Курсовая работа: Оценка стоимости недвижимости торгового дома Меркурий методом капитализации доходов

- планируемых инвестиционных затрат.

Анализ структуры расходов компании показывает в целом определенную ее стабильность. Расходы компании включают в себя следующие их виды:

- коммунальные расходы по содержанию здания (изменяются в соответствии с динамикой тарифов, превышающей показатели инфляции);

- расходы на оплату труда работников компании (могут изменяться по решению руководства компании; средние показатели динамики оплаты труда по городу превышают уровень инфляции);

- налоговые платежи (отчисления на социальное страхование; единый налог, уплачиваемый в связи с применением УСНО; платежи за землю);

- административные накладные расходы (почтовые расходы, услуги банка);

- расходы по оплате услуг сторонних организаций.

Прогноз динамики расходов по каждому их виду может быть сделан с учетом ожидаемых темпов инфляции.

В предыдущие годы деятельности предприятия имели место существенные (свыше 26 млн. руб. в общей сумме) инвестиционные расходы, направленные на строительство здания ТЦ «Городской рынок». Размер согласованных инвестиций в неотделимые улучшения указанного здания определен в сумме 50 млн. руб., причем данные инвестиции могут быть осуществлены в любое время в течение всего срока долгосрочной аренды (до 2050 г.). Компенсация затрат по указанным неотделимым улучшениям производится в размере 90%.

Прогнозные темпы инфляции, необходимые для расчета буд щих денежных потоков, были получены из сценарных условий социально-экономического развития РФ, размещенных на официальных интернет-сайтах органов исполнительной власти.

В аналитических материалах, представленных в таблицах приложения 6. расчеты будущих доходов и расходов компании произведены на период 2016-2017 гг. в двух вариантах: пессимистическом, исходя из консервативных соображений (темпы роста расходов компании превышают темпы роста доходов), и умеренном (доходы и расходы изменяются в соответствии с прогнозным уровнем инфляции).

Заключение

В заключении стоит отметить, что оценочная работа хоть и состоит из ряда различных дисциплин, но для рассмотрения её в целом следует понимать как науку.

1. В состав имущественного комплекса предприятия входят все виды имущества в том числе и недвижимость, предназначенные для его деятельности и, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. При оценке недвижимого имущества входящего в имущественный комплекс предприятия оценщик должен четко определить и согласовать с заказчиком цель работы, определить базу оценки, идентифицировать объект оценки, обосновать необходимость использования той или иной методики и использовать достоверную информацию.

3. Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки стоимости недвижимости и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные:

- общее состояние и динамики цен на рынке недвижимости;

- нормативно-правовую базу, регулирующую отношения земельной собственности;

- рыночную ситуацию на определенном сегменте рынка;

- затраты на воспроизводство (замещение) объекта оценки.

4. Основные источники информации:

- специализированные справочники и программные комплексы; информация специалистов рынка недвижимости - риэлтеров, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью;

- профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах;

- интервью с собственником и управляющим объекта;

-внутреннею информацию:юридический, экономический, физический.

Выделяют три подхода оценки рыночной стоимости недвижимости:

4. Метод сравнительного анализа продаж;

5. Затратный метод;

6. Метод капитализации доходов (доходный).

Сравнительный подход имеет следующие недостатки:

7. Различие продаж. Не бывает продаж абсолютно идентичных объектов, совпадение наблюдается лишь по ряду параметров. Сделки могут отличаться набором характеристик, присущих, самому объекту, но и условиями сделки. Чем больше различий между сопоставимыми продажами - тем больше вероятность получить недостаточно точный результат.

8. Сложность сбора информации о фактических ценах продаж. Фактические цены нередко скрывают в целях уклонения от уплаты налогов и сборов. Проверка достоверности информации существенно затруднена.

9. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

10. Зависимость от активности рынка. Точность результата зависит от активности и насыщенности рынка данными о сделках с аналогами оцениваемого объекта. Использование подхода на малоактивных рынках проблематично.

11. Зависимость от стабильности рынка.

12. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах, Что может снизить точность результатов оценки.

Сравнительный подход имеет так же ряд преимуществ:

8. Наиболее надежен в условиях активного рынка для оценки небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются и не используются для получения дохода.

9. Статистически обоснован.

10. Позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке.

11. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляции.

12. Позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов.

13. При наличии достаточного количества информации для анализа достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

14. Затратный метод - подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях. Анализ затрат как способ расчета имеет определенные преимущества, с точки зрения управления недвижимостью: он позволяет управляющей компании более точно оценить уровень износа и размеры страхования, поскольку от обоих этих факторов зависит размер чистого дохода.

Доходный подход имеет следующие недостатки:

4. Необходимость прогнозирования долговременного потока доходов. Процесс получения точной оценки будущего потока затрудняет сложившаяся недостаточно устойчивая ситуация в России, вероятность неточности прогноза увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозируемого периода.

5. Влияние факторов риска на прогнозируемый доход.

6. Проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов. Эта информация, как правило, конфиденциальна, а официальная информация нередко не соответствует действительности.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость должна принести

Преимущества доходного метода:

1. Данный подход преимущественен при анализе целесообразности инвестирования и при обосновании решений о финансировании инвестиций в недвижимость.

2. Данный подход наиболее четко отражает представление инвестора о недвижимости как об источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.

3. Метод прямой капитализации характеризуется относительной простотой расчетов, небольшим количеством предположений, отражает состояние рынка и дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками.

4. Метод дисконтирования денежных потоков считается лучшим теоретическим методом, учитывает динамику рынка, неравномерную структуру доходов и расходов. Используется когда доходы от объекта и рынок нестабильны и когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.

Метод капитализации дохода также требует широкого изучения рынка. Исследование и анализ данных для этого метода проводятся на фоне связи спроса и предложения, дающей информацию о тенденциях в рыночных ожиданиях. Уровень дохода, необходимого для привлечения инвестиции, есть функция риска, внутренне присущего недвижимости.

Список литературы

1. Гражданский кодекс, часть 2 от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ, принят ГД ФС РФ 22 декабря 1995 г. (редакция от 29 декабря 2017 г.)

2. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г.

3. ФЗ Российской Федерации от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

4. . ФСО-1 Приказ Минэкономразвития России "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" от 20 июля 2007 года N 256

5. ФСО-2 Приказ Минэкономразвития России "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" от 20 июля 2007 года N 255

6. ФСО-3 Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)"» от 20 июля 2007 года N 254

7. . Распоряжение Министерства имущественных отношений РФ от 27 февраля 2002 г. № 500-р "О согласовании образовательных программ в области оценочной деятельности"

8. Письмо Минфина России «О налогообложении обязательного взноса в компенсационный фонд СРО и страхования ответственности оценщика» от 09 июля 2007 года N 03-04-06-01/222

9. Письмо Министерства Финансов РФ от 30 мая 2006 г. N 03-03- 04/1/483. «О критериях, которым должен соответствовать независимый оценщик»

10. Постановление Правительства РФ от 7 июня 2002 г. № 395 "О лицензировании оценочной деятельности"

11. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2014. - 560с.

12. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и Статистка, 2011.-557с.

13. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. - СПб: Питер, 2013. - 172 с.

14. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости. - М.: ЮНИТИ, 2013. - 657 с.

15. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости. Состояние и тенденции развития. - М.: ИНФРА-М, 2015. - 543 с.

16. Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. - М.: Финансы и Статистика, 2013. - 146 с.

17. Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2010. - 386 с.

18. Ример М.И. Экономическая оценка инвестиций. Учебное пособие/ Под ред. М.И. Римера. - СПб.: Питер, 2012. - 437 с.

19. Тарасович Е.И. Методы оценки недвижимости. Учебное пособие/ Под ред. Е. И. Тарасевич. - СПб.: Питер, 2013. - 480 с.

20. Симионова Н.Е. Методы оценки недвижимости. - М.: ЮНИТИ, 2011. - 447 с.

21. Оценка недвижимости. Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. -- М.: Финансы и статистика, 2014. - 496 с.

22. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие./ Под ред. В. Е. Есипова. - СПб.: Питер, 2012. - 566 с.

23. Вестник Оценщика

24. Портал по оценке недвижимости

25. Агентство Экспертизы Собственности

Приложение № 1

Приложение № 2

Приложение № 3

Приложение № 4

Приложение № 5

Сферы применения оценки недвижимости

Приложение 5

Таблица 1 Прогнозное движение денежных средств(пессимистический вариант)

4862

5105

5360

2.6. Оплата услугсторонних организаций

7011

7221

7365

3. Сальдо денежных потоков по основной деятельности

9961

9166

8419

4. Сальдо денежных потоков по основной деятельности нарастающим итогом

3676

12 842

21 261

Темпы роста административных накладных расходов и оплаты сторонних услуг приняты на уровне прогнозной инфляции:

104%

103%

102%

Темпы роста доходов от сдачи в субаренду приняты на уровне ниже прогнозной инфляции:

102%

101%

101%

Темпы роста фонда оплаты труда и расходов на коммунальные услуги приняты на уровне выше инфляции:

110%

105%

105%

Темпы роста налоговых платежей установленына уровне

105%

105%

105%

Расходы на строительство

30 млн.руб.

Таблица 2 Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков (пессимистический вариант)