? сама пространственная система, в пределах которой реализуется все проекты, предусматривающие различные варианты и формы развития недвижимости, является иерархической. Каждый из уровней иерархии обладает спецификой с позиций факторного пространства эффективности.
В диссертации предложена содержательная характеристика пространственной иерархии по восходящим уровням.
Нижний уровень пространственной иерархии представляет собой реализацию проекта в формате единичного или сгруппированного ОН, что соответствует локальному местоположению, границами которого является кадастровый квартал. В данном случае могут иметь место (и фактически реализуются) частные улучшения пространственной среды - благоустройство, освоение подземного пространства и т.п. Однако в большинстве случаев реализация подобных проектов приводит к отрицательному системному эффекту, главной причиной которого является избыточное количество единичных или сгруппированных ОН в пределах ограниченного пространственного фрагмента (общеизвестный феномен переуплотнения застройки).
Промежуточный уровень пространственной иерархии предполагает множественность вариантов своей реализации, которыми могут быть функциональные градостроительные зоны, территориальные зоны и т.д. В любом случае предельная конкретизация этого уровня не должна быть более дробной, чем кадастровый квартал.
Верхним уровнем пространственной иерархии является город в своих административно-территориальных границах. Именно в этих границах следует понимать его как целостную пространственную систему.
Объективно обусловленная, сложившаяся в результате длительной эволюции пространственная иерархия определяет логику разработки и реализации всех проектов развития недвижимости. Обязательными требованиями к ним должны являться:
? непротиворечивое единство проектных характеристик развития недвижимости на всех уровнях иерархии, что, прежде всего, должно проявляться в согласованности коммуникационных параметров;
? реализация системного подхода к развитию недвижимости возможна только в том случае, если управляющее воздействие будут формироваться «сверху вниз», последовательно конкретизируясь при соблюдении ограничений, заданных на более высоком иерархическом уровне.
С учетом изложенного могут быть выделены следующие компоненты совокупного факторного пространства развития недвижимости (FH):
FI {FI.1, FI.2, …, FI.i, …, FI.N} - совокупность факторов, относящихся к объекту развития;
FII {FII.1, FII.2, …, FII.j, …, FII.M} - то же, относящихся к аспекту развития;
FIII {FIII.1, FIII.2, …, FIII.k, …, FIII.K} - то же, относящихся к пространственному развитию.
Очевидно, что к FI будут относиться все основные характеристики ОН - конструктивные, объемно-планировочные и визуальные (образные). Уточнение методического характера состоит в следующем: все перечисленные факторы являются атрибутивными характеристиками любого ОН, проблема заключается в том, по каким оценочным критериям их следует считать не только фактором принадлежности, а факторами развития ОН. Данная проблема может быть удовлетворительно решена в том случае, если в качестве базы сравнения будут приняты ОН, соответствующие социально-потребительскому стандарту (СПС). Соответственно, проект, результатом которого должно являться создание ОН, отличающегося от СПС в лучшую сторону, можно считать проектом развития недвижимости (в объектном аспекте). Степень улучшения (отдельная характеристика, группа характеристик, полная совокупность характеристик) будет определять уровень развития.
Чрезвычайно важное значение имеет факторная характеристика аспекта развития - FII. Поскольку деятельность в сфере недвижимости представляет собой частный случай экономической деятельности, наиболее общий контекст развития должен пониматься как воспроизводственный. В соответствии с базовыми положениями экономической теории, единственно возможным развивающим вариантом является расширенное воспроизводство. Большинство реальных проектов в сфере недвижимости соответствуют его I форме. Масштабный переход ко II форме, то есть к качественному преобразованию всей инвестиционно-строительной сферы, представляет собой сравнительно отдаленную перспективу и не может рассматриваться как реальная управленческая задача. Экономическая деятельность в сфере недвижимости становится фактором развития ровно в той степени, в какой она отражает реальную гамму потребительских предпочтений. Это означает, что номенклатура и рыночная стоимость создаваемых ОН должны соответствовать социально-потребительскому стандарту и уровню доходов основной части населения. Только в этом случае будет иметь место непротиворечивое сочетание экономических (частных) и социальных (общественных) интересов. Главным аргументом в пользу подобного вывода является безусловный социальный приоритет недвижимости (прежде всего, жилой) среди прочих экономических благ: при прочих равных условиях объем удовлетворенного спроса преобладает над качеством предложения. Естественно, существующие нормативные требования являются обязательным минимум качественного уровня предложения, который в отдельных проектах может быть значительно превышен. Именно сбалансированность объемов спроса и предложения при достижении ими возможного максимума следует считать наиболее рациональным вариантом разрешения противоречия между II формой расширенного воспроизводства и максимизацией платежеспособного спроса. Интеграция указанных ранее условий обеспечивается посредством формирования рациональной структуры предложения:
VAS{VAS(1); VAS(2)} > max при VAD{VAD(1); VAD(2)} > max,
VAS(3) = 0, VAD(3) = 0 (1),
где VAS - общий объем предложения; VAS(1) - объем предложения недвижимости, превосходящей по качественному уровню СПС; VAS(2) - то же, соответствующего СПС; VAS(1) - объем предложения недвижимости, превосходящей по качественному уровню СПС; VAS(3) - то же, ниже СПС; VAD(i) - соответствующие объемы платежеспособного спроса.
Чрезвычайно важную роль играет факторное подмножество FIII. Точно так же, как социальные приоритеты в процессе эффективного развития недвижимости превалируют над экономическими, факторы пространственной среды доминируют по сравнению с факторами, относящимися к FI и FII. В свою очередь, FIII.j в составе FIII имеют различную значимость, выражаемую соотношением d1FIII.1 < d2FIII.2 < … < dkFIII.k < …< dKFIII.K - каждый из последующих факторов относится к более высокому уровню иерархии пространственной системы и, соответственно, имеет больший удельный вес. С учетом этого очевидно, что максимальная эффективность развития недвижимости достигается посредством реализации общегородских проектов и программ. Эти проекты и программы всегда должны быть ориентированы на достижение двуединой цели: обеспечить количественное и качественное развитие всей пространственной среды города и определить систему строго обязательных ограничений, с учетом которых должны реализовываться проекты развития недвижимости на более низких уровнях пространственной иерархии. Следует отметить, что степень конкретизации характеристик пространственного развития увеличивается по мере перехода к каждому нижеследующему иерархическому уровню. Закономерным завершением факторного анализа является обоснование критерия эффективности развития недвижимости в пространственном аспекте. В соответствии с положениями системного анализа крупный город представляет собой большую систему, отличительной особенностью которой является существенное преобладание качества и состояния связей над качеством и состоянием элементов с позиции обеспечения системного (синергетического) эффекта. В связи с этим в качестве критериального показателя эффективности пространственного развития принимается транспортная доступность (tтрансп.). Такой вывод подтверждается реальной практикой: транспортная проблема рассматривается всеми без исключения субъектами власти и управления, а также представителями экспертного сообщества в качестве наиболее приоритетной; в формировании результирующего оценочного показателя, каким является рыночная стоимость ОН, фактор tтрансп. является одним из наиболее существенных; степень влияния tтрансп. на конечную эффективность развития недвижимости однозначно коррелирует с уровнем иерархии пространственной системы.
Как и любая другая конкретная разновидность экономической деятельности, деятельность по реализации проектов развития недвижимости интегрирует в себе две равноценные составляющие - операционную (производственную) деятельность и деятельность по управлению. Из этого следует, что самостоятельным фрагментом общего факторного пространства эффективности будет являться совокупность тех факторов, которые действуют в системе менеджмента. Достаточно очевидно, что в функциональном аспекте управление проектами развития недвижимости никаких изменений не порождает - состав и последовательность реализации общих функций управления остаются неизменными. Определенная коррекция имеет место на уровне частных функций управления (ЧФУ) и задач управления (ЗУ). Можно считать самостоятельной ЧФУ совокупность управленческих воздействий, формируемых и реализуемых по отношению к той пространственной системе, в границах которой реализуется проект развития недвижимости. Содержание этой ЧФУ конкретизируется в совокупности ЗУ, каждая из которых соответствует минимальному управленческому воздействию. В наибольшей степени специфика управленческого процесса при реализации проектов развития недвижимости проявляет себя в организации управления.
Итоговым результатом факторного анализа явились следующие выводы:
· в качестве девелоперских могут быть определены только проекты развития недвижимости;
· данное определение (конкретизирующая характеристика) не действительно для субъектов предпринимательской деятельности и самой деятельности в сфере недвижимости, то есть использование понятий «девелоперская компания» и «девелоперская деятельность» следует считать необоснованным;
· деятельность по управлению девелоперскими проектами влечет за собой изменения в организации управления.
3. Рациональный вариант организационного механизма управления проектами развития недвижимости на основе развития организационно-распорядительных методов менеджмента
В диссертации предложен подход к формированию организационного механизма управления девелоперскими проектами. В качестве векторов логической декомпозиции приняты:
· этапы воспроизводственного цикла - Эi = f(t), где Эi - конкретный этап, а зависимость f(t) отражает их последовательность и относительную длительность;
· функции управления (ФУ), состав которых принимается в соответствии с общепринятыми положениями теории менеджмента, а их полная совокупность обеспечивает законченность управленческого процесса;
· иерархия пространственной системы (ПИ), на различных уровнях которой реализуются девелоперские проекты. Данный вектор имеет особое значение, и его необходимо проанализировать более подробно.
Предлагаемый вариант системной иерархии отличается от традиционного, когда в качестве иерархических уровней принимаются уровни системы менеджмента (например, оперативное, тактическое и стратегическое управление). Рассматриваемый логический вектор отражает те варианты пространственных координат, в которых могут реализовываться проекты развития недвижимости. Как отмечалось в разд.2, нижний иерархический уровень представляет собой единичный ОН (отдельно стоящее здание определенного функционального назначения), а высший уровень соответствует всей совокупности объектов ОН в административно-территориальных границах города. В качестве промежуточных уровней выделены сгруппированный ОН и комплексный ОН. Под сгруппированным ОН нами понимается пространственная локализация нескольких единичных ОН. Эти ОН либо непосредственно примыкают друг к другу, либо расстояние между ними является крайне незначительным. Комплексный ОН представляет собой результат воспроизводства не только самих единичных ОН, но и занимаемого ими пространства, то есть в данном случае в девелоперском проекте наличествуют не только градостроительные, но и градопланировочные решения. Следовательно, комплексный ОН можно считать развитием единичного ОН и в количественном отношении (масштабирование), и в качественном: результатом является изменение первоначально существовавшего фрагмента городской территории. С учетом действующих нормативных документов в качестве минимального комплексного ОН целесообразно принять проект застройки кадастрового квартала, а в качестве максимального - территориально-экономическую оценочную зону (хотя сразу же отметим, что такой вариант не является окончательным и может представлять предмет дальнейших исследований). Каждый из уровней может представлять собой конкретный вариант развития недвижимости и соответствующий проект. Абсолютно очевидно, что сложность управления таким проектом прогрессивно нарастает по мере перехода на более высокий иерархический уровень, а это ставит в повестку дня решение проблемы обоснования эффективного организационного механизма.