Реферат: Проблемы современной архитектуры

II.4 Алгоритм получения разрешения на строительство

Перед тем как закладывать фундамент, необходимо узаконить строительство. Многие относятся к и этому легкомысленно, а зря. В случае самовольно осуществленного строительства застройщик нарушает закон, что может привести к плачевным последствиям вплоть до сноса завершенной постройки.

В ст. 222 Гражданского кодекса РФ дано определение самовольной постройки как «здания или сооружения, возведенного без соответствующего разрешения». Также данная статья гласит, что с такой постройкой нельзя совершать никакие сделки и передавать ее по наследству. Самовольная постройка согласно закону должна быть снесена за счет того, кто ее возвел.
В соответствии с Кодексом РФ об административных правонарушениях на физическое лицо, осуществившее самовольное строительство, налагают штраф в размере от трех до пяти минимальных размеров оплаты труда.
Кроме того, разрешение на строительство необходимо для оформления дома в собственность, получения технических условий на подключение электричества, для сдачи его в эксплуатацию. Самострой же доступно узаконить только в судебном порядке, уплатив штраф.

Учитывая все это, разрешение на строительство можно назвать бумажным фундаментом дома. И «закладываться» он должен до начала возведения фундамента на практике. Порядок получения разрешения на строительство обозначен в Градостроительном кодексе РФ. Для индивидуальных или дачных жилых домов, а также хозяйственных построек на участках индивидуального жилищного строительства он упрощен. Так, необходимо приложить к заявлению всего 3 документа вместо 6. В некоторых случаях к возведению объекта можно приступать без получения разрешения:

·  Вы строите гараж на вашем земельном участке или на участке, предоставленном для ведения дачного хозяйства, и этот гараж не будет использоваться для ведения предпринимательской деятельности;

·        Сооружение не является объектом капитального строительства (беседка, навес и т. п.);

·        Объект является постройкой для вспомогательного использования (будка для хранения дачного инвентаря, баня и т. п.);

·        Вы достраиваете или перестраиваете капитальный объект, не изменяя его конструктивных характеристик, безопасности и надежности, не затрагивая интересы третьих лиц.

Например, если вы пристраиваете навес к дачному домику, и этот навес мешает вашему соседу, то необходимо получить разрешение; но если при строительстве соблюдены нормы отступа от забора, можно даже возводить дом высотой до 12 м без получения согласия соседей. Норма отступа от соседнего участка при строительстве дома - 3 м, иных построек - 1м;

Объектом является дачный (не жилой) дом, который предполагают построить на участке, отведенном для дачного и садоводческого использования. При этом надо удостовериться, что участок находится именно в зоне дачного строительства;

В иных случаях, предусмотренных законодательством субъекта РФ.

«Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт» (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Что же нужно сделать, чтобы избежать лишней траты средств и нервов? Ниже приведен алгоритм для получения разрешения на строительство:

. Собрать необходимые документы с исходными данными (с особой ответственностью нужно подойти к оформлению чертежей, поскольку при сдаче дома в эксплуатацию построенное будет сверяться с тем, на что было выдано разрешение):

а) заявление о выдаче разрешения на строительство;

б) документ, устанавливающий право владения земельным участком (один из приведенных ниже):

копия акта, изданного уполномоченным органом государственной или местной власти;

оригинал или нотариально заверенная копия договора, совершенного в отношении данного участка в соответствии с законодательством;

оригинал или нотариально заверенная копия свидетельства о получении наследства;

оригинал или нотариально заверенная копия вступившего в законную силу судебного акта;

в) градостроительный план земельного участка, или ГПЗУ, для получения которого застройщик должен обратиться в орган местного самоуправления (как правило, это администрация района или города) с соответствующим заявлением и своим паспортом; после чего в течение 30 дней сотрудники администрации готовят и утверждают ГПЗУ, который затем без взимания какой-либо платы предоставляют заявителю (отказ органа местного самоуправления в выдаче ГПЗУ является незаконным, а требуемые властями дополнительные документы - необязательными);

При оформлении ГПЗУ с застройщика могут потребовать следующие документы:

кадастровый план участка. Это вполне законное требование, которое сложно оспорить; при отсутствии кадастрового плана его можно заказать в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии;

топосъемка участка нужна для проведения газа, но никак не для получения ГПЗУ, однако после подачи заявления на разрешение строительства застройщику обычно выдают направление на проведение топосъемки, которую он может по желанию заказать в организации, имеющей лицензию на подобные работы (срок проведения топосъемки - от 1 до 2 месяцев);

постановление главы местной администрации о разрешении строительства. Требование этого документа также не противоречит закону, хотя и не является обязательным. Проект постановления готовят сотрудники органа местного самоуправления, который и оформляет ГПЗУ, но после этого постановление надо подписать у главы местной администрации. Непременно проверьте постановление на наличие «посторонних» обязанностей застройщика (например, заказать проект в архитектурной фирме и согласовать его) и при необходимости попросите их исключить;

технические условия (ТУ) на подключение объекта к сетям инженерно-технических коммуникаций. При выдаче ГПЗУ эти документы застройщик предъявлять не обязан, однако при строительстве жилого дома ТУ все равно понадобятся, поскольку при самовольном подключении к инженерным сетям застройщику грозят штраф и отключение от всех незаконно проведенных коммуникаций с уплатой множества долгов и издержек. О подготовке ТУ будет рассказано ниже;

г) схема планировочной организации земельного участка с обозначенным на ней местом строительства объекта (может предоставляться в составе рабочего проекта). Перед составлением этой схемы обязательно нужно определиться с размерами возводимого объекта.

Схема планировочной организации участка состоит из текстовой и графической частей. Текстовая часть должна содержать характеристику земельного участка, его технико-экономические показатели, описание благоустройства территории (если оно есть), зонирование участка (его описывает экспликация), обоснование границ размещения объекта капитального строительства (их отмечают линиями на чертеже и описывают в экспликации).

Графическая часть состоит из собственно схемы, на которой указывают места расположения существующих и проектируемых капитальных объектов, подъезды и подходы к ним, объекты, подлежащие сносу (если таковые имеются), благоустройство, озеленение и освещение территории (если это предусмотрено проектом), ситуационный план размещения объекта.
Схема планировочной организации земельного участка может быть оформлена самим застройщиком или архитектурной фирмой по его заказу. Иногда данный чертеж называют также генеральным планом, но это ошибочное определение, поскольку к схеме планировочной организации предъявляется меньше требований. Ситуационный план - также совсем другой чертеж, который входит в графическую часть схемы планировочной организации земельного участка.

Если вы не единственный владелец участка, необходимо выполнить одно из 2 условий:

заявление на получение разрешения должны подписать все собственники земельного участка;

все остальные собственники (или правообладатели) участка обязаны подписать доверенность на ваше имя и нотариально ее засвидетельствовать;

. Обратиться с вышеперечисленными документами в управление архитектуры и градостроительства (или другой орган местного самоуправления в сфере градостроительной деятельности).
Если земельный участок, на котором предполагается строительство, не подлежит градостроительному регламенту или для возведения спроектированного объекта необходимо изъять часть земель, находящихся в чьей-либо собственности, застройщик должен обратиться в федеральный орган исполнительной власти или в орган исполнительной власти субъекта РФ. Поскольку это, скорее, исключение из правил, рассматривать эти случаи мы не будем.

В соответствии с действующим Градостроительным кодексом РФ при выдаче разрешения на строительство индивидуального дома или дачного коттеджа не допускается требовать от застройщика иные документы, кроме перечисленных в данной главе (например, проект дома). Выдачу разрешений на строительство осуществляют без каких-либо платежей со стороны застройщика.

Для некоторых субъектов РФ список необходимых согласований намного шире минимального, поэтому следует изучить также местное градостроительное законодательство.

. Ждать 10 дней, в течение которых все документы, приложенные к заявлению, будут проверены, а само заявление - рассмотрено. Десять дней максимальный срок, положенный законом для выдачи или невыдачи разрешений на строительство. Если в разрешении будет отказано, к ответу должен прилагаться список причин отказа. Причем застройщик может либо устранить причины отказа, либо оспорить решение в судебном порядке.

Если же разрешение на строительство выдано, можно смело приступать к дальнейшим действиям (форма разрешения на строительство приведена);

. В течение 10 дней со дня выдачи разрешения передать по 1 экземпляру копий всех предоставленных документов в орган, которым было выдано разрешение (а именно в отдел информационного обеспечения или архив). Это нужно для ведения специальной градостроительной базы. Градостроительный кодекс подчеркивает, что застройщик обязан сделать это за свой счет.

На практике заявителю выдают строительный паспорт - совокупность документов, разрешающих строительство и определяющих его параметры. Один экземпляр этих документов застройщик копирует за свой счет и выплачивает стоимость особой справки, которую выдают ему в подтверждение того, что все свои обязанности он выполнил;

Все документы, которые вы прикладываете к заявлениям на получение разрешения или ГПЗУ, должны быть откопированы и заверены в 3 экземплярах. Это необходимо сделать во избежание непредвиденных проблем с бумажной волокитой.

. Оформить технические условия (ТУ) на подключение к сетям инженерно-технических коммуникаций (если это нужно в вашей постройке):

если ТУ не были предоставлены органом местного самоуправления при оформлении аренды или приобретения в собственность земельного участка либо они устарели, необходимо обратиться в местную администрацию с запросом сведений об организациях, обеспечивающих инженерные сети (Водоканал, Гор-газ и т.п.). Эти сведения предоставляют в течение 2 дней с момента обращения;

оформить запрос в соответствующую организацию: он должен содержать ФИО правообладателя участка, его почтовый адрес, копию паспорта, правоустанавливающий документ на земельный участок, информацию его о границах и цели использования (где и что можно строить на данном участке, как его допустимо использовать), вид необходимого ресурса (вода, газ и т. п.), планируемый срок сдачи дома в эксплуатацию, планируемую подключаемую нагрузку (необязательная информация);

организация, в которую подан запрос, обязана в течение 14 рабочих дней определить и выдать ТУ либо отказать в их выдаче (в последнем случае можно обратиться в орган технологического надзора за проверкой обоснованности отказа), причем в организации определяют также стоимость подключения и указывают тариф;

эта организация обязуется обеспечить подключение объекта только в течение года с момента выдачи ТУ (вот почему органы местного самоуправления не вправе требовать технические условия при выдаче разрешения на строительство, ведь на само возведение дают срок 10 лет, а подключить инженерные коммуникации застройщик вправе и в последний год строительства);

при получении ТУ можно направить в ту же организацию заявление на подключение строящегося дома к инженерным сетям.

Извлечение из СП 30-102-99 "Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства"

Усадебный, одно-, двухквартирный дом должен отстоять:

·    От красной линии улиц не менее чем на 5 метров;

·        От красной линии проездов не менее чем на 3 метра;

·        Расстояние хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов должно быть не менее 5 метров.

До границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее:

·    От усадебного 1-х, 2-х квартирного и блокированного дома - 3 м;

·        От постройки для содержания скота и птицы - 4 м;

·        От других построек (бани, гаража и др.) - 1 м;

·        От стволов высокорослых деревьев - 4 м;

·        От стволов среднерослых деревьев - 2 м;

·        От кустарников - 1 м.

III. Полномочия органов местного самоуправления в сфере градостроительной деятельности

III.1 Значение и взаимосвязь инструментов управления градостроительным развитием территории

Управление развитием территории осуществляется в целях повышения качества жизни населения, его благосостояния. В свою очередь, качество жизни человека неразрывно связано с конкурентоспособностью территории, на которой он проживает. В настоящее время большой научный и практический интерес представляет понятие «конкурентоспособность региона». В широком смысле, конкурентоспособность региона - это возможность регионов в условиях международной конкуренции обеспечивать сравнительно высокие доходы и уровень занятости населения, то есть его благосостояние. При этом в настоящее время особое значение приобретает «пространственное измерение» конкурентоспособности, то есть признание значения пространственных характеристик тех экономических субъектов, от деятельности которых зависит конкурентоспособность территории. Отметим, что описанное понимание конкурентоспособности применимо к любой территории: субъекту РФ, всей стране или отдельному муниципальному образованию.

Понятию «инвестиционный климат» и вопросам, связанным с его оценкой, уделяется значительное внимание в современной экономической литературе, в том числе учебного характера. Со степенью благоприятности инвестиционного климата тесно связана конкурентоспособность территории. В целом, инвестиционный климат (или инвестиционную привлекательность) территории можно определить как условия инвестирования, влияющие на предпочтения инвестора в выборе того или иного объекта инвестирования.

В России широкое распространение получила методика оценки инвестиционного климата, применяемая компанией ЗАО «Эксперт РА» в аналитическом исследовании «Рейтинг инвестиционной привлекательности регионов России». Результаты этого рейтинга ежегодно публикуются в журнале «Эксперт» начиная с 1996 года. Инвестиционный климат территории в данном случае понимается как комплексная система, состоящая из двух подсистем: инвестиционного потенциала и инвестиционного риска. Инвестиционный потенциал и риск - это агрегированное представление большой совокупности факторов, влияющих на инвестиционный климат. Согласно методике «Эксперт РА», инвестиционный потенциал - это количественная характеристика, учитывающая насыщенность территории региона факторами производства, потребительский спрос населения и другие показатели, влияющие на потенциальные объемы инвестирования в регион. Инвестиционный потенциал региона складывается из девяти частных потенциалов, каждый из которых характеризуется группой показателей: природно-ресурсный, трудовой, производственный, инновационный, институциональный, инфраструктурный, финансовый, потребительский, туристический.