На рис.2 процесс формирования организационного механизма представлен в виде последовательных итераций - от единичного управленческого воздействия (конкретной ЗУ) до максимальной конфигурации, отражающей организацию управления проектом развития недвижимости на высшем уровне пространственной иерархии. Содержание итераций сводится к следующему:
· единичным элементом организационного механизма является конкретная ЗУ - рис.2а) - то есть, управленческое воздействие, соответствующее конкретной функции управления и осуществляемое на конкретной стадии жизненного цикла ОН;
· на рис.2б) идентифицирована комплексная управленческая задача, включающая все функции управления в рамках одного этапа жизненного цикла единичного ОН. Эту комплексную задачу можно считать максимальным объемом управленческой деятельности отдельно взятого менеджера;
· на рис.2в) представлена другая конфигурация комплексной управленческой задачи. Она соответствует реализации конкретной ФУ по всем стадиям жизненного цикла единичного ОН. Эту комплексную задачу можно считать максимальным объемом управленческой деятельности отдельного структурного подразделения аппарата управления той компании, которая является участником девелоперского проекта;
· на рис.2г) представлена максимально возможная конфигурация организационного механизма. Она включает две составляющие - систему менеджмента предпринимательских структур, участвующих в реализации девелоперского проекта (нижняя часть), и систему административного управления, то есть, органы исполнительной власти города, ответственные за полноценное развитие недвижимости (верхняя часть). Это означает, что при достижении таким проектом некоторого пространственного масштаба (два верхних уровня пространственной иерархии - комплексный ОН, проект общегородского масштаба) совместная деятельность системы менеджмента и административного управления является обязательной. Только в этом случае обеспечивается полноценный учет пространственного фактора, а сочетание указанных управленческих модулей представляет собой основную специфическую особенность организации управления девелоперским проектом.
где КН - концептуальная фаза, ОН - организационная фаза, РН - реализационная фаза, ЭН - эксплуатационная фаза, ТН - нормативный срок службы ОН (продолжительность физической жизни, завершение жизненного цикла ОН);
П - планирование, О - организация, К - координация, Кл - контроль.
Рис. 2 Обобщенная модель формирования организационного механизма управления девелоперскими проектами
Развитием завершающей итерации обобщенной модели (рис.2г) является детализированная модель двухкомпонентного организационного механизма управления девелоперскими проектами (рис.3). В данном случае акцент сделан на раскрытии содержания связи между двумя указанными управленческими модулями, а также между отдельными элементами совокупной системы менеджмента (всех предпринимательских структур, участвующих в реализации девелоперского проекта). Первую из этих связей можно определить как вертикальную координацию, а вторую - как горизонтальную координацию. Результатом выполнения вертикальной координации следует считать сбалансированность экономических показателей девелоперского проекта с ограничениями, устанавливаемыми на двух верхних уровнях пространственной иерархии действующими нормативными документами (прежде всего, параметрами генерального плана и его деталировок). Это позволяет обеспечить максимизацию эффективности пространственного развития недвижимости, что закономерно приводит к росту социального эффекта (повышению уровня качества жизнедеятельности). Результат горизонтальной координации имеет традиционное содержание - согласованность временных, организационных и экономических показателей предпринимательских структур.
Рис. 3 Детализированная модель двухкомпонентного организационного механизма управления девелоперскими проектами
Детализированное организационно-управленческое содержание девелопмента, то есть, на уровне анализа управленческого труда заключается в трансформации классической двумерной матрицы РАЗУ в трехмерную. Введение дополнительного логического вектора отражает множественность участников реализации девелоперского проекта. Эта модификация не является окончательной. Практически одновременно могут осуществляться несколько девелоперских проектов (N), каждый из которых находится на разной стадии своей реализации - рис.4.
Рис. 4 Модифицированная матрица РАЗУ девелоперского проекта
4. Экономико-математическая модель оценки эффективности реализации проектов развития недвижимости как в целом по жизненному циклу, так и по отдельным этапам, а также по каждому из задействованных в проектов участников
В основу формирования модели положен известный подход Дамодарана, скорректированный в соответствии с реальными условиями осуществления девелоперских проектов (структура денежных потоков, величина ставки дисконтирования). Указанная модель представлена в диссертации в аналитическом и графическом выражении. Итоговое аналитическое выражение ЭММ имеет вид:
(2),
где EffiПН - эффект в рамках i-ой подсистемы недвижимости; EffiЭЖЦ - эффект в рамках i-ого этапа жизненного цикла недвижимости; EffiУП - эффект в рамках i-ого участника проекта; EffiЛОК - i-ый эффект проекта (на локальном участке управления); d - ставка дисконтирования, доли единицы; N -число внутренних связей в управляющей подсистеме, ед.; t - период времени с даты возникновения денежного потока (экономического эффекта) до даты оценки, лет.
Сущностью предложенной ЭММ является интеграция локальных эффектов реализации девелоперского проекта. Под ними понимаются фактически достигнутые результаты на каждом последующем этапе реализации, которые выражены в стоимостной форме с использованием механизма дисконтирования.
Компонентами ЭММ явились:
· обоснование декомпозиционной структуры системы менеджмента, являющейся субъектом управления девелоперским проектом. Элемент данной структуры понимается как локальный участок управления. Векторами декомпозиции служат подсистемы недвижимости (техническая, технологическая, организационная, экономическая), этапы жизненного цикла (разработка концепции, проектно-изыскательские работы, строительно-монтажные работы, эксплуатация, ликвидация) и участники проекта (девелоперская компания, контрагенты);
· выявление зависимости эффективности реализации девелоперских проектов от организационных характеристик управления. Результирующим показателем действия этой зависимости является изменение величины ставки дисконтирования:
(3),
где - число связей в рамках управляемого проекта; - риск, связанный с реализацией проекта.
Графическая интерпретация ЭММ представлена на рис. 5а)...5б).
Рис. 5 Графическая интерпретация ЭММ эффективности девелоперских проектов
Все множество возможных траекторий будущих состояний проекта может быть разбито на три варианта - оптимистический, пессимистический, нейтральный. Под оптимистическим понимается сценарий, при котором Срын. проекта в стратегическом периоде управления достигает возможного максимума. Аналогично, пессимистический сценарий характеризуется падением Срын. в результате недостаточного уровня качества реализуемых управленческих решений, а нейтральный означает, что значимых колебаний Срын. не происходит.
В реальных рыночных условиях при нейтральном сценарии реализации проекта величина рыночной стоимости ОН будет колебаться в некоторых пределах, определяемых текущей рыночной конъюнктурой (на рис. 5б данные колебания схематично представлены в виде синусоиды). Управление проектом развития недвижимости на основе принципов и методов девелопмента приведет как к сокращению сроков достижения установленных показателей (-?t1, -?t2), так и к росту рыночной стоимости проекта (+?CMAX., +?CНОРМ.). В долгосрочной перспективе будет иметь место существенный рост величины рыночной стоимости, не достижимый при традиционном подходе к управлению, обусловленный комплексным учетом фактора «месторасположение» на всех уровнях пространственной иерархии, а также положительными эффектами рациональной организации управления.
Величина добавочного эффекта от управления проектом развития недвижимости на основе принципов и методов девелопмента выделена в правой части рис. 5б) заштрихованной областью (в укрупненном виде, график эффективности представляет собой классическую S-образную кривую). Ее количественное выражение рассчитывается по следующей формуле:
(4).
В зависимости от величины конечного результата управленческие мероприятия по повышению эффективности девелоперских проектов укрупнено могут быть разбиты на следующие группы:
· мероприятия по снижению временных и финансовых издержек на переходах между фазами жизненного цикла и подсистемами управления;
· мероприятия по увеличению доходоприносящего периода (то есть, всей длительности функционирования ОН, что достигается посредством максимально возможного увеличения капитальности объекта ОН);
· мониторинг рыночных тенденций, проведение которого обеспечивает максимально полное соответствие платежеспособному спросу (в том числе, максимальное совмещение длительности физической и экономической жизни ОН, что достигается снижением избыточной капитальности ОН).
При принятии решения о реализации конкретных управленческих мероприятий компания, управляющая реализацией девелоперского проекта, должна руководствоваться следующим соотношением, отражающим главное условие конечной эффективности:
(5),
где ?С - эффект от реализации управленческого решения (суммарный прирост стоимости); ?СУОН - прирост стоимости ОН в составе девелоперского проекта; ?СКОСВ - косвенный прирост стоимости прочих ОН за счет реализации девелоперского проекта (например, улучшения транспортной доступности); EffУР(i) - cуммарный эффект от реализации i-го управленческого решения, ден.ед; ИздУР(i) - cуммарные издержки на реализацию i-го управленческого решения, ден.ед; е - пороговое значение «добавочного» эффекта, ден.ед.
Наиболее очевидным является определение величины порогового значения эффекта через соотношение вида:
(6),
где Rent - требуемая норма доходности (может быть приравнена к средней величине в соответствующем сегменте рынка), доли.ед.
Одним из результатов анализа явился сформированный обобщенный алгоритм оптимизации девелоперских проектов, включающий следующие последовательно реализуемые шаги, в соответствии с которым осуществляется процесс управления. Блок-схема алгоритма представлена на рис.6.
Рис. 6 Блок-схема алгоритма оптимизации девелоперских проектов
На шаге 1 происходит выбор структуры управляющей компании в соответствии с неравенством . Сущностью данного неравенства является то, что выполнение девелопером функций того или иного субъекта рынка недвижимости оправдано, если существует возможность обеспечить адекватную величину загрузки профильного подразделения - в противном случае функции целесообразно отдать на аутсортинг. Указанная величина получена экспертно по результатам опроса топ-менеджмента управляющих компаний (в качестве наиболее вероятного порогового значения указывался диапазон 55-67 %).
На шаге 2 проводится анализ рынка с целью более точного позиционирования (репозиционирования) ОН среди конкурентов. Используется следующее соотношение:
(7),
где EffСР - среднерыночная эффективность аналогичных проектов, доли ед.(ден.ед.); - пороговое отклонение (погрешность анализа рынка, уровень существенности), доли ед.(ден.ед.)
На шаге 3 происходит корректировка длительности фаз жизненного цикла проекта (например, увеличение доходоприносящего периода или досрочное прекращение его экономического существования ОН). На этом шаге действует неравенство ?Eff > е ? const (оно охарактеризовано ранее).
Шаг 4 является завершающим, то есть реализационным. В соответствии с обоснованных составом управленческих мероприятий к реализации принимаются те из них, которые удовлетворяют пороговому неравенству:
(8),
где RentЕ - равновесная среднерыночная рентабельность аналогичных проектов.
Разработанный алгоритм является циклическим, поскольку требуется проведение периодической повторной оптимизации в связи с очевидной динамичностью рыночной конъюнктуры.
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
1. Эффективное управление недвижимостью представляет собой задачу национального масштаба, а основными факторами обеспечения эффективности выступает полноценная реализация системного подхода к управлению соответствующими проектами, а также комплексный учет факторов пространственного среды. Адекватной формой реализации различных вариантов развития недвижимости являются девелоперские проекты.