Весь процесс оценки стоимости бизнеса (компании) напрямую зависит от причин ее побудивших и целей ею преследуемых. Правильное определение цели - одна из важнейших задач начального этапа работ по оценки стоимости бизнеса. Без четкого понимания проблем клиента и того, какую функцию будет выполнять результат оценки, невозможно определить ни объект оценки, ни методику проведения исследования, ни требуемую базу оценки.
Таким образом, при оценке недвижимого имущества коммерческого назначения оценщик должен четко определить и согласовать с заказчиком цель работы, определить базу оценки, идентифицировать объект оценки, обосновать необходимость использования той или иной методики и использовать достоверную информацию.
1.2 Анализ основных методов оценки стоимости недвижимости в имущественном комплексе предприятия
Основной метод оценки - это метод сравнительного анализа продаж (САП). Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.
Сравнительный анализ продаж проводится в последовательности представленный на рисунке Приложения 2.
Выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации являются: собственное досье оценщика, Интернет, электронная база данных, риэлтерские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учреждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по несостоятельности и банкротству, территориальные управления Госкомимущества и др.
Важным моментом при использовании метода САП является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. Не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе итога согласования.
В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.
Большинство экспертов признают, что затратный метод полезен для проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко.
При этом подходе оценочную стоимость объекта недвижимости определяют как разность между стоимостью их полного воспроизводства или полного замещения и суммой износа плюс стоимость участка земли; ее можно определить по формулам (1) или (2) Грязнов А.Г., Оценка недвижимости. - М.: Финансы и Статистика, 2011 - С.155 :
Цн = ПСВ -И + Ц3,(1)
или
ЦН = ПСЗ-И + Ц3>(2)
где Цн - стоимость недвижимости по затратному методу;
ПСВ - полная стоимость полного воспроизводства оцениваемого имущества;
IIСЗ - полная стоимость замещения оцениваемого имущества;
И - стоимость износа оцениваемого имущества;
Ц3 - стоимость участка земли.
Причем под полной себестоимостью воспроизводства (ПСВ) понимают стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту.
Полная стоимость замещения (ПСЗ) - стоимость строительства в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за постройку нового по современным стандартам, с учетом риска и времени строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.
Имеет затратный метод и свои недостатки Грязнов А.Г., Оценка недвижимости. - М.: Финансы и Статистика, 2011- С.158
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат труда на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитывается износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Отдельная оценка земельного участка от строений.
6. Проблематичность оценки земельных участков в России.
Преимущества у затратного подхода следующие Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. - М.: Финансы и Статистика, 2013. - С34.:
1. Наиболее надежен при оценке новых или недавно простроенных объектов, готовых для наиболее эффективного использования.
2. Оценка на основе данного подхода наиболее является целесообразной и (или) единственно возможной в следующих случаях:
- технико-экономический анализ нового строительства или реконструкции;
- оценка незавершенного строительства;
- оценка общественно-государственных и специальных объектов, т.к. они не предназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах;
- оценка объектов на малоактивных рынках;
- оценка для целей страхования и налогообложения;
- если имеется недостаток информации для использования других подходов.
Оценка недвижимости затратным методом проходит в следующей последовательности Грязнов А.Г., Оценка недвижимости. - М.: Финансы и Статистика, 2011- С.172:
1. осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией;
2. определение полной стоимости воспроизводства или замещения;
3. расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего;
4. определение полного износа из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений;
5. расчет стоимости недвижимости;
6. общая оценка имущества путем суммирования.
Основные этапы затратного подхода при оценке недвижимости и соответствующие им методы представлены на рисунке Приложения 3.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.
Теория оценки недвижимости выделяет три основных метода расчета износа Грязнов А.Г., Оценка недвижимости. - М.: Финансы и Статистика, 2011 - С.178:
1. Метод рыночной выборки.
2. Метод срока службы.
3. Метод разбивки.
В методе рыночной выборки используются рыночные данные о сопоставимых объектах, по которым может быть определена величина износа. Этот метод позволяет рассчитать общую величину износа по всем возможным причинам, определить общий срок экономической службы, а также размер внешнего (экономического) старения.
Метод срока службы базируется на требовании инвестора о 100% амортизации здания в течение срока его экономической службы, так как это обеспечивает полный возврат инвестированного капитала. Поэтому до окончания срока экономической службы износ не может быть 100%-ным. В данном методе действительный возраст и срок экономической службы здания являются основными понятиями, которые использует оценщик. Процент общего износа определяется как отношение действительного возраста объекта к сроку его экономической службы. Сумма износа рассчитывается последующим умножением этого коэффициента износа на величину полной восстановительной стоимости.
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость должна принести. К наиболее сложным и проблемным вопросам методологии доходного подхода относится определение ставки дисконта, ассоциируемой с риском данных инвестиций в недвижимость. Основные этапы реализации доходного подхода представлены на рисунке Приложения 4 Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. Учебное пособие/ Под ред. Е, И. Тарасевича. - СПб.: Питер, 2013. - С.217..
Капитализация дохода - это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость, т.е. превращение доходов в капитал Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. - СПб: Питер, 2013.-С.45..
В оценке недвижимости используют две основные процедуры приведения будущих доходов к их текущей стоимости:
1. с использованием коэффициента капитализации
2. ставки дисконта.
Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года.
Обычно это первый прогнозный год. Расчет стоимости производится по формуле (3) Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. - СПб: Питер, 2013. - С.48.:
К=Кt/(1+п),(3)
где К - текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее время), руб.;
Кt - доход, ожидаемый к концу t года (t=1 год), руб.;
п - ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли единицы.
Величина (1/1+п) представляет собой коэффициент капитализации, или коэффициент дисконта.
Коэффициент капитализации либо непосредственно выводится по продажам сопоставляемых объектов как отношение годового дохода к цене продажи (прямая капитализация), либо рассчитывается исходя из ожидаемой ставки периодического дохода на капитал и задаваемых условий возмещения инвестиций (капитализация отдачей).
Ставка дисконта используется для построения модели дисконтированных денежных потоков. При этом. к текущей стоимости приводятся периодические доходы каждого прогнозного года, а также гипотетическая выручка от продажи,
Модель дисконтированных денежных потоков имеет вид по формуле (4):
K= Кп / (1 + n)x1; Kп / (1+n)x2; Кп / (1 + n)x3;… Kt / (1 + п)хt
Где К- текущая стоимость руб.;
К t-- доход, ожидаемый к концу t года, руб.;
п- ставка дисконта, доли единицы;
t- фактор времени (число лет);
1,2,3.,.- порядковый номер года.
Сферы применения оценки недвижимости представлены в Приложении 5 Грибовский, С. В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. - СПб: Питер, 2013. С.54.
Подводя итоги рассмотрения указанной главы, выделим основные позиции, а именно три подхода оценки рыночной стоимости недвижимости:
1. Метод сравнительного анализа продаж;
2. Затратный метод;
3. Метод капитализации доходов (доходный).
Сравнительный подход имеет следующие недостатки:
1. Различие продаж. Не бывает продаж абсолютно идентичных объектов, совпадение наблюдается лишь по ряду параметров. Сделки могут отличаться набором характеристик, присущих самому объекту, но и условиями сделки. Чем больше различий между сопоставимыми продажами - тем больше вероятность получить недостаточно точный результат.
2. Сложность сбора информации о фактических ценах продаж. Фактические цены нередко скрывают в целях уклонения от уплаты налогов и сборов. Проверка достоверности информации существенно затруднена.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка. Точность результата зависит от активности й насыщенности рынка данными о сделках с аналогами оцениваемого объекта. Использование подхода на малоактивных рынках проблематично.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах, что может снизить точность результатов оценки.
Сравнительный подход имеет так же ряд преимуществ:
1. Наиболее надежен в условиях активного рынка для оценки небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, Которые часто продаются и покупаются и не используются для получения дохода.
2. Статистически обоснован.
3. . Позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке.
4. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляции.
5. Позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов.
6. При наличии достаточного количества информации для анализа достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
7. Затратный метод - подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях. Анализ затрат как способ расчета имеет определенные преимущества, с точки зрения управления недвижимостью: он позволяет управляющей компании более точно оценить уровень износа и размеры страхования, поскольку от обоих этих факторов зависит размер чистого дохода.