Дипломная (вкр): Развитие ипотечного кредитования физических лиц

2.2 Оценка ипотечного кредитования физических лиц в ОАО «Сбербанк России»

Кредит на приобретение недвижимости (ипотечный кредит) является долгосрочным кредитом, основным предназначением которого является приобретение жилой и коммерческой недвижимости. Основной особенностью ипотечного кредита является то, что заемщик может приобрести недвижимость, внеся только часть от ее стоимости (10-20%) в виде первоначального взноса. Остальную сумму выдает банк, при оформлении кредитного договора.

В качестве обеспечения по ипотечному кредиту обычно выступает приобретаемая недвижимость, но в некоторых случаях необходимы еще и поручители. Обычно поручители требуются, пока ипотечная сделка не зарегистрирована в рег. палате и не получено свидетельство о собственности.
Помимо заемщика в ипотечной сделке могут участвовать и созаемщики. Некоторые ипотечные программы позволяют банкам учитывать не только совокупный семейный доход заемщика, но и при необходимости доход его близких родственников (созаемщиков). Созаемщик, участвуя в ипотечной сделке, принимает на себя обязательства по погашению кредита перед банком и имеет право собственности на приобретаемую недвижимость.

Ипотечное кредитование происходит в несколько этапов:

На первом этапе заемщик должен собрать необходимый пакет документов.

К ним относятся документы:

·    по заемщику, документы удостоверяющие личность, подтверждающие профессиональный стаж, платежеспособность и т.д. (для всех

участников кредитной сделки).

·    по недвижимости, документы подтверждающие право собственности, технический паспорт, документы подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам и налогам, отчеты независимой оценки о стоимости недвижимости и другие документы в соответствие с необходимым перечнем.

На этом этапе заемщик определяется с программой кредитования и выбирает подходящую недвижимость для приобретения. Банк проверят, предоставленные заемщиком, информацию и документы на полноту и достоверность. Также согласовываются основные условия ипотечного кредита.

На следующем этапе банк изучает кредитную историю заемщика, поручителей и созаемщиков, оценивает финансовый риск и различные параметры кредита. После чего на кредитном комитете принимается решение о возможности ипотечного кредитования. Проверка пакета документов занимает достаточно большое количество времени. Процесс сбора и рассмотрения документов можно ускорить, если воспользоваться услугами риэлторов, которые аккредитованы банком.

На третьем этапе происходит заключение ипотечного договора. Банк производит выдачу кредита на счет заемщика. Ипотечная сделка полностью контролируется банком. Деньги перечисляются со счета заемщика на счет продавца, после того как все документы сданы на регистрацию в рег. палату. Приобретаемая недвижимость должна быть застрахована в пользу банка, а в некоторых случаях и жизнь заемщика.

Все расходы по оплате оценки стоимости недвижимости, регистрации документов, комиссий за ведение и открытие счета ложатся полностью на заемщика.

Следующий этап самый долгий, происходит погашение кредита и переход недвижимости в собственность заемщика. Но заемщик становясь собственником недвижимости не может совершать с ней никакие сделки.

На недвижимость наложено обременение, так как она является залогом по ипотечному кредиту. Если заемщик по каким-либо причинам не может дальше выполнять свои обязательства перед банком, то банк может по его заявлению рассмотреть возможность изменения некоторых условий выплат (отсрочка платежей, изменение графика и т.д.). В некоторых случаях банк может разрешить продажу недвижимости с целью покупки более дешевой. Для заемщика это шанс рассчитаться с банком и не потерять жилье. При наступлении страхового случая обязательства по выплатам возлагаются на страховую компанию.

Максимальный размер предоставляемого кредита рассчитывается в два этапа:

·    определяется максимальный размер кредита на основе платежеспособности заемщика. При этом условно принимается, что:

                (1)

где Sp - максимальный размер кредита, руб.;

Р- платежеспособность заемщика, руб.;период кредитования, мес..

·    полученная величина корректируется с учетом других влияющих факторов: предоставленного обеспечения возврата кредита, информации, представленной в заключениях других подразделений банка, остатка задолженности по ранее полученным кредитам.

Предоставленное обеспечение влияет на максимальную величину кредита для заемщика следующим образом. Совокупное обеспечение должно покрывать сумму кредита и причитающихся за его пользование процентов за период не менее одного года (в случае, если кредит предоставляется сроком до 1 года - процентов за период, установленный Кредитным договором), т.е. при расчете максимального размера предоставляемого кредита (So), исходя из совокупного обеспечения (О) в формуле:

                      (2)

где So - максимальный размер предоставляемого кредита;

О - совокупное обеспечение;- период, в течение которого оценочная стоимость предметов залога с учетом поправочных коэффициентов либо сумма совокупного обеспечения должна покрывать сумму кредита и причитающихся за его пользование процентов, устанавливается следующим образом:

·    в случае если кредит предоставляется сроком до 1 года, (t) принимается равным сроку кредита, мес.;

·        в остальных случаях (t) принимается за 12 месяцев.

В целях определения максимальной величины кредита, которая может быть предоставлена Заемщику, необходимо:

·    произвести расчет (Sp) и(So);

·        сравнить значение (Sp) и (So). При этом максимальная сумма кредита не должна превышать меньшего из сравниваемых значений.

В ОАО «Сбербанк России» рассматриваются следующие виды ипотечного кредитования:

1.   Приобретение готового жилья.

Предоставляется на приобретение квартиры, жилого дома или иного жилого помещения на вторичном рынке недвижимости:

·    сумма кредита: от 45 000 рублей;

·        процентная ставка: от 12% в рублях;

·        срок кредита: до 30 лет;

·        первоначальный взнос: от 10%;

·        кредит может быть предоставлен без подтверждения дохода и занятости.

2.   Приобретение строящегося жилья.

Предоставляется на приобретение квартиры или иного жилого помещения на первичном рынке недвижимости (новостройка):

·    сумма кредита: от 45 000 рублей;

·        процентная ставка: от 12% в рублях;

·        срок кредита: до 30 лет;

·        первоначальный взнос: от 10%;

·        кредит может быть предоставлен без подтверждения дохода и занятости.

3.   Строительство жилого дома.

Предоставляется на индивидуальное строительство жилого дома:

·    сумма кредита: от 45 000 рублей;

·        процентная ставка: от 12,5% в рублях;

·        срок кредита: до 30 лет;

·        первоначальный взнос: от 15%.

4.   Загородная недвижимость.

Кредит предоставляется на:

·    приобретение / строительство дачи (садового дома) и других строений потребительского назначения;

·        завершение строительства вышеуказанных объектов;

·        завершение строительства жилого дома;

·        приобретение земельного участка;

·        сумма кредита: от 45 000 рублей;

·        процентная ставка: от 12% в рублях;

·        срок кредита: до 30 лет;

·        первоначальный взнос: от 15%.

5.      Гараж.

Предоставляется на приобретение или строительство гаража или машино-места:

·    сумма кредита: от 45 000 рублей;

·        первоначальный взнос: от 10%;

·        процентная ставка: от 12,5% в рублях;

·        срок кредита: до 30 лет.

6.   Ипотека плюс материнский капитал.

Приобретая готовое или строящееся жилье в кредит, вы можете использовать средства материнского капитала для первоначального взноса или его части. Действительно для программ кредитования «Приобретение готового жилья» <#"876240.files/image003.gif">

Рис. 2. Структура ипотечного кредита по срокам кредитования 2009 - 2012гг.

Анализируя данные табл. 3 можно сделать выводы о том, что в основном население оформляют кредиты на более длительные сроки, основную долю составляют сроки от 10-20 лет.

По схеме кредитования Сбербанка России, оформляя кредит на более длительный срок (срок до 30 лет), появляется возможность оформить кредит на большую сумму, так как с увеличением срока, увеличивается возможность получения кредита более крупной суммы.

А при возможности можно досрочно погасить ипотечный кредит, уплачивая только основной долг и проценты, начисленные на дату погашения кредита (дифференцированные платежи).

Эффективность деятельности или прибыльности позволяет оценить значимость практически каждого из основных компонентов деятельности банка и выяснить, какие параметры банковской деятельности в наибольшей степени повлияли на его прибыльность. Расчет коэффициентов данной группы Сбербанка России представлен в табл. 4.

Таблица 4. Динамика показателей эффективности деятельности ОАО «Сбербанка России» за 2011-2013 гг.

Эффективность деятельности или прибыльность банка отражен в коэффициенте К1. Эта комбинация позволяет «моментально» оценить значимость практически каждого из основных компонентов деятельности банка и выяснить, какие параметры банковской деятельности в наибольшей степени повлияли на его прибыльность.

В 2011 году с каждого рубля активов был получен 3,55 рубль прибыли, в 2012г. - 2,5 рубля прибыли, а в 2013 году он резко снизился и составил всего 1,65% , т.е. за анализируемый период уменьшилась рентабельность активов.

Следующий коэффициент (К2) показывает, сколько прибыли получено с одного рубля доходов. Данный показатель в 2012 году уменьшился по сравнению с 2011 годом, но находился в пределах нормы, что говорит о стремлении банка повысить свою прибыльность с 1 рубля доходов, а в 2013 году сократился и не соответствует нормативному значению.

Коэффициент К3, показывающий, сколько доходов было получено с одного рубля активов, на протяжении анализируемого периода соответствует нормативному значению, что говорит об эффективном использовании активов.

Коэффициент К4 показывает эффективность использования собственного капитала. Данный показатель достиг максимального уровня в 2011 году, что превысило нормативное значение, но в 2012 и 2013 годах он соответствует нормативному значению.

Мультипликатор капитала (К5) определяет объем активов, который удается получить с 1 рубля собственного капитала. Эффективность использования собственного капитала снизилась в 2012 году по сравнению с 2011 и 2013 годами, что говорит о низкой эффективности использования собственного капитала и негативно характеризует его деятельность на финансовом рынке.

Таким образом, можно сделать вывод, что банк работает эффективно, почти по всем показателям на протяжении анализируемого периода прослеживается положительная оценка.

Для того чтобы вычислить сумму возврата основного долга, необходимо первоначальную сумму кредита разделить на срок кредита (количество периодов):

ОД = СК / КП                                                                                (3)

где ОД - возврат основного долга;

СК - первоначальная сумма кредита;

КП - количество периодов.

На этом сходство в подходах банков заканчивается, и начинаются различия. Состоят они в подходах к вычислению суммы причитающихся процентов. Основных подходов два, разница - в используемой временной базе. Часть банков исходят из того, что «в году 12 месяцев», и тогда размер ежемесячных процентных выплат определяется по формуле:

НП = ОК * (ПС / 12 )                                                                     (4)

Где НП - начисленные проценты;

ОК- остаток кредита в данном месяце;

ПС- годовая процентная ставка.

Часть банков исходит из того, что «в году 365 дней» и такой подход называется расчетом точных процентов с точным числом дней ссуды. Размер ежемесячных процентных выплат в данном случае определяется по формуле:

НП = ОК * ПС * (ЧДМ / 365)                                                                 (5)

где НП - начисленные проценты;

ОК - остаток кредита в данном месяце;

ПС - годовая процентная ставка;

ЧДМ - число дней в месяце (понятно, что это число меняется от 28 до 31.

Аннуитетными, т.е. равновеликими платежами называют платежи, которые производятся на протяжении всего срока кредита равными друг другу. При таком виде платежа заемщик регулярно совершает платеж одного и того же размера. Эта сумма может меняться только по соглашению сторон или в некоторых случаях частичного досрочного погашения.

Структура аннуитетного платежа также состоит из двух частей: процентов за пользование кредитом и суммы идущей на погашение кредита.

С течением времени соотношение этих величин меняется, и проценты постепенно начинают составлять меньшую величину, соответственно сумма на погашение основного долга внутри аннуитетного платежа увеличивается.

Поскольку, при аннуитетных платежах в начале сумма, идущая на погашение основного долга, убывает медленно, а проценты всегда начисляются на остаток от этой суммы, то и общий размер уплаченных процентов по такому кредиту больше. Это особенно заметно при досрочных погашениях. В первые периоды кредитования основные выплаты приходятся именно на погашение процентов по кредиту.

АП = СК (ПС / 1-(1+ПС) - КП)                                                     (6)

где АП - аннуитетный платеж;

ПС - процентная ставка за период начисления;

СК - первоначальная сумма кредита;

КП - количество периодов.

Т.е. если платежи ежемесячные, то КП - срок в месяцах, а ПС месячная процентная ставка (1/12 годовой).