Размеры территорий старинных усадеб, как правило, сложились. Однако в некоторых случаях возникает необходимость расширить границы в результате выявления за пределами территорий исторически связанных с объектом земельных участков (бывшие сады, фамильные захоронения, старинные рощи и т.д.).
Правовой основой для таких действий должны служить исторические документы. В отдельных случаях с учетом природоохранных мероприятий возможно частичное изменение границ. В работе дано обоснование таких подходов.
Установление площади храмов имеет сои особенности. В настоящее время кроме существующих храмов намечается их возведение, как в городах так и в сельской местности.
Как правило, храмы имеют на своей территории только постройки. Они не имеют сельскохозяйственных угодий, поэтому при определении необходимой площади и выделения территории, учитывается площадь под культовые сооружения, в ряде случаев возможны и дополнительные постройки, а в сельской местности могут включаться и небольшие площади, занятые другими угодьями, поэтому перечень землеустроительных мероприятий по формированию землепользования под храм входит решение следующих основных вопросов: определение площади под храм и размещение участка, исходя из природных особенностей территории.
Для вновь создаваемых храмов расчет необходимой площади проводится с учетом имеющихся нормативов из временных рекомендаций по проектированию храмовых зданий.
Особые подходы к территориальному землеустройству имеют монастырские комплексы, так как они часто были лишены сельскохозяйственных угодий необходимых для их жизнедеятельности. При определении площади монастырского комплекса необходимо устанавливать площадь под здания и сооружения богослужебного и вспомогательного назначения.
Методика расчета площади, приведена в работе, используя имеющиеся нормативы. При этом учитывается размещения объекта (в черте города или вне), количество проживающих монахов и православных прихожан, посещающих храм. Определение площади под храм (церковь) следует устанавливать с учетом намечаемого количества прихожан по имеющимся нормативам, возможности включения прилегающих земель.
Кроме расчета площади под монастырский комплекс нами представлен метод расчета площади под сельскохозяйственные угодья и животноводческие постройки. В основу положен расчет площади для получения продукции растениеводства и животноводства, исходя из потребности в продуктах питания проживающих в монастыре с учетом намечаемого набора культур и продукции животноводства по следующей формуле:
, (1)
где r - количество проживающих в монастыре, чел.; Hi - потребность в продуктах питания растениеводства на 1 чел. в год, ц; Hj - потребность в продуктах питания животноводства на 1 чел. в год, ц; Кi - коэффициент перевода в товарное сырье; Кj - коэффициент перевода в кормовые единицы; Yi - урожайность культур, ц/га; B - выход кормов с 1 га пашни, ц.к.ед.; Пj - продуктивность 1 гол., ц; Si - потребная площадь на 1 гол., га.
Отвод дополнительной площади следует проводить в зависимости от расположения объекта. Во всех случаях границы объектов должны быть увязаны с использованием прилегающих земель и требованиям их функционирования в рыночных условиях.
По результатам проведенных работ должно быть проведено межевание земель, на основе которого составляется паспорт, включающий следующие данные: наименование объекта, адрес, площадь памятника, площадь охранной зоны, площадь зоны регулирования застройки, площадь зоны охраняемого ландшафта, характер современного использования памятника.
Для объектов культурного наследия следует выделять три типа зон с особым режимом использования земель: охранная зона; зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности; зона охраняемого природного ландшафта. При установлении охранных зон учитывать не только строения, но и территории всего объекта. Земли в пределах зон охраны относятся к территориальным зонам объектов. В их пределах устанавливаются ограничения пользования (обременения), которые соответствуют режимам, разрабатываемым индивидуально для каждой зоны.
Зону охраны следует устанавливать на расстоянии 200-300 м от объекта, однако, как показали исследования, эти расстояния могут сокращаться в черте городов и поселений.
Нами предлагается площадь охранной зоны вне города рассчитывать в зависимости от площади территории объекта наследия и коэффициента компактности. Для храмов коэффициент компактности составляет 1 ±0,2, а для усадеб, в границах которых имеются сельскохозяйственные угодья от 1,5 до 2.
Граница охранной зоны определяется в зависимости от наличия прилегающих объектов.
Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности - участок, в пределах зон охраны объекта культурного наследия, на котором застройка и иная хозяйственная деятельность регламентируется по высоте, протяженности, объему, функциональному назначению, плотности, масштабности, конфигурации, соответствию красным линиям застройки. Она устанавливается для сохранения и восстановления сложившейся планировочной структуры, обеспечения гармонического единства новой застройки с исторически сложившейся и устанавливается исходя из требований сохранности исторического облика.
Зона охраняемого ландшафта и ее размеры определяются визуально с основных видовых точек памятника в зависимости от расположения вокруг открытых пространств, пейзажей исторически или композиционно связанных с памятником, имеющих культурную значимость. Границы зоны охраняемого ландшафта проводятся в зависимости от расположения рек, водоемов, лесов, включая бассейн предельной видимости. На данной территории устанавливается определенный режим использования.
Большое значение для объектов культурного наследия имеют режимообразующие объекты, которые негативно влияют на использование земель и затрудняют осуществление природоохранных мероприятий. В работе по 37 объектам культурного наследия Подольского района Московской области, находящихся в зоне режимообразующих объектов даны отдельные рекомендации по ослаблению их влияния.
Организация территории объектов культурного наследия должна быть направлена в первую очередь на функциональное зонирование (в земельном законодательстве данные зоны принято называть территориальными зонами).
При решении вопросов организации территории объектов культурного наследия, автором рекомендуется исходить из создания условий для их дальнейшего функционирования с учетом природно-ландшафтных особенностей территории.
Состав и количество таких зон зависит от типа, места расположения объекта (в черте города или вне), состава земель. К ним могут относиться: зона охраны культурного объекта, рекреационная, физкультурно-оздоровительная, прогулочная, административно-хозяйственная и другие. На территории усадьбы могут выделяться музейно-мемориальная зона, зона для детского отдыха, заповедная зона и др.
Площадь зон определяется назначением объекта и природными особенностями. На территории объектов, где имеются сельскохозяйственные угодья, необходимо проводить организацию территории внутри зоны. Важно чтобы границы зон максимально совпадали с существующими контурами. Функционально значимые участки должны по возможности включаться в одну зону.
На территории культовых объектов также может предусматриваться функциональное зонирование, если кроме самого храма имеются другие земли. Например, храмовая зона, просветительская, социально-культурная, социально-бытовая, хозяйственно-производственная зоны и др.
В усадьбах и монастырях, расположенных вдали от крупных городов зонирование имеет другое содержание, там выделяется хозяйственные (земледельческие) зоны, в которые включены сады, пашня, сенокосы и т.д. Например, в усадьбе «Дворяниново», расположенной в Заокском районе Тульской области (рис. 4) можно выделить четыре зоны, наиболее крупная по площади хозяйственная - 86,4% и представленная в основном сельскохозяйственными угодьями (пашня). На территории пашни организуется почвозащитный севооборот. В результате организации территории решается природоохранная задача и эффективность функционирования усадьбы.
Каждый объект культурного наследия имеет определенное сочетание параметров (Хn), влияющих на получение дополнительного дохода.
С целью получения количественных показателей, характеризующих степень влияния определенных факторов на посещаемость объекта, был проведен регрессионный анализ. Для его проведения в Центральном округе РФ было рассмотрено 25 усадеб, в которых определены следующие показатели: посещаемость объекта культурного наследия, чел. - у; площадь парковой территории (% к общей площади усадьбы) - х1; удаленность, км - х2; площадь под объектами туристического обслуживания (% к общей площади усадьбы) - х3; площадь исторических построек (% к общей площади усадьбы) - х4; площадь под водой (% к общей площади усадьбы) - х6. В результате регрессионного анализа, проведенного на ЭВМ было получено следующее уравнение, характеризующее взаимосвязь между посещаемостью объектов культурного наследия и отобранных факторов:
Y = -3982,1000+40,8780X1+20,8290X2+402,8900X3+154,6300X4+
+ 504,9000X5+ 27,8770X6. (2)
Коэффициент множественной корреляции R = 0,704, что говорит о высокой связи между результативным и факториальными показателями.
Коэффициент множественной детерминации равен Д = 0,50, следовательно можно утверждать, что 50% посещаемости объектов культурного наследия определяется вошедшими в данное уравнение факторами из которых наибольшее влияние на посещаемость объектов оказывают два фактора - наличие на территории парковой территории - х1 и наличие объектов туристического обслуживания (кафе) - х3.
Следует отметить, что парковая территория и объекты туристического обслуживания обычно располагаются в рекреационной и прогулочной зонах, которые в результате наибольшей нагрузки со стороны посетителей приносят значительный доход. Поэтому данным зонам необходимо уделить наибольшее внимание при возможности увеличить их размеры и установить в их границах особый правовой режим.
В черте города на территории объектов культурного наследия размещаются различные объекты (магазины, офисы и др.) Эти земли с постройками сдаются в аренду. В большинстве случаев на правах собственности или постоянного пользования находятся и учреждения, выполняющие задачу приема и обслуживания туристов и отдыхающих.
Как показали исследования, не на все сдаваемые в аренду участки имеются соответствующие договора, часто в них не учитывается аренда земли.
Размер годовой арендной платы (А) за пользованием зданиями - памятниками культуры и землей определяется по следующей формуле:
Ап = (Сб Ктз Кд Ксз)S + П (3)
где Сб - Базовый размер стоимости строительства, руб./м2; Ктз - коэффициент территориальной зоны; Кд - коэффициент типа деятельности; Ксз - коэффициент расположения помещения; S - площадь под строениями, м2; П - площадь земельного участка, м2.
Эти средства могут использоваться для реставрации и восстановления памятников культуры.
Таким образом, к различным функциональным зонам следует относить и земли принадлежащие другим владельцам и пользователям.
В таких случаях целесообразно выделять зоны с различными сроками аренды.
Организация использования и охрана земель историко-культурного назначения в рыночных условиях должна быть связана не только с функционированием объектов, а также рациональным и эффективным использованием земли.
При определении рациональности и эффективности использования земли объектами культурного наследия используются разные критерии, которые должны отражать не только экономический результат, но и рациональность ее использования.
По своим экономическим характеристикам объекты культурного наследия могут быть отнесены к социальному сектору экономики: неприбыльному статусу, добровольно-общественному характеру финансирования, хозяйственной деятельности, направленной на достижение социально значимых целей. Социальным результатам использования земли трудно дать количественную оценку из-за слабой разработанности проблемы эффективности социальных мероприятий.
Образование и организация территории объектов культурного наследия должна быть увязана не только с функционированием объектов, но и с тем какие средства выделяют из государственного бюджета и какие могут быть получены дополнительно.
В составе общих расходов целевого бюджетного фонда по государственной охране, сохранению объектов культурного наследия наибольший удельный вес занимают расходы на сохранение (ремонт, реставрация - 60%). Значительный удельный вес составляют расходы по научно-исследовательским и проектно-изыскательским работам, связанным с сохранением объектов культурного наследия. Например, по г. Москва они снизались от 23 до 13%.
Определение экономической эффективности научно-исследовательских и проектно-изыскательских работ по организации использования земель обусловлено особой ролью земли как незаменимого природного ресурса. Это свойство земли диктует учет не столько будущих доходов от производства продукции, сколько экономию и предотвращение последующих расходов, связанных с устранением последствий деградации земель историко-культурного назначения, разрушения и повреждения объектов культурного наследия.