Дипломная работа: Рынок ипотечного жилищного кредитования в РФ: тенденции, проблемы и перспективы развития
Внимание! Если размещение файла нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам
47
повышает ликвидность рынка ипотечных облигаций и позволяет привлечь в
сектор дополнительные средства. Это сформирует надежный источник
долгосрочного фондирования ипотечного кредитования, снижающий уровень
процентного риска в банковской системе.
В условиях государственной поддержки в конце апреля 2020 года,
согласно оперативным данным, появилось восстановление спроса на ипотечное
кредитование.
В рамках государственной программы ипотечного кредитования по
ставке не выше 6,5% в 2020 г. будет выдано около 247 тыс. кредитов, лимит
выдачи до 740 млрд. руб. Ипотечные программы с государственным участием
поддержат спрос на первичном рынке жилья. По оценкам, 58% всего объема
ипотечных кредитов будет выдаваться на новое жилье (по сравнению с 32% в
2019 году). Ставки по рыночным ипотечным продуктам, в том числе на
вторичном рынке, снижаются на фоне произошедшего и ожидаемого смягчения
денежно-кредитной политики Банка России. Так, в конце апреля – начале мая
некоторые банки вновь перешли к снижению ставок. По состоянию на
12.05.2020 средние ставки предложения по рыночным кредитам практически
вернулись к уровням февраля.
Средняя ставка в ТОП-15 ипотечных банках на новостройки составила
8,59%, а по кредитам на готовое жилье – 8,86%. В среднем за 2020 г. ставка по
ипотеке приблизится к целевому ориентиру национального проекта «Жилье и
городская среда», установленному на 2024 год. Несмотря на текущую
нестабильность в экономике, ситуация в наши дни, пока не рассматривает
потенциальных покупателей жилья, как долгосрочных и не приводит к
значительной корректировке планов по улучшению жилищных условий. В
ближайшие 3 года улучшение жилищных условий планируют 18% российских
семей (11,1 млн. по сравнению с 12,3 млн. в январе-феврале 2020 года).
Население будет реализовывать отложенный спрос, и, по оценкам ДОМ.РФ, в
48
2020 г. будет выдано около 1 млн. кредитов на общую сумму 2,5 трлн. руб.
39
Банк России в рамках поддержки финансового рынка смягчил
регулирование в отношении ипотечных облигаций. С 23.03.2020 в Ломбардный
список впервые с 2017 г. были включены ипотечные облигации. Банк России
включил восемь выпусков ИЦБ ДОМ.РФ; они, по оценке регулятора
40
,
«обладают необходимым кредитным качеством и соответствуют иным
установленным требованиям». По состоянию на 31.03.2020 г. в Ломбардном
списке находилось 34 выпуска ипотечных облигаций с непогашенным
номиналом 359,3 млрд. руб. (свыше 70% ипотечных облигаций в обращении).
ИЦБ ДОМ.РФ также принимаются в качестве обеспечения по операциям РЕПО
с одинаковым дисконтом – 7,5-12,5%, что ниже, чем по многим корпоративным
облигациям. Включение ипотечных облигаций в Ломбардный список и в состав
обеспечения расширяет возможности банков по осуществлению операций с
Банком России под их залог и увеличивает востребованность ипотечных
облигаций как механизма фондирования ипотечных выдач. Помимо этого,
наличие ценных бумаг в Ломбардном списке служит подтверждением их
высокого качества. В начале апреля выделен отдельный лимит в размере 5% на
инвестирование средств пенсионных накоплений и средств пенсионных
резервов в ипотечные облигации. Также ипотечные облигации выделены из
лимита на высокорисковые активы. Эти меры позволят дополнительно
привлечь на рынок ипотечных облигаций до 140 млрд. руб. средств НПФ.
Текущий объем инвестиций НПФ в ипотечные облигации составляет около 75
млрд. руб. – это менее 15% объема ипотечных облигаций в обращении и менее
2% всего портфеля НПФ (по состоянию на 01.01.2020).
Объемы выдач ипотечных кредитов в России на 25.05.2020, сократились
на 39%, до 184 млрд. рублей. Их количество также снизилось на 33%, до 81,5
39
Официальный сайт Дом РФ [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://дом.рф/mortgage/
40
Официальный сайт Банка России [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
http://www.cbr.ru/press/pr/?file=20032020_133645if2020-03-20T13_36_08.htm
49
тыс. по сравнению с мартом 2020.
В рисунке 8 представлена динамика снижения процентных ставок по
ипотечному кредиту в России, оценка охватывает крупные банки. В частности,
входящие в ТОП-100 рынка. Сведения взяты с официальных сайтов кредитных
организаций.
Рисунок 8. Снижение процентных ставок на ипотеку в России.
41
Поспособствовало этому, стоимость средств для банков. С планомерным
понижением ключевой ставки регулятором, уменьшались и проценты по
ипотеке. А также влияние программы государственной поддержки нельзя
исключать. Ведь переплата по ним меньше, чем по стандартным предложениям.
Тем самым, сокращалась средняя ставка по России.
Меры по поддержке ипотечного кредитования Банка России заключаются
42
в условиях снижения деловой активности заемщики. Физическим лицам,
которые находятся в сложной жизненной ситуации, предоставляют
воспользоваться кредитными каникулами, позволяющими отложить платежи
по кредитам на срок до 6 месяцев.
41
Составлено автором на основе данных официального сайта Дом РФ [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
https://дом.рф/mortgage/
42
Официальный сайт Банка России [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
https://cbr.ru/press/pr/?file=03042020_161415if2020-04-03T16_13_26.htm
50
Банк России предоставил банкам, у которых ухудшилось финансовое
положение в условиях нестабильности, возможность не увеличивать резервы
по заемщикам и по реструктурированным кредитам.
Банк России до 1 апреля 2020 года в соответствии с контрциклическим
подходом отменяет надбавки к коэффициентам риска по выданным ипотечным
кредитам, для компенсации потенциальных убытков кредитных организаций,
связанных с временным снижением процентных доходов, и поддержки
ипотечного кредитования. Это позволит банкам поглощать убытки по кредитам
на сумму свыше 100 млрд. руб., убрав плохие последствия, для соблюдения
нормативов достаточности капитала, что будет влиять на рост ипотечного
кредитования страны.
На постоянной основе будет выделен отдельный лимит (5%)
на инвестирование средств пенсионных накоплений в облигации с ипотечным
покрытием.
Вместе с этим, данные облигации будут исключены из лимита (10%),
на инвестирование в отдельные активы с дополнительным уровнем риска.
Данное страхование целесообразно, так как снижает расходы граждан на
возврат долга в незапланированных ситуациях. Поэтому новая идея
предполагает, что такое страхование становится важным для получения ипотеки.
Объем проектов строительства жилья с начала года вырос на 14%, в
котором возводится почти 3 тысячи домов на 595 тысяч квартир. Стабильный
рост объемов строительства по данной схеме говорит о том, что отрасль удачно
адаптировалась к новым правилам. При развитие новых проектов и объем
может достигнуть до 70%.
Рост просрочки и проблемных ипотечных кредитов, ожидается в 2020
году, с учетом сложной экономической ситуации. Однако этот рост будет, в
какой-то приостановлен, так как большой объем ипотечных кредитов
пострадавших заемщиков будет реструктурирован в рамках индивидуально
подобранных программ банков или кредитных каникул. В отношении большей
51
части таких кредитов Банк России дал банкам временное право не досоздавать
резервы, ожидая, что большая часть таких заемщиков сможет вернуться
к нормальному обслуживанию долга. А те, что все же останутся проблемными,
будут постепенно зарезервированы.
В рисунке 9 представлена динамика ИЖК по данным ЦБ РФ, за 2019 год
и первые три месяца 2020 года.
Рисунок 9. Динамика ипотечного жилищного кредитования
43
Ускорение темпов прироста ИЖК будет зависеть от роста доходов
населения, динамики процентных ставок, а также различных мер поддержки
рынка жилья в рамках реализации национальных проектов.
Качество ИЖК по-прежнему на высоком уровне – доля кредитов с
просрочкой платежей более 90 дней составила менее 1,4% на 01.03.2020. Доля
выдач ИЖК с низким (от 10 до 20%) первоначальным взносом снизилась с 43%
в IV квартале 2018 г. до уровня ниже 36% в IV квартале 2019 г.
Банки имеют запас капитала в сумме 5 трлн. руб., в состав которых
входят надбавки за системную значимость и поддержания капитала банка.
43
Официальный сайт Банка России [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
http://www.cbr.ru/Collection/Collection/File/27900/razv_bs_20_04.pdf
Источник: https://baza.diplomsite.ru/previewfile/735