· блок-схема алгоритма оптимизации девелоперских проектов, реализация которого обеспечивает соответствие критерию максимизации рыночной стоимости по основным видам управленческих альтернатив.
Достоверность проведенного исследования обеспечивается репрезентативными статистическими данными и отчетностью Росстата, Росимущества, Роснедвижимости, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и большого числа коммерческих структур за период 2002-2010 г.г.
Апробация и внедрение результатов исследования:
· основные положения исследования были доложены и одобрены на Десятой и Одиннадцатой Международных межвузовских научно-практических конференциях молодых ученых, докторантов и аспирантов «Строительство - формирование среды жизнедеятельности» (2007 и 2008 годы соответственно), на шестой Международной и восьмой Всероссийской научно-практической конференции, посвященной 5-летию образования ИФО «Социогуманитарные проблемы строительного комплекса» (2010 год);
· ряд предложенных методических подходов к повышению эффективности реализации проектов инвестиционно-строительной сферы успешно реализуется МГК «Росразвитие», ООО «ЦНИИПРОМЗДАНИЙ ЭКСПЕРТИЗА»;
· основные элементы экономико-математической модели эффективности успешно используются в деятельности Отдела оценки Росимущества (в том числе, использованы при подготовке Технического задания на проведение оценки рыночной стоимости находящихся в федеральной собственности ОН, вовлекаемых в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях);
· результаты исследования используются в процессе преподавания учебной дисциплины «Управление стоимостью компании» и «Оценка стоимости бизнеса» в рамках программы MBA Бизнес-школы корпоративного предпринимательства Российского экономического университета им. Г.В.Плеханова и Факультета профессиональных программ Академии внешней торговли; дисциплины «Оценка стоимости» в Московском государственном строительном университете.
Публикации. По теме диссертации в изданиях, рекомендованных ВАК, опубликовано 3 научные работы общим объемом 1,0 п.л.; в прочих изданиях - 10 научных работ объемом 7,7 п.л., в том числе, лично автором - 6,7 п.л.
Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, четырех глав, выводов и предложений, библиографического списка. Общий объем работы составляет 158 стр., в том числе 16 таблиц, 27 рисунков. Библиографический список содержит 132 наименования использованных источников.
Во введении обоснована актуальность темы исследования, степень научной разработанности проблемы, показана теоретическая и практическая значимость работы, сформулированы цели и задачи, определены предмет и объект исследования, сформулирована гипотеза исследования, охарактеризованы полученные результаты и элементы научной новизны.
В первой главе «Теоретические и методологические предпосылки исследования» решена двуединая научная задача, включающая в себя системный анализ объекта исследования и обоснование структурно-логической схемы анализа, что соответствует онтологическому и гносеологическому аспектам исследования. В своей совокупности эти аспекты обеспечивают необходимую и достаточную обоснованность принятой в исследовании теоретико-методологической базы.
Во второй главе «Комплексная характеристика девелопмента как способа организации процесса управления развитием объектов недвижимости» раскрыто содержание всех компонент, совокупность которых составляет организационный механизм управления процессами развития недвижимости и обеспечивает рациональное распределение прав, обязанностей, компетенций и ответственности, соответственно, в системе менеджмента компаний, реализующих девелоперские проекты и в системе административного управления, главной задачей которой является полноценный учет пространственного фактора.
В третьей главе «Экономико-математическая модель проектов развития недвижимости» на основе концепции стоимостного подхода к управлению разработана экономико-математическая модель эффективности девелоперских проектов, отражающая воздействие организационных факторов управления на конечную эффективность.
В четвертой главе «Апробация методических подходов по повышению эффективности управления проектами развития недвижимости» выполнено количественное моделирование величины эффекта на примере реального проекта развития недвижимости, что подтверждает практическую апробацию предложенных подходов и обеспечивает необходимую и достаточную законченность исследования.
ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ
1. Развитие и углубление понятийно-категорийного аппарата исследуемой предметной области, обеспечивающее необходимую и достаточную определенность базового понятия «девелопмент»
Содержание системного анализа исследуемой предметной области (рис.1) состоит в следующем:
· системная иерархия в целом представляет собой четыре соподчиненных уровня, каждый из которых соответствует последовательно детализируемому объекту управления и его управленческому формату;
· высшим уровнем системной иерархии выступает общественная система в целом (социум), которая представляет собой предельный вариант объекта управления и соответствующих целенаправленных воздействий. Функционирование социума выражается в интегрированном единстве всех видов жизнедеятельности. Одной из реализуемых парадигм управления является девелопментализм, отличительная особенность которого состоит в инвариантной ориентации на развитие, осуществляемое на основе использования преимущественно интенсивных методов. Следовательно, девелопментализм представляет собой универсальную парадигму, в контексте которой должны исследоваться все производные положения общей проблемы развития;
· на следующем уровне системной иерархии объектом выступает конкретная часть социума - экономическая система, что приводит к детализации объекта управления в виде полной совокупности экономических отношений. Сущность и содержание девелоперского варианта управления на этом уровне раскрывается в государственной экономической политике, макроэкономических пропорциях и показателях воспроизводства экономических благ. Понятие «девелопмент» в равной степени применимо к любой конкретной сфере жизнедеятельности (изменяться будет только его содержательная характеристика). Различие между девелопментализмом как концепцией и девелопментом как вариантом управления может быть сформулировано следующим образом: девелопментализм отражает целевую ориентацию, а девелопмент - качественно и количественно выраженную целевую функцию управления;
Рис. 1 Системное представление объекта исследования (онтологический аспект анализа)
· из экономической системы в целом на следующем уровне системной иерархии выделяется общая предметная область исследования, определяемая как сфера недвижимости, которая, по определению, имеет особый характер воспроизводства, главной специфической особенностью которого следует считать определяющую роль пространственного фактора. Соответствующий формат управления должен быть определен как девелопмент в сфере недвижимости. Данное положение уточняет и развивает преобладающий в настоящее время подход, в соответствии с которым практически единственной из его общепризнанных особенностей признается охват управленческими воздействиями всего жизненного цикла. Критериальным показателем эффективности девелопмента в сфере недвижимости следует считать полноценный учет пространственного фактора;
· заключительным уровнем системной иерархии является конкретизированный по своим натуральным, пространственным, временным и стоимостным показателям вариант развития недвижимости, который представляет собой девелоперский проект как объект управления. Характеристики этого варианта обуславливают необходимость особой организации управления;
· совокупность III и IV уровней системной иерархии определяет границы исследования.
Основные компоненты структурно-логической схемы исследования (гносеологический аспект анализа) также представляют собой системную иерархию, содержанием которой являются нисходящие уровни логической абстракции. В соответствии с общими положениями методологии научного анализа эта иерархия включает три взаимосвязанных логических модуля - обосновывающий, содержательный (методический) и реализационный. Назначение обосновывающего модуля является формирование концептуальной базы анализа, представляющей собой развитие достигнутого уровня научной разработанности проблемы. При этом первоочередное внимание было уделено уточнению понятийно-категорийного аппарата.
В диссертации был проанализирован широкий круг источников, включающих научную, учебную и справочную литературу, диссертации по темам, относящимся к исследуемой предметной области, а также изложение позиций специалистов-практиков (всего свыше 27 источников). Результаты сравнительного анализа сводятся к следующему:
1. Можно констатировать, что в настоящее время имеет место существенное расхождение в интерпретации практически всех аспектов понятия «девелопмент». Различия относятся и к сущности, и к содержательной характеристике девелопмента.
2. В большинстве отечественных источников в качестве целевой функции девелопмента принимается увеличение стоимости ОН и приносимых ими доходов, то есть эффективность девелопмента понимается исключительно в аспекте интересов субъектов предпринимательства.
3. Практически все без исключения отечественные источники содержат редуцированные по сравнению с зарубежными исследованиями трактовки девелопмента, в которых акцент сделан на качественное преобразование территорий. Тем самым, вне пределов анализа отечественных специалистов оказывается одна из наиболее важных проблем - эффективное пространственное развитие недвижимости.
4. Абсолютное большинство предлагаемых характеристик не раскрываются по своему содержанию и, тем более, не сопровождаются обоснованием своей меры, что заведомо исключает возможность осуществления полноценного количественного анализа.
Совокупность отмеченных недостатков означает объективную необходимость уточнения и развития теоретико-методологических основ анализа девелопмента. В диссертации выполнена комплексная характеристика девелопмента по всем звеньям универсальной методологической схемы «сущность > содержание > форма».
Наличие сформированной концепции анализа позволило сформулировать ранее представленную гипотезу исследования.
2. Комплексный анализ особенностей процесса развития недвижимости как специфического объекта управления с особым составом и характером воздействия факторов на эффективность управления
Сущностная характеристика девелопмента заключается в том, что он представляет собой процесс развития недвижимости, конкретизированный по ряду атрибутивных признаков, к которым относятся:
1. Объект развития. Под ним понимается совокупность различных видов воспроизводственных мероприятий, осуществляемых по отношению к некоторому множеству ОН, расположенных в пределах некоторого уровня иерархии пространственной системы города.
2. Аспект развития. В диссертации проанализированы соподчиненные друг с другом экономический (реализационный), управленческий (целеориентированный) и социальный (результирующий) аспекты развития недвижимости.
3. Пространственное развитие. В данном исследовании он понимается и анализируется не в качестве пространственного базиса жизнедеятельности и не как фактор местоположения, а именно как определяющий фактор развития. Обоснованность подобного вывода подтверждается совокупностью объективных условий:
? любая конкретная форма поселения представляет собой, прежде всего и в первую очередь, пространственно распределенную систему. Все остальные характеристики следует считать производными;
? по определению, приоритетной задачей становится достижение максимально высокого уровня рациональной пространственной организации жизнедеятельности, что находит свое выражение в формировании и практическом осуществлении программ и проектов развития недвижимости. В свою очередь, пространственные характеристики выступают в этих программах и проектах в качестве, одновременно, критериев и ограничений;
? именно правильный учет пространственных характеристик обеспечивает синергетический эффект развития недвижимости. Доминирующая часть этого эффекта формируется не за счет качества единичных элементов (отдельные и сгруппированные ОН), а за счет качества связей между ними (степень пространственной связанности, транспортной доступности и т.п.);