров, транспортная доступность, посещаемость горожанами обеспечивают повышенный уровень конкурентоспособности торгового центра, размещенного в новь построенном здании ТЦ «Городской рынок» по сравнению с другими крупными торговыми центрами города.
В настоящее время в здании ТЦ «Городской рынок» и ТД «Меркурий» действуют более 100 арендаторов. Размер арендной платы в договорах субаренды составляет 900 руб. за 1м2 торговой площади. Сравнительный анализ показывает, что ставки арендной платы по договорам аренды в здании ТЦ «Городской рынок» установлены на достаточно конкурентоспособном уровне: обычный размер арендной платы в центре города составляет 900-1000 руб. за 1м2. Действующий порядок заключения с арендаторами краткосрочных (на несколько месяцев) договоров позволяет при их повторном заключении устанавливать повышенный размер платы за аренду в случае повышения стоимости коммунальных услуг и инфляционных ожиданий.
Здания ТЦ «Городской рынок» и ТД «Меркурий» расположены в крупном районе города, застроенном многоэтажными высотными домами улучшенной планировки. Район обеспечивается очень хорошим транспортным сообщением (несколько автобусных маршрутов, а также ряд маршрутных такси). Несмотря на удаленность зданий ТЦ «Городской рынок» и ТД «Меркурий» от центральной части города, сдача его площадей в субаренду также обеспечивает группе компаний «ТД Меркурий» существенный доход.
Уровень конкуренции среди магазинов и торговых центров города, предоставляющих услуги по сдаче торговых и складских площадей в аренду, можно оценить как повышенный. Официальные статистические данные свидетельствуют о росте средней заработной платы, реальных располагаемых доходов населения; как следствие, наблюдается рост спроса населения на промышленные и продовольственные товары, оборота розничной торговли, общественного питания и платных услуг. При этом около 70% оборота розничной торговли приходится на предприятия малого бизнеса и частных предпринимателей, значительная часть которых организует работу именно на арендуемых торговых площадях.
Маркетинговый анализ показал, что в ближайшие годы в городе можно ожидать дальнейшего роста оборота розничной торговли и повышения арендной платы по договорам субаренды. Однако рост доходов по договорам субаренды будет ограниченным ввиду наличия повышенной конкуренции на данном рынке: несколько компаний приступили к активному строительству крупных торговых центров в городе. Однако все крупные строительные проекты требуют значительных капиталовложений и существенных затрат времени, а срок их окупаемости составит несколько лет - в то время как группа компаний «Торговый дом Меркурий» обладает низким уровнем издержек и находится на стадии устойчивого развития.
Тем не менее, ввод в действие в ближайшее время новых торговых центров может серьезно повлиять на конкурентную ситуацию на рынке, сказаться на темпах прироста платы по договорам субаренды. В этой связи, наличие у группы компаний «Торговый дом Меркурий» возможности существенного снижения издержек (ввиду отсутствия необходимости значительных инвестиций в новое строительство, высокого уровня компенсации производимых неотделимых улучшений, а также стабильного и весьма низкого уровня арендной платы за арендуемое имущество) является весьма важным конкурентным преимуществом предприятия, позволяющим при необходимости удерживать ставки по договорам аренды на конкурентоспособном уровне.
2.3 Роль недвижимости в общей доли бизнеса компании
В группу компаний «Торговый дом» входят несколько самостоятельных юридических лиц («ТД Меркурий», ТЦ «Г ородской рынок», магазин-кафетерий «Бардак», магазин «Лавка»).
Анализ бухгалтерского учета и отчетности группы компаний «Торговый дом Меркурий» показал, что указанными юридическими лицами применяется УСНО с объектом налогообложения «Доходы». При этом общий годовой валовый доход группы компаний, подлежащий налогообложению по УСНО, составляет свыше 33 млн. руб. (разделение одного бизнеса на несколько самостоятельных предприятия позволило группе компаний использовать УСНО, несмотря на столь значительную сумму годового дохода). Иными словами, среднемесячная выручка группы компаний составляет 2,8 млн. руб., среднеквартальная - 8,3 млн. руб.
Анализ ежемесячных потоков денежных средств компании в 2015-2016 гг. показал следующую их типовую структуру. Отток денежных средств составляет 2120 тыс. руб. в месяц. Из общей суммы денежных расходов по содержанию зданий составили 740 тыс. руб., расходы по оплате труда - 450 тыс. руб., налоговые платежи - 350 тыс. руб., расходы по оплате услуг сторонних организаций - 500 тыс. руб., административные накладные расходы - 80 тыс. руб. в месяц.
Среднее сальдо денежных потоков, таким образом, составляет 680 тыс. руб. в месяц, или 8,2 млн. руб. в год.
Общая выручка от сдачи имущества в аренду составляет 2800 тыс. руб. в месяц.
Анализ ежемесячных денежных потоков компании за истекший период деятельности показал, что ежегодный размер дохода учредителей потенциально может составлять до 10 млн. руб. в год.
Основным источником дохода анализируемой компании являются доходы от сдачи в аренду торговых площадей (торговых центров).
Следовательно, положительная динамика доходов компании зависит преимущественно от уровня ставок аренды (а также, безусловно, от разумной экономии издержек).
2.4 Оценка бизнеса методом дисконтированных денежных потоков
Согласно методу дисконтированных денежных потоков оценка стоимости бизнеса основывается на будущих денежных потоках. В связи с этим важной задачей является выработка прогноза денежного потока на определенный будущий период времени, начиная с текущего года. В качестве прогнозного рекомендуется брать период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста оцениваемой компании не стабилизируются (при этом предполагается, что в пост прогнозный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов) Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. - СПб: Питер, 2013. - С.87..
В связи с этим встает проблема определения необходимой продолжительности прогнозного периода. С одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем больше число наблюдений и тем более обоснованной с математической точки зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости предприятия. С другой стороны - тем сложнее прогнозировать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции, потоков денежных средств. По сложившейся практике, прогнозный период может составлять 5-10 лет (в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации); в нестабильных условиях возможно сокращение прогнозного периода до 3 лет.
Для прогнозирования денежных потоков по анализируемой компании необходимо разработать прогноз доходов и расходов компании на ближайшие несколько лет (максимум - до 2050 г.).
Прогноз доходов компании был рассчитан с учетом результатов проведенного ретроспективного анализа и следующих основных факторов:
1) Основных источников доходов компании;
2) Объемов предоставляемых услуг;
3) Цен на предоставляемые услуги;
4) Темпов роста бизнеса за предшествующий период
5) Прогнозных темпов инфляции;
6) Общей ситуации в экономике и перспектив спроса;
7) Уровня конкуренции.
Темпы роста бизнеса за предшествующий период были достаточно устойчивы, что связано как с ростом ставок аренды, так и с некоторым увеличением сдаваемой в аренду площади (в связи с вводом дополнительных торговых площадей после строительства здания ТЦ «Городской рынок»). Действующий порядок заключения с арендаторами краткосрочных договоров позволяет при их повторном заключении устанавливать повышенный размер платы за аренду в случае повышения стоимости коммунальных усл г и инфляционных ожиданий. При этом следует отметить, что повышение платы за субаренду возможно лишь до известных пределов, уровень которых определяется ситуацией на рынке. Анализ официальных статистических данных показывает, что в последние годы торговая отрасль в городе развивается достаточно динамично, повышенными темпами, превышающими динамику инфляции. Подобная положительная тенденция прогнозируется в городе и на будущее.
Прогноз расходов группы компаний «Торговый дом Меркурий» рассчитан с учетом результатов ретроспективного анализа и следующих основных факторов:
- структуры расходов;
- прогнозируемого роста расходов по каждому их виду;
- наличия в предыдущие годы деятельности предприятия единовременных расходов, которые не ожидаются в будущем;