ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ МЕХАНИЗМ УПРАВЛЕНИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКИМИ ПРОЕКТАМИ НА ОСНОВЕ МЕТОДОВ ЭКОНОМИКО-МАТЕМАТИЧЕСКОГО МОДЕЛИРОВАНИЯ
Специальность: 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))»
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени
кандидата экономических наук
ИЛЬИН МАКСИМ ОЛЕГОВИЧ
Москва 2011 г.
Диссертационная работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Московском государственном строительном университете (ГОУ ВПО МГСУ)
Научный руководитель: Кандидат экономических наук, доцент Кулаков Юрий Николаевич
Официальные оппоненты: Доктор экономических наук, профессор Яськова Наталья Юрьевна
Кандидат экономических наук, доцент Моторина Марина Анатольевна
Ведущая организация: ГОУ ВПО «Государственный университет управления»
Защита состоится «15» марта 2011 года в 15.00 часов на заседании диссертационного совета Д.212.138.05 при ГОУ ВПО Московском государственном строительном университете по адресу: 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26, ауд. 326 УЛК.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Московского государственного строительного университета по адресу: 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26.
Автореферат разослан «11» февраля 2011 г.
Ученый секретарь
диссертационного совета Г.Л. Исаева
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
недвижимость девелоперский проект организационный
Актуальность темы исследования. Сфера недвижимости является одним из приоритетных секторов национальной экономической системы, особая значимость которой для эффективного социально-экономического развития обусловлена целевой социальной направленностью таких видов недвижимости как, жилье, объекты коммунального и социально-бытового назначения, мультипликативным эффектом инвестиций в воспроизводство недвижимости, существенным удельным весом недвижимости в общем объеме национального богатства страны. Указанные особенности определяют особую важность и актуальность разработок по повышению эффективности управления происходящими в сфере недвижимости процессами. Современный подход к управлению строительством, получивший широкое распространение в последние десятилетие, определяется понятием «девелопмент». Масштабы деятельности субъектов предпринимательства, которые позиционируют себя в качестве девелоперов, общая активная динамика инвестиций в недвижимость, огромный объем неудовлетворенного спроса на жилье и целый ряд других обстоятельств предъявляют высокие требования к качеству управления деятельностью по воспроизводству объектов недвижимости (далее по тексту - ОН) различного функционального назначения. Совершенно очевидно, что конечные результаты такой деятельности представляют собой прямое следствие того, насколько рационально организован и осуществляется управленческий процесс. В настоящее время сохраняется ряд негативных факторов, совокупное воздействие которых приводит к отставанию фактической эффективности управления от современных требований. К числу таких факторов можно отнести:
· практически полностью исчерпаны резервы экстенсивного территориального развития недвижимости в крупных и крупнейших городах при одновременной крайней неразвитости строительства на прилегающих территориях;
· резкий дисбаланс между экономической и социальной компонентами развития недвижимости. В практической деятельности субъектов предпринимательства абсолютно доминирует понимание эффективности именно как экономической, мерой которой является только величина предпринимательского дохода (прибыли). При этом общий уровень комфорта проживания в результате реализации проектов, декларируемых в качестве девелоперских, снижается (наглядными проявлениями чего могут служить переуплотнение застройки, ухудшение коммуникационных характеристик и др.);
· кратное превышение сметных проектировок, особенно по крупномасштабным проектам, что приводит к неоправданному перерасходу средств, необоснованному увеличению цены и, в конечном итоге, к резкому сокращению объема платежеспособного спроса населения, а также к дефициту бюджетов различного уровня;
· практически повсеместное превышение нормативных сроков строительства, которое прогрессивно нарастает по мере увеличения масштаба проекта и его уникальности (объекты Олимпийских игр 2014 года в Сочи, саммита АТЭС 2012 года во Владивостоке и т.п.), плановые сроки окончания которых обеспечиваются лишь посредством сверхмобилизации всех видов ресурсов;
· крайне неудовлетворительное распределение инвестиционной активности по территории страны, что иллюстрируется запредельной концентрацией инвестиционных ресурсов буквально в 3-4-х городах-мегаполисах (прежде всего, в Москве и Санкт-Петербурге).
Конкретным свидетельством значимости и важности качества управления для сферы недвижимости послужил мировой финансово-экономический кризис, последствия которого особенно остро сказались на деятельности предприятий и организаций инвестиционно-строительной сферы. Подобная ситуация явилась прямым следствием капиталоемкости строительства, что в условиях неэффективного финансового менеджмента привело к массовому перекредитованию, ухудшению финансовой стабильности и финансовой обеспеченности практических всех крупных предприятий и организаций. В контексте теории управления это подтверждает наличие прямой корреляции между масштабом и сложностью управляемой системы и качеством управленческого процесса. Особо следует подчеркнуть, что наиболее отрицательными последствия кризиса оказались именно у так называемых девелоперских компаний.
С методологических позиций проблематику девелопмента следует рассматривать как развитие исследований проблем управления инвестиционно-строительной деятельностью, имеющих давние научные традиции. Наиболее заметный вклад в исследование общих закономерностей и проблем управления строительством внесли С.И. Абрамов, Ю.О. Бакрунов, М.И. Воронин, П.Г. Грабовый, Х.М. Гумба, М.И. Каменецкий, И.И. Мазур, С.Н. Максимов, Н.Г. Ольдерогге, Ю.П. Панибратов, Серов В.М., В.Д. Шапиро, Н.Ю. Яськова. Следует также отметить работы таких зарубежных ученых, как Л.Дж. Гитман, Д.Е. Джонс, К. Макэлрой.
Несмотря на неоспоримые достижения в данной области управленческой науки, комплексное решение проблем повышения эффективности управления процессами в инвестиционно-строительной сфере на основе современной концепции девелопмента к настоящему времени не достигнуто. Это связано как со сложным характером соответствующих отношений, так и с отсутствием полноценного теоретико-методологического обоснования. Следовательно, развитие и углубление методических подходов, составляющих детализированное содержание указанной концепции и обеспечивающих повышение конечной эффективности управления, представляет собой актуальное направление научных исследований.
Целью исследования является разработка методических рекомендаций по повышению эффективности организационного механизма управления недвижимостью на основе принципов и методов девелопмента.
В соответствии с целью исследования в диссертации поставлены и решены следующие научные задачи:
1. Выполнены уточнения понятийно-категорийного аппарата исследуемой предметной области, что позволило обосновать состав элементов системы девелопмента, раскрыть характер взаимосвязей между ними, а также определить порождаемые системными характеристиками основные экономические, управленческие и социальные последствия реализации проектов развития недвижимости.
2. Определены сущность и содержательная характеристика процессов развития недвижимости и на этой основе обоснованы специфические особенности организации управления реализацией девелоперских проектов.
3. Предложен подход к формированию и функционированию эффективного организационного механизма управления процессами развития недвижимости, отличительными особенностями которого являются интеграция систем менеджмента и систем административного управления, а также особый характер распределения административных задач управления.
4. Разработана экономико-математическая модель оценки эффективности проектов развития недвижимости, отражающая характер, направленность и степень воздействия наиболее существенных факторов организации управления и позволяющая повысить точность и оперативность количественного анализа управленческих альтернатив.
5. Обоснованы состав и последовательность реализации комплекса управленческих мероприятий, повышающих эффективность реализации проектов развития недвижимости на основе рационального распределения административных задач между различными субъектами управления, разработан алгоритм оптимизации девелоперских проектов по критерию максимизации рыночной стоимости.
6. Обобщены результаты практической реализации ряда проектов развития недвижимости в крупных городах России, что позволило обосновать наиболее перспективные направления дальнейшего развития организации управления инвестиционно-строительной деятельностью на основе принципов и методов девелопмента.
Научная гипотеза исследования включает следующие основные положения:
· исходной методологической основой анализа служит концепция девелопментализма, сущность которой выражается в императивности развития как основной цели функционирования любой социально-экономической системы и, соответственно, управления ею;
· девелопмент в сфере недвижимости есть частный случай социально-экономического развития, отличительной особенностью которого следует считать первостепенную роль пространственного фактора и его характеристик, а формой реализации принципов и методов девелопмента выступает девелоперский проект, имеющий целью полноценное развитие ОН на всех уровнях пространственной системы;
· в управленческом аспекте главная специфическая особенность девелопмента в сфере недвижимости заключается в особом характере организации управленческого процесса на основе разработки системных управленческих воздействий в течение жизненного цикла ОН;
· в качестве целевой функции девелопмента принимается максимизация синергетического эффекта всех участников реализации девелоперского проекта, выражающегося в дополнительном приросте рыночной стоимости ОН.
Объектом исследования являются процессы управления развитием недвижимости в формате девелоперских проектов, реализуемых на различных уровнях пространственной системы.
Предмет исследования составляют закономерности, принципы, методы и факторы эффективности организации управления проектами развития недвижимости.
Теоретической и методологической основой исследования послужили диалектический метод познания, методы системного подхода, базовые положения экономической теории и теории управления, а также труды ведущих отечественных и зарубежных ученых, методические разработки и публикации по исследуемой проблеме.
В ходе исследования применялись общенаучные методы: абстрактно-логический, математической статистики, экономико-математического моделирования, графической интерпретации рассматриваемых явлений и процессов.
Научная новизна исследования состоит в:
· развитии и углублении понятийно-категорийного аппарата исследуемой предметной области, обеспечивающем необходимую и достаточную определенность базового понятия «девелопмент»;
· комплексном анализе особенностей процесса развития недвижимости как специфического объекта управления с особым составом и характером воздействия факторов на эффективность управления;
· обосновании рационального варианта организационного механизма управления девелоперскими проектами на основе развития организационно-распорядительных методов менеджмента;
· разработке экономико-математической модели, позволяющей получить адекватную оценку эффективности реализации проектов развития недвижимости как в целом по жизненному циклу, так и по отдельным этапам, а также по каждому из задействованных в проектов участников.
Практическая значимость исследования состоит в возможности использования его результатов субъектами инвестиционно-строительной сферы (в части применения предложенных управленческих мероприятий); органами власти всех уровней (в части оценки эффективности проектов развития недвижимости); высшими учебными заведениями для обучения студентов по специальностям экономического и управленческого пула.
На защиту выносятся:
· результаты комплексного анализа девелопмента как особого подхода к организации управленческого процесса с учетом специфических особенностей проектов развития недвижимости;
· положения по порядку формирования и обеспечения эффективного функционирования организационного механизма управления и рациональному распределению субъектности всех участников управленческого процесса на основе модифицированной матрицы распределения административных задач (РАЗУ);
· экономико-математическая модель оценки эффективности управления проектами развития недвижимости, включающая совокупность алгоритмов расчета требуемых экономических показателей;