Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Правила ведения ЕГРП, Правила) утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. № 21924. Согласно п.6 ст.12 Закона о государственной регистрации и Правилам краткое описание объекта недвижимости содержится в подразделе I раздела реестра, соответствующего данному объекту. Его заполнение осуществляется на основании документов, удостоверенных органом кадастрового и технического учета. Формы раздела соответствуют указанным в ГК РФ объектам недвижимости - земельным участкам, зданиям, сооружениям, жилым и нежилым помещениям, участкам лесного фонда (леса). Для зданий и сооружений указываются площадь, этажность, подземная этажность, инвентарный номер и литер из паспортов технического учета.
Повторим, что государственная регистрация является только отражением реально существующих гражданских правоотношений. Если гражданским законодательством не предусмотрена возможность собственника самостоятельно по своей воле объединять существующие у него вещи и объявлять их "единой сложной вещью", соответственно, Закон о государственной регистрации прав и Правила ведения ЕГРП не предусматривают возможности формирования имущественных комплексов, состоящих из различных объектов недвижимости, и описания всей совокупности зданий и сооружений как "сложной вещи" в одном разделе Единого государственного реестра.
Не изменяют указанных принципов регистрации и Методические рекомендации о порядке проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества - энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электросетевые комплексы, утвержденные приказом Минюста, Минэкономразвития, Минимушества и Госстроя России от 30 октября 2001 г. № 289/422/224/243 и разработанные во исполнение Плана мероприятий реформирования электроэнергетики Российской Федерации. Производственно-технологические комплексы именуются в данном документе сооружениями. Рекомендации не являются нормативным документом и не вводят новых понятий и определений, а так-же не изменяют порядок государственной регистрации, установленный федеральным законом. Отметим, что гражданское законодательство, институтом которого является государственная регистрация прав, основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений (п.1 ст.2 ГК РФ). Поэтому порядок регистрации гражданских прав должен быть одинаков для всех правообладателей - юридических лиц независимо от характера их деятельности и ее значения для народного хозяйства.
Анализ практики учреждений юстиции по государственной регистрации прав на объекты топливно-энергетического комплекса
Анализ существующей практики учреждений юстиции по государственной регистрации прав на промышленные объекты топливно-энергетического комплекса проведем на примере "Рекомендаций о порядке проведения государственной регистрации прав на магистральные газопроводы и другие, входящие в Единую систему газоснабжения, объекты недвижимости (производственно-технологические комплексы), находящиеся в собственности ОАО "Газпром" и его дочерних организаций" и "Рекомендаций о порядке проведения государственной регистрации прав на энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электросетевые комплексы", разработанные Московской областной регистрационной палатой25.
Общие положения, на которых базируются указанные рекомендации изложены также в статье Первого заместителя председателя Московской областной регистрационной палаты А.А. Завьялова "Некоторые вопросы регистрации прав на объекты недвижимого имущества"26.
Практикуемая указанным учреждением юстиции процедура регистрации основана на следующих положениях:
движимое и недвижимое имущество, связанное общим производственным назначением, образует сложную недвижимую вещь - производственно-технологический комплекс;
такая сложная вещь формируется правообладателем в каждом конкретном случае при подаче заявления на государственную регистрацию;
возможность объединения нескольких объектов недвижимости в единый объект регистрируемого права определяется учреждением юстиции при правовой экспертизе;
возможно описание нескольких объектов недвижимого имущества в одном разделе ЕГРП в виде единого имущественного комплекса;
возможна регистрация права на единый производственно-технологический комплекс на основании нескольких правоустанавливающих документов, свидетельствующих о наличии прав на отдельные объекты.
По мнению А.А.Завьялова, при государственной регистрации права на производственное здание с установленным внутри него на фундаментах технологическим оборудованием, объектом недвижимого имущества признается здание со всем входящим в его состав оборудованием, наличие которого и позволяет обеспечить использование этого здания (сооружения) по определенному назначению. Или, например, энергетический производственно-технологический комплекс электростанции является сложной вещью, состоящей из зданий и сооружений (разнородных вещей), образующих единое целое и предназначенных для производства (выработки) электрической энергии за счет использования механической энергии воды или в результате преобразования тепловой энергии, выделяющейся при сжигании органического топлива27.
Налицо логическая ошибка, а также противоречие с рассмотренными выше Положением о бухгалтерском учете основных средств ПБУ 6/01 и Общероссийским классификатором основных фондов. Назначением здания является не производство какого-либо продукта, а только создание условий для производства, в том числе защита от атмосферных воздействий находящихся в нем персонала, оборудования и других материальных ценностей. Независимо от наличия в здании оборудования и осуществления процесса производства, здание остается самостоятельным объектом недвижимого имущества - особым объектом гражданских прав. Технологическое оборудование, в свою очередь, также является самостоятельным объектом гражданских прав - движимым имуществом и самостоятельным объектом бухгалтерского учета. В состав здания входят только фундаменты крупногабаритного оборудования, сооруженные одновременно со строительством здания, фундаменты другого оборудования являются частью оборудования, а не здания. Аналогично, назначением производственного здания в составе электростанций является не выработка электроэнергии, а создание условий для выработки электроэнергии, назначением административного здания - создание условий для работы управленческого персонала и т.п.
Самое принципиальное возражение вызывает субъективный подход к определению объекта недвижимости: с одной стороны - "формирование" по решению собственника, с другой - по результатам правовой экспертизы учреждения юстиции. Как отмечалось выше, правообладатель не вправе "формировать" новые объекты недвижимости из реально существующих у него объектов. Что касается учреждений юстиции, то определение возможности объединения нескольких объектов в единый производственно-технологический комплекс не является предметом правовой экспертизы. По мнению А.А. Завьялова, "обязанность доказывания наличия конструктивной и производственно-технологической связи как критериев общего назначения лежит на собственнике". Доказывание есть необходимый элемент судебного разбирательства, напротив, государственная регистрация есть юридический акт признания бесспорных прав не недвижимость, не требующих доказывания. Никаких обязанностей правообладателей по доказыванию своих прав в учреждении юстиции федеральным законом не предусмотрено. Такой субъективный подход порождает споры между правообладателями и регистраторами по поводу технологической и производственной связи объектов, размеров и составов комплекса, возможности включения отдельных объектов в его состав, что является предметом отнюдь не правовой, а технической экспертизы, не свойственной учреждениям юстиции. Представляется, что порядок государственной регистрации не должен основываться на конфликтных процедурах.
Немаловажным является вопрос о моменте приобретения права. В какой момент приобретается право на "единую сложную недвижимую вещь", включающую в себя несколько объектов, созданных в разное время? По ст.219 ГК РФ - с момента государственной регистрации на этот единый комплекс. Каков момент возникновения права на вновь созданный объект недвижимости, если он технологически входит в состав этого комплекса? По ст.219 ГК РФ - с момента регистрации права на данный объект. По установленным правилам такая регистрация должна идти в специально предназначенном для объекта разделе Единого государственного реестра, а право возникнет с момента внесения записи на основании правоустанавливающего документа, свидетельствующего о создании именно этого объекта. В случае регистрации прав на производственно-технологический комплекс, "сформированный" правообладателем из объектов, приобретенных в разное время и по разным основаниям, получается, что регистрация права на вновь приобретенный или созданный объект, технологически входящий в комплекс, должна идти путем внесения изменений в описание состава ранее зарегистрированного комплекса. Однако внесение изменений в записи Единого государственного реестра не имеет силы юридического акта государственной регистрации права и не влечет возникновение права на вновь приобретенный объект недвижимости.
В строгом соответствии с Законом о государственной регистрации и Правилами ведения ЕГРП регистрация прав на производственно-технологические комплексы, включающие несколько объектов недвижимости, в настоящее время невозможна. Во-первых, потому что в подавляющем количестве случаев имеющиеся у правообладателей правоустанавливающие документы (планы приватизации, договоры, акты ввода в эксплуатацию) свидетельствуют о наличии прав на отдельные объекты - здания и сооружения, а не на "производственно-технологические комплексы". В силу "принципа зеркальности" регистрируются права на объекты, указанные в правоустанавливающих документах, а не "сформированные" правообладателем из отдельных объектов недвижимости (и иногда движимого имущества). В случае представления правообладателем заявления о регистрации прав на производственно-технологический комплекс и правоустанавливающих документов на здания и сооружения, в государственной регистрации может быть отказано на основании абзаца восьмого п.1 ст.20 Закона о государственной регистрации, поскольку "правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества".
Если правоустанавливающий документ содержит указание на производственно-технологический комплекс, например, как на предмет сделки или введенный в эксплуатацию объект, при этом в составе комплекса описываются недвижимые и движимые вещи - здания, сооружения и оборудование, в силу "принципа специальности" регистрация прав должна осуществляться на каждое здание и сооружение в отдельных разделах Единого государственного реестра.
Если сложное техническое сооружение (газопровод, нефтепровод, скважина и пр.) действительно представляет собой единую сложную недвижимую вещь, то объект права описывается в I подразделе Единого государственного реестра как сооружение в соответствии с характеристиками, указанными в документах технического учета (протяженность, глубина и пр.). Регистрация "с расшифровкой": "производственно-технологический комплекс, состоящий из…", "включающий …" с описанием нескольких объектов недвижимости в одном разделе ЕГРП и в одном свидетельстве о государственной регистрации действующими правилами не допускается.
Если правообладателю необходимо подтверждение или признание права на каждый объект недвижимости в составе своего имущественного комплекса, то регистрация и исследование титула должны проводиться по каждому объекту в отдельности, а не "в составе сложной вещи".
Разберем вышесказанное на примере завода по стабилизации конденсата, состав производственно-технологического комплекса которого приводится в приложении к указанным Рекомендациям Московской областной регистрационной палаты28. Объектами недвижимого имущества, права на которые подлежат регистрации, являются: производственные здания и сооружения, в том числе сливно-наливные эстакады, административно-бытовые здания, очистные и береговые сооружения, паросиловые цеха, цеха водоснабжения и канализации. Различного рода установки (стабилизации конденсата, каталитического риформинга и пр.), охранная система, электрохозяйство относятся к оборудованию (движимым вещам), права на которое не подлежат государственной регистрации. Межцеховые коммуникации являются самостоятельными сооружениями, если они не учитываются в составе цехов. Резервуарные парки являются отдельными недвижимыми сооружениями, если они смонтированы на одном связанном с землей фундаменте и не входят в состав других зданий и сооружений (не являются оборудованием). Однако, без технического паспорта на завод как на комплекс зданий и сооружений на одном земельном участке, сказать конкретно, что является сооружением - объектом недвижимости, прочно связанном с землей посредством фундамента, а что - установкой, оборудованием, "технологической начинкой" здания или сооружения, невозможно. Определение объектов регистрируемых прав, разделение движимых и недвижимых вещей должен провести правообладатель, руководствуясь проектной документацией, Положением о бухгалтерском учете основных средств ПБУ 6/01 и Общероссийским классификатором основных фондов. То есть, на государственную регистрацию должны быть заявлены объекты недвижимого имущества, одновременно являющиеся объектами бухгалтерского учета.