Материал: Планирование и контроллинг. метод. указания к выполнению лаб. работ для студ. спец. 270115. Сергеева А.Ю., Мясищев Р.Ю
Министерство образования и науки РФ
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Воронежский государственный архитектурно-строительный университет»
Кафедра организации строительства, экспертизы
и управления недвижимостью
Планирование и контроллинг
Методические указания
к выполнению лабораторных работ
для студентов всех форм обучения
специальности 270115
«Экспертиза и управление недвижимостью»
Воронеж 2013
УДК 658.5(07)
ББК 30.606я7
Составители
А. Ю. Сергеева, Р. Ю. Мясищев,
Ю. В. Мясищев, Ю.Д.Сергеев
Планирование и контроллинг: метод. указания к выполнению лаб. работ для студ. спец. 270115 / Воронежский ГАСУ; сост.: А. Ю. Сергеева, Р. Ю. Мясищев, Ю. В. Мясищев, Ю.Д.Сергеев. – Воронеж, 2013. – 32- с.
Даны краткие сведения из теории, приведены методика и порядок выполнения лабораторных работ на основе заданных материалов.
Предназначены для студентов всех форм обучения специальности 270115 "Экспертиза и управление недвижимостью".
Ил. 2. Табл. 11. Библиогр.: 9назв.
УДК 658.5(07)
ББК 30.606я7
Печатается по решению научно-методического совета
Воронежского ГАСУ
Рецензент – В. Ф. Бабкин, д.т.н., профессор, заведующий кафедрой водоснабжения и водоотведения Воронежского ГАСУ
Введение
Дисциплина «Планирование и контроллинг» базируется на знаниях, умениях и навыках приобретенных студентами в ходе изучения дисциплины «Основы управления недвижимостью», «Основы управления проектами».
Совершенствование управления с целью повышения эффективности производства требует системного подхода.
Дисциплина «Планирование и контроллинг» является предшествующей основой для качественного выполнения раздела выпускной квалификационной работы по управлению и экономико-финансового раздела.
Методические указания включают пять лабораторных работ по курсу «Планирование и контроллинг», в которых изложены краткие теоретические основы, представлены конкретные практические задачи.
Лабораторная работа № 1
Определение физического износа жилых зданий
1.1. Цель работы
Получение навыков в оценке физического износа жилых зданий, необходимой при технической инвентаризации, планирования и проектировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.
1.2. Краткие теоретические основы
Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в табл. 1 - 71 ВСН 53-86(р). Физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле
,
где Фк – физический износ конструкции, элемента или системы, %;
Фi – физический износ участка конструкции, элемента или системы, определенный по табл. 1-71, %;
Рi – размеры (площадь или длина) поврежденного участка, м2 или м;
Рк – размеры всей конструкции, м2 или м;
n – число поврежденных участков.
Физический износ здания следует определять по формуле
,
где Фз – физический износ здания, %;
Фкi – отдельной конструкции, элемента или системы, %;
li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;
n – число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.
1.3. Пример решения Пример 1. Оценка физического износа отдельных участков конструктивного элемента
I. При обследовании деревянных сборно-щитовых стен выявлены следующие признаки износа: 1-й участок – искривление линии цоколя, щели между щитами, гниль в отдельных местах, перекос щитов местами. Повреждения на площади около 30%; 2-й участок – заметное искривление цоколя, гнили и других повреждений нет; 3-й участок – щели между щитами, повреждение древесины гнилью на площади до 30%.
Решение. При оценке физического износа в соответствии с п. 1.2, ВСН 53-86(р) и табл. 6 принимаем: 1-й участок – 40% (наличие всех признаков, приведенных в табл. 6 для интервала 31-40%); 2-й участок – 31% (наличие одного из приведенных в табл. 6 признаков для того же интервала), округляем до 30%; 3-й участок – 35% (наличие двух признаков, приведенных в табл. 6 ВСН 53-86(р) для того же интервала).
Пример 2. Определение физического износа здания в целом
При обследовании крупнопанельного 5-этажного жилого здания проведена оценка физического износа всех конструктивных элементов и получены данные по оценке физического износа газового оборудования, который проводился специализированной организацией. Удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования приняты в соответствии со сб. № 28 "Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов".
По табл. рекомендуемого прил. 2 ВСН 53-86(р) определяем удельные веса по восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов, приведенных в сб. № 28.
Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости сведены в табл. 1.1.
Таблица 1.1
Наименование элементов здания |
Удельные веса укрупненных конструк-тивных элементов по сб. № 28, % |
Удельные веса каждого элемента по таблице прил. 2 ВСН 53-86(р), % |
Расчетный удель-ный вес элемента, li100, % |
Физический износ элементов здания, % |
|
по резуль-татам оценки ФК |
Средне-взвешенное значение физического износа |
||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
1. Фундаменты |
4 |
– |
4 |
10 |
0,4 |
2. Стены |
43 |
86 |
37 |
15 |
5,55 |
3. Перегородки |
14 |
6 |
20 |
1,2 |
|
4. Перекрытия |
11 |
– |
11 |
10 |
1,1 |
5. Крыша |
7 |
75 |
5,25 |
35 |
1,8 |
6. Кровля |
25 |
1,75 |
40 |
0,7 |
|
7. Полы |
11 |
– |
11 |
30 |
3,3 |
8. Окна |
6 |
48 |
2,88 |
15 |
0,43 |
9. Двери |
52 |
3,12 |
20 |
0,62 |
|
10. Отделочные покрытия |
5 |
– |
5 |
50 |
2,5 |
11. Внутренние сантехнические и электротехнические устройства |
10 |
|
|
|
|
В том числе: |
|
|
|
|
|
отопление |
1,7 |
|
1,7 |
40 |
0,68 |
холодное водоснабжение |
0,4 |
|
0,4 |
25 |
0,1 |
горячее водоснабжение |
0,5 |
– |
0,5 |
40 |
0,2 |
канализация |
3,6 |
– |
3,6 |
30 |
1,08 |
газоснабжение |
1,1 |
– |
1,1 |
15 |
0,17 |
электроснабжение |
2,7 |
– |
2,7 |
15 |
0,4 |
12. Прочие |
3 |
|
|
|
|
лестницы |
– |
31 |
0,93 |
20 |
1,86 |
балконы |
– |
24 |
0,72 |
20 |
0,14 |
остальное |
– |
45 |
1,35 |
– |
– |
Полученный результат округляем до 1 %, физический износ здания – 22%.
1.4. Задания для выполнения лабораторной работы
Индивидуальные задания для студентов устанавливают в соответствии с номером варианта, который назначает преподаватель.
Задача 1. Определить физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или участков, после проведения визуально-инструментального обследования.
Задача 2. Определить физический износ жилого N-этажного кирпичного/панельного здания в целом. Группа капитальности I. Объем здания N куб. м. Внутренняя отделка - простая/повышенная.
Лабораторная работа № 2
Способы оценки проектов недвижимости, основанные на бухгалтерском и экономическом (финансовом) учете
2.1. Цель работы
Получение навыков сравнительного анализа инвестиций в строительство различных объектов коммерческого назначения.
2.2. Краткие теоретические основы
Существуют два основных подхода к финансовой оценке проектов, которые образуют теоретический фундамент анализа капитальных вложений: бухгалтерский и экономический (или финансовый). Бухгалтерский подход предполагает, что долгосрочный финансовый успех определяется доходностью, в то время как при оценке краткосрочного успеха больше внимания уделяется ликвидности проекта - экономический подход. Понятие доходность затрагивает вопрос о получении прибыли от капиталовложений, то есть определяет результат всей предпринимательской деятельности. Понятие ликвидность затрагивает вопрос о том, насколько быстро ожидается погашение, а методы анализа капиталовложений оценивают скорость, с которой проект возместит первоначальные затраты. Основные критерии в оценке инвестиционных проектов: чистая дисконтированная стоимость ЧДС, индекс рентабельности инвестиции РI; внутренняя норма доходности ВНД; модифицированная внутренняя норма прибыли; период окупаемости инвестиции Пок; расчетная норма прибыли НП.
Способы оценки проектов недвижимости, основанные на бухгалтерском учете
1. Срок окупаемости
Срок окупаемости проекта (payback period - П ок) - один из наиболее часто применяемых показателей сравнительного анализа инвестиционных проектов. Грубо он может быть определен по формуле
Пок = IC/Pk. (2.1)
Здесь IС - инвестиционный капитал;
Рк - ежегодный чистый доход.
Капитал, который инвестор вкладывает в реализацию коммерческого проекта с целью его возврата с прибылью по прошествии определенного условиями проекта времени, называется инвестиционным капиталом (IС). Условием выполнимости этой формулы является одинаковая годовая ценность (значение) дохода от проекта в разные годы (Р,=Р2=...=РП). Таким образом, смысл периода окупаемости, определяемого формулой (2.1), заключается в тождестве периода окупаемости и периода времени, в течение которого не дисконтированные прогнозируемые поступления денежных средств превысят не дисконтированную сумму инвестиций.
2. Расчетная норма прибыли НП (АRR) или прибыль на капитал (ROI)
Этот метод сравнивает доходность проекта и вложенный капитал.
Формула НП может быть представлена в двух вариантах:
НП=
(2.3)
или
НП =
(2.4)