Повышающие или понижающие коэффициенты относительной ценности территории рекомендуется определять с учетом следующих групп факторов:
) доступности места приложения труда, центра города, объектов культуры и бытового обслуживания общегородского значения для населения;
) обеспеченности централизованным инженерным оборудованием и благоустройства территории;
) уровня развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, квартала или иного функционально-планировочного образования;
) исторической ценности застройки, эстетической и ландшафтной ценности территории;
) состояния окружающей среды, санитарных и микроклиматических условий;
) инженерно-геологических условий строительства и степени подверженности территории разрушительным воздействиям природы;
) рекреационной ценности территории.
Помимо названных групп факторов можно использовать и другие. Каждая из названных групп факторов несет в себе достаточно большое количество разнообразной информации. Поэтому для более обоснованного учета их влияния на градостроительную ценность территории поселения их следует подразделить на ряд единичных подфакторов, связанных с воздействием на территорию в пределах городской черты. Рекомендуется использовать следующий состав подфакторов по каждой из названных семи групп и суммарные численные значения их влияния на относительную ценность территории.
Особо следует остановиться на градостроительно-инвестиционном зонировании. В практике зонирования населенных пунктов оно называется ценовым. Это не совсем точно, т.к. суть его заключается в размещении недвижимости. А недвижимость - объект инвестиционного рынка, который именуется рынком капитала. Недвижимость через строительство создается путем инвестирования, а по мере завершения строительства, объекты сами становятся инвестиционным ресурсом, который можно востребовать через залог. Поэтому точнее это зонирование именовать градостроительно- инвестиционным. Критерием выделения зон здесь является стоимость земли - недвижимости, а недвижимостью является земля, и все, что неразрывно с ней связанно: здания, сооружения, коммуникации, многолетние насаждения. В рыночных условиях земельные (недвижимые) отношения становятся платными, при осуществлении оборота земли на рынке недвижимости. Поэтому имеется массовая информация о рыночной стоимости объектов недвижимости, которая является самой объективной основой градостроительно-инвестиционного зонирования. Вторым преимуществом этого зонирования является наличие аргументированных и апробированных на практике градостроительного планирования поправочных коэффициентов к базовым значениям стоимости недвижимости. Градостроительно-инвестиционные зоны выделяются в пределах рассчитанных интервальных значений рыночной стоимости недвижимости. Максимальные значения принимаются за 100 баллов. Остальные значения дифференцируются в пределах интервала по каждой зоне. Таким образом, градостроительно- инвестиционное зонирование - это один из способов оценки методом Рейтинга.
. Зона транспортного коридора Караганда-Астана-Кокшетау, куда включается недвижимость железных и автомобильных дорог, линий связи и коммуникации, станционных сооружений, а так же всех придорожных населенных пунктов, в т.ч. Осакаровка, Аршалы, Шортанды, Акколь, Макинск, Щучинск, Это самая дорогостоящая зона недвижимости с баллами 80-100.
. Зона транспортного коридора Ерейментау-Астана-Атбасар-Есиль с оценочными баллами 60-79
. Агропромышленная зона влияния города Кокшетау с баллами оценки 40-59.
. Агропромышленная зона влияния города Астаны с баллами оценки 20-39.
. Агропромышленная зона влияния Караганды с баллами оценки 0-19 (нулевую оценку имеют земли запаса Нуринского района)
Каждая из пяти зон подразделяется на две подзоны в интервале 10 баллов. Таким образом, мы имеем 10 крупных таксономических единиц, соответствующих определенному экономическому потенциалу, измеренному стоимостью недвижимости. И каждая из этих единиц отличается набором своих регламентов, на основе которых будут приниматься управленческие решения сферы градостроительства.
Помимо Карагандинской зоны, «нулевые» территории выделяются на землях запасах Енбекшильдерского, Ерейментау¬ского, Коргалжынского, Егиндыкольского, Жаксынского и Жаркаинского районов.
Подводя итоги зонирования (районирования) территории продовольственного пояса следует еще раз отметить, что для целей комплексной схемы были использованы все виды пригородного зонирования, а так же аграрно-промышленное и градостроительное зонирование, содержание которых рассматривается в последующих параграфах.
Генеральный план - это основной градостроительный документ, определяющий перспективы развития города на длительный срок. Подготовка генеральных планов поселений, генеральных планов городских округов (далее также - генеральные планы) осуществляется применительно ко всем территориям поселений, городских округов.
Подготовка генерального плана поселения, генерального плана городского округа может осуществляться применительно к отдельным населенным пунктам, входящим в состав поселения, городского округа, с последующим внесением в генеральный план изменений, относящихся к другим частям территорий поселения, городского округа. Подготовка генерального плана и внесение в генеральный план изменений в части установления или изменения границы населенного пункта могут также осуществляться применительно к отдельным населенным пунктам, входящим в состав поселения, городского округа.
Генеральные планы включают в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе:
объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения в границах поселения, городского округа;
автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений в границах населенных пунктов, входящих в состав поселения, в границах городского округа;
иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов местного самоуправления поселения, органов местного самоуправления городского округа.
Генеральные планы содержат положения о территориальном планировании и соответствующие карты (схемы).
Положения о территориальном планировании, содержащиеся в генеральных планах, включают в себя:
цели и задачи территориального планирования;
перечень мероприятий по территориальному планированию и указание на последовательность их выполнения.
Градостроительное планирование развития территорий и населенных пунктов и их застройка осуществляются посредством разработки градостроительной документации о градостроительном планировании развития территории Российской Федерации и частей территории Российской Федерации, территорий субъектов Российской Федерации и частей территорий субъектов Российской Федерации; территорий городских и сельских населенных пунктов, других муниципальных образований.
Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий Российской Федерации и частей территории Российской Федерации (градостроительная документация федерального уровня) включает в себя Генеральную схему расселения на территории Российской Федерации и схемы градостроительного планирования развития частей территории Российской Федерации, включающих в себя территории двух и более субъектов Российской Федерации или части их территорий (далее - консолидированные схемы градостроительного планирования).
В градостроительной документации федерального уровня определяется сфера взаимных интересов Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в области градостроительства и устанавливаются нормы, которые должны учитываться субъектами Российской Федерации при осуществлении градостроительной деятельности.
Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий субъектов Российской Федерации и частей территорий субъектов Российской Федерации (градостроительная документация уровня субъекта Российской Федерации) включает в себя территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий республик, краев, областей, автономной области, автономных округов, пригородных зон, иных территорий (территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий субъектов Российской Федерации и частей территорий субъектов Российской Федерации).
В градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий субъектов Российской Федерации и частей территорий субъектов Российской Федерации определяется сфера взаимных интересов субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в области градостроительства.
Градостроительная документация для территорий городских и сельских населенных пунктов, других муниципальных образований включает в себя градостроительную документацию о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских населенных пунктов, других муниципальных образований и градостроительную документацию о застройке территорий городских и сельских населенных пунктов.
Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских населенных пунктов и других муниципальных образований включает в себя:
территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов) - генеральный план территории местного самоуправления;
генеральные планы городских и сельских населенных пунктов;
границы городских и сельских населенных пунктов, границы других муниципальных образований.
Градостроительная документация о застройке территорий городских и сельских населенных пунктов включает в себя:
проекты планировки частей территорий городских и сельских населенных пунктов (далее - проект планировки населенного пункта);
проекты межевания территорий;
проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских населенных пунктов (далее - проект застройки).
Генеральный план территории местного самоуправления разрабатывается по заказу местных органов архитектуры или местных администраций. В состав территории местного самоуправления может входить почти весь состав земель: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.
Проектные предложения генерального плана территории местного самоуправления включают:
территориальную организацию базы производства, в том числе сельскохозяйственного, и других отраслей хозяйства;
создание благоприятных экологических и эстетических условий на проектируемой территории;
организацию культурно-бытовой и инженерно-транспортной инфраструктур.
Общими требованиями к градостроительной документации являются следующие. Каждому объекту градостроительной деятельности соответствует определенный вид градостроительной документации, разрабатываемый в соответствии с градостроительными, экологическими и иными нормативами. Градостроительная документация любого вида включает в себя текстовые и графические материалы, содержит обязательные положения, установленные заданием на разработку градостроительной документации соответствующего вида. Порядок ее согласования и утверждения устанавливается в соответствии с действующим градостроительным Кодексом, а также принимаемыми в соответствии с ним законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Градостроительная документация любого вида подлежит государственной экологической экспертизе в случаях и в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об экологической экспертизе.
Обязательными условиями для утверждения градостроительной документации любого вида являются ее согласование с соответствующими органами санитарно-эпидемиологического надзора, а также наличие положительного заключения органов охраны памятников культуры с учетом мнения населения.
Законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления могут устанавливаться иные виды градостроительной документации в зависимости от особенностей региональных и местных условий за исключением видов градостроительной документации федерального и регионального уровня.
Градостроительная документация любого вида разрабатывается на основании задания, выданного соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления или по согласованию с ними заказчиками. Задание на разработку градостроительной документации любого вида в случае необходимости может включать в себя проведение предпроектных научно-исследовательских работ и инженерных изысканий.
Внесение изменений в утвержденную градостроительную документацию любого вида осуществляется только по решению органов, утвердивших указанную градостроительную документацию, при условии ее опубликования и проведения обсуждения с участием населения, интересы которого затрагиваются в результате таких изменений.
Градостроительная документация любого вида может разрабатываться на конкурсной основе.
Разработка градостроительной документации любого вида осуществляется при наличии соответствующей лицензии, выданной в порядке, установленном федеральным органом архитектуры и градостроительства.
Утвержденная градостроительная документация любого вида подлежит передаче соответствующим органам архитектуры и градостроительства для регистрации и хранения.
Решение органов государственной власти и органов местного самоуправления о разработке градостроительной документации любого вида или о внесении в нее изменений, а также основные положения градостроительной документации любого вида подлежат опубликованию. Порядок проведения обсуждения разрабатываемой градостроительной документации любого вида с участием населения устанавливается законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Градостроительная документация о градостроительном
планировании развития территорий и населенных пунктов учитывается при
разработке федеральных целевых программ, целевых программ субъектов Российской
Федерации и местных целевых программ, программ социально-экономического
развития территорий Российской Федерации, территорий субъектов Российской
Федерации, территорий муниципальных образований, схем и проектов развития
инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, территориальных
комплексных схем охраны природы и природопользования, а также схем защиты
территорий, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природного и
техногенного характера.