Функциональное зонирование - это дифференциация территории города по характеру использования, т. е. по функциональному назначению.
Выделение функциональных зон позволяет создать наилучшие условия для основных форм жизнедеятельности городского населения - труда, быта, отдыха, поскольку каждый из этих видов деятельности выдвигает специфические требования к размещению и организации городского пространства.
Территориальное экономическое зонирование следует увязывать исключительно с кадастровым делением города. Районирование города обычно связывают с кварталами БТИ. Существуют различные подходы к выделению экономических зон города.
Число зон должно соответствовать количеству частей территории, имеющих различную градостроительную ценность. Эти зоны различаются в первую очередь удобством проживания, поэтому стоимость аналогичных объектов недвижимости в экономических зонах будет различной.
Территориально-экономическое зонирование - это дифференциация городской территории на зоны в соответствии с ее комплексной экономической оценкой. Территориально-экономические оценочные зоны (ТЭОЗ) - относительно однотипные участки территории города, ограниченные естественными или искусственными преградами и имеющие определенную качественную, экономическую и социально-экономическую ценность. Они различаются этапами застройки, архитектурно-планировочной структурой, системой основных магистралей, уровнем инженерного обустройства, транспортного обеспечения, коммунального обслуживания и природными факторами. При установлении границ ТЭОЗ принимают во внимание прохождение крупных магистральных дорог, полосы отчуждения железнодорожных линий, линии высоковольтной электропередачи, газопроводы высокого давления, реки и акватории крупных водоемов, зеленые массивы.
Оценочные зоны характеризуются базовыми ставками земельного налога и арендной платы. При необходимости вводят систему поправочных коэффициентов к базовым ставкам платежей, при этом учитывают динамичные показатели, влияющие на оценку городских земель и достаточно широко изменяющиеся внутри оценочных зон.
Город во все времена был центром различных видов деятельности - торговой, культурной, административной, начиная с XIX в. - промышленной. В этой связи появилось понятие «городское пространство», которое отождествляет комплекс городских земель и их использование в соответствии с целевым назначением согласно общепринятым классификациям. В настоящее время задача эффективности использования земель решается посредством развития рынка недвижимости, в том числе земельного рынка[29].
Наиболее общими характеристиками городского пространства являются форма города и его размеры.
Типология форм города многообразна: компактные, многоядерные, вытянутые (линейные, полосовые) и расчлененные (узловые, ядерные).
Городская среда - конкретная пространственная форма городских процессов, обеспечивающих нормальное функционирование территориальной общности и позволяющих городу выполнять свою роль в системе высшего и низшего уровней. Разумно функционирующая городская среда превращает неодушевленные объекты недвижимости и землю под ними в структуру, удобную для производства и потребления жизненных благ, наполняет землю и строения потребительской и рыночной стоимостью. В качестве регуляторов рынка недвижимости (особенно на начальных этапах) выступают социально-градостроительные и экологические программы, учитывающие культурно-исторические особенности городов.
Городское зонирование применяется в соответствии с требованиями действующего законодательства в области землепользования, градостроительства, охраны окружающей среды, охраны природных ресурсов, охраны объектов культурного наследия народов, а также обеспечения безопасности, жизни и здоровья граждан.
Зонирование применяется при:
- предоставлении земельных участков для строительства и иных целей и изменении существующих границ участков;
- изменении видов и параметров использования объектов недвижимости;
- строительстве, реконструкции, капитальном ремонте зданий, строений и сооружений;
осуществлении проектов застройки и реконструкции территорий, включающих строительство зданий, строений и сооружений, прокладку улиц, инженерно-технических коммуникаций, инженерную подготовку и благоустройство территорий.
Использование и изменение земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в пределах границ территориальной зоны, может осуществляться только в соответствии с градостроительным регламентом, установленным для данной зоны.
Использование земельных участков и иных объектов недвижимости, существовавшее на дату вступления зонирования в силу, не может быть запрещено градостроительным регламентом соответствующей зоны, за исключением случаев, когда указанное использование земельных участков и иных объектов недвижимости представляет угрозу безопасности и здоровью граждан, окружающей природной среде.
Под использованием земельных участков и иных объектов недвижимости, не соответствующим разрешенному, понимаются виды и параметры использования, не включенные в градостроительный регламент территориальной зоны в качестве основных, сопутствующих основным и требующих специального согласования.
Пользователь, владелец и собственник земельного участка и иного объекта недвижимости, расположенных в пределах границ территориальной зоны, может выбрать любой вид использования земельного участка, иного объекта недвижимости из перечня основных разрешенных видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости.
Виды и параметры использования земельных участков и иных объектов недвижимости, являющиеся сопутствующими по отношению к основному использованию и функционально с ней связанные, разрешенные в общем порядке, допускаются только совместно с основными видами использования объектов недвижимости, за исключением случаев, когда в градостроительных регламентах предусмотрены ограничения для сопутствующих видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости.
Под изменением зонирования понимается внесение изменений и дополнений в:
б) границы территориальных зон;
в) виды и параметры разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости;
г) ограничения на осуществление градостроительной деятельности на территории города.
При переходе России к рыночной экономике перед городским планированием встали две основные проблемы, связанные с зонированием:
. Новая система планирования должна была не только ограничивать, контролировать и направлять спрос и использование городского пространства, но также стимулировать развитие объектов недвижимости.
. Необходимо было защитить социальные права населения городов при изменении форм собственности на землю и механизма расчета за коммунальные услуги и пользование элементами городской инфраструктуры.
Итак, для того, чтобы эффективно использовать
земельные ресурсы территории города, необходимо чётко понимать их структуру и
специфику. Задача работников кадастра - как можно всесторонне оценить
кадастровый потенциал территории города и способствовать, тем самым,
продуктивному и рациональному использованию этих земель. Важным этапом здесь
является кадастровое зонирование, которое делится в зависимости от целей и
задач на функциональное и территориально-экономическое зонирование. Однако,
особенности и методы зонирование городской земли всегда подбираются в
зависимости от конкретной задачи, стоящей перед работником кадастровой службы. По
результатам кадастрового зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и
устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.
2. Общие особенности функционального
зонирования территорий и рынка жилой недвижимости города Ставрополя
2.1 Общая характеристика
функциональных зон города Ставрополя
В настоящее время городская агломерация занимает
площадь около 120 квадратных километров в ее пределах проживает более 400 тысяч
человек. Кроме Ставрополя в нее входят город Михайловск, села Пелагиада,
Татарка, Надежда. В зависимости от антропогенной нагрузки на территории города
Ставрополя можно выделить несколько функциональных зон.
Селитебная зона. Она занимает площадь 3,4 тыс. гектаров. Эта зона
находится в центральной части города и отдельными участками входит в
юго-восточный, юго-западный, северный и восточный районы Ставрополя. Среди
основных типов застройки преобладают одноэтажные дома с приусадебными
участками. На их долю приходится 60% жилых построек (1995). В селитебную зону входят
и административные здания, учебные, лечебные, спортивные и
культурно-воспитательные сооружения. Все перечисленные объекты связаны
транспортными линиями, газо- и водопроводами.
Развитию селитебной зоны препятствуют
сельскохозяйственные угодья с плодородными черноземами, лесные насаждения,
инженерные коммуникации и разветвленные сети оврагов. Однако это не означает,
что строительство жилых массивов может осуществляться в ущерб природе. Многие
микрорайоны, расположенные вблизи промышленных предприятий, испытывают
дискомфорт, связанный с неблагоприятной экологической обстановкой.
С учетом сложившейся ситуации - характера застроенности города, наличия
естественных рубежей в виде оврагов, лесных массивов, а также в соответствии с
системой транспортного обслуживания, на территории города можно выделить пять
основных селитебных районов:
Центральный (старая часть города);
Северный район, протянувшийся с запада на восток вдоль речки Ташлы с преимущественно одноэтажными застройками;
Северо-Западный, занимающий плакорную часть к северо-западу от Таманского леса;
Юго-Западный, занимающий территорию между лесными массивами, экологически относительно благоприятный для проживания;
Юго-Восточный, расположенный между балками речек Мутнянки и Мамайки.
Территория селитебной зоны делится на 30
микрорайонов.
Старый город расположен на восточных склонах горы, в балочной местности,
расчлененной верховьями речек Мутнянки и Мамайки. Он в основном сохранил свой
облик, хотя и обновился многоэтажными домами. Старые улицы и дома претерпели
реконструкцию.
Новый город разрастался вокруг старого, занимая плакорную часть возвышенности и пологие северные и восточные склоны горы. Многоэтажные жилые дома возводились на устойчивых, бронированных известняками и мергелями породах. На участках с менее благоприятными инженерно-геологическими условиями вдоль магистралей были построены преимущественно частные дома коттеджного типа с приусадебными участками. В окрестностях города расположились одно-двухэтажные дачи.
В зависимости от плотности населения и типа построенных домов выделяют:
. Исторический и культурный центр (сравнительно низкоурбанизированный);
. Окраинные районы сельского типа (малоэтажные дома по балкам рек Ташлы, Мамайки);
. Высокоурбанизированные новые районы (многоэтажные дома северо-запада, юго-запада, частично центрального и восточного районов);
. Низкоурбанизированные районы коттеджной застройки.
Промышленная зона. Она занимает площадь 2,6 тысяч гектаров. Эта зона подразделяется на 6 частей: северную, северо-западную, южную, восточную, юго-восточную и центральную.
Северо-западную часть Промышленной зоны образуют предприятия машиностроения и химической промышленности города. К ним относятся: завод «Автоприцепы», НПО «Люминофор», ПО «Анилин», завод «Оптрон», завод «Аналог», завод «Изумруд», асфальтовый завод, мебельный комбинат и другие предприятия.
В северной зоне располагаются предприятия химической промышленности, машиностроения и производства стройматериалов (завод технического углерода, химический завод, завод стеновых материалов и керамзита, домостроительный комбинат, нефтебаза и другие).
Южную часть Промышленной зоны представляют предприятия пищевой и радиотехнической промышленности (молочный комбинат, завод «Спецконструкции», завод «Сигнал» и другие).
Восточная часть Промышленной зоны включает в себя предприятия химической, металлургической, автотранспортной и пищевой промышленности. К ним относятся: ПО «Красный металлист», завод поршневых колец, завод «Электроавтоматика», инструментальный завод, стеклотарный завод, мясокомбинат и завод автокранов. В этой же зоне расположен железнодорожный вокзал. Для этого района характерно размещение старых, плохо оснащенных промышленных предприятий, что сказывается на экологической обстановке этой части города.
Юго-восточную часть Промышленной зоны представляют предприятия по производству медицинских препаратов и машиностроительной промышленности: биофабрика, бывший киномеханический завод, НПО «Аллерген», завод технического оборудования.