Материал: Строительство высотных зданий. оценка эффективности проектов в условиях рисков. Околелова Э.Ю., Трухина Н.И

Современные строения должны быть оборудованы системами автоматизации пожарной безопасности, что включает в себя не только тушение, но и предотвращение возгорания, реагирование на любой очаг огня в каждой точке здания. Информация с датчиков идет на автоматизированный пульт управления, где дежурит оперативный сотрудник. Система реагирует на малейшее изменение температурного режима. На таких объектах должны быть установлены спринклерные системы пожаротушения. Их применение рекомендовано органами пожарного надзора. Кроме того, все здание должно быть спроектировано таким образом, чтобы было разделение на несколько секторов стенами из огнеупорных материалов, блокирующих огонь.

Эвакуация — сложная система мероприятий, разработанная специалистами высочайшей квалификации. Инструкция и план эвакуации, согласованы с пожарными службами, предполагают разные виды действий: вывод людей по лестницам, спуск на лифте, а в случае необходимости — на вертолете.

Вступает целая программа (световые табло, указывающие направление эвакуации; голосовое оповещение; привлекаются сотрудники служб охраны), позволяющая обеспечить безопасность. Необходимо предусмотреть пути решения любых, даже самых невероятных, проблем — жильцы должны чувствовать себя абсолютно защищенными.

Сейчас много говорят об оборудовании вертолетных площадок на крышах. Это отвечает целям безопасности. Их можно использовать при эвакуации, при необходимости оказания срочной медицинской помощи, как стационарную стоянку аэротранспорта или для нужд города как промежуточную площадку при перелете.

В процессе эксплуатации многофункциональных высотных зданий и комплексов в случае реализации проектных угроз могут возникнуть чрезвычайные и критические ситуации:

• пожары;

• пожарные тревоги;

• взрывы;

• угрозы взрывов;

• обнаружение взрывчатых веществ;

• захват заложников;

• ситуации, связанные с действиями лиц с целью несанкционированного удержания помещений;

• ситуации, связанные с проявлениями криминального характера;

• ситуации, связанные с необходимостью оказания срочной медицинской помощи;

• ситуации, связанные с трудовыми спорами, демонстрациями, гражданскими беспорядками;

• ситуации, связанные с поведением людей, использующих высотные здания для проведения протестных акций;

• дорожные происшествия на территории;

• аварии и отказы систем жизнеобеспечения;

• аварии и отказы технических средств и систем комплексного обеспечения безопасности;

• ситуации, связанные с невозможностью восстановления работоспособности технических систем противопожарной защиты в течение нормированного времени восстановления;

• локальные разрушения конструктивных элементов зданий;

• аварии с выбросом (угрозой выброса) в атмосферу химически опасных веществ;

• обнаружение в здании химически опасных веществ;

• аварии с выбросом (угрозой выброса) в атмосферу радиоактивных веществ;

• обнаружение в здании источников ионизирующих излучений;

• аварии с выбросом (угрозой выброса) в атмосферу биологически опасных веществ;

• обнаружение в здании биологически опасных веществ.

Перед сдачей в эксплуатацию многофункциональных высотных зданий и комплексов должны быть составлены планы организационно-технических мероприятий и организационно-распорядительные документы, регламентирующие порядок информирования, состав задействованных организаций и служб, перечень и порядок их действий при возникновении каждой их перечисленных критических ситуаций [86].

Таким образом, в работе предлагается новая классификация зданий повышенной этажности, основанная на различных характеристиках зданий, касающихся назначения, архитектурно-планировочных решений, конфигурации, применения инновационных технологий и других признаков. Классификация предполагает принципиально новые подходы к группировке признаков, отличающихся по качественным характеристикам. Разработан метод идентификации объектов высотного строительства на основе присвоения кода в соответствии с признаком и категорией сложности объекта в рамках данного признака. Также даны определения и выделены основные понятия технически совершенных зданий: пассивного и активного домов, а также «умного» и «интеллектуального» дома.

Разработана новая модель оценки экономической эффективности при реализации проектов высотного строительства, которая позволяет в автоматически режиме задавать параметры объекта и моделировать ситуацию с учетом индивидуальных особенностей здания и условиями рыночной конъюнктуры. В основе оптимизации параметров модели лежит принцип сбережения земельных ресурсов. Модель увязывает в единую систему архитектурные и стоимостные характеристики здания, а также конъюнктуру рынка недвижимости. Это особенно актуально, если инвестиционный объект, предполагает наличие современных интеллектуальных систем управление климатом, энергоресурсами и другие элементы комфорта, так как рыночная стоимость такого объекта может возрасти весьма существенно. Для верификации модели использованы и функциональные зависимости, и дискретные величины.

Представлена классификация рисков, характерных для инвестиционно-строительного комплекса. В соответствии с присвоенными кодами классификации рисков рассчитана цена каждого вида риска, которая определена в процентах от стоимости строительства здания. В соответствии с классификацией оценены вероятности событий и величина максимального ущерба в процентах от величины инвестиционных затрат. Произведена группировка рисков с присвоением иерархического кода, которая дополняется показателем вероятности наступления рисков и величиной максимального ущерба при возникновении.

Построена матрица рисков, которая показывает риски, имеющие высокую вероятность наступления, а также несущие наибольшую угрозу проекту. Проведена идентификация рисков по качественным и количественным признакам на основе кластерного анализа, что позволяет группировать риски не только по источникам их возникновения, но и по вероятности возникновения, величине ущерба, степени влияния на реализацию проекта.

Глава 3. Оценка эффективности проекта и анализ устойчивости системы в условиях рисков

3.1. Методика систематизации проектов на основе

Нечеткомножественной модели

Практическая реализация модели строительства высотных зданий представлена на примере строительства коммерческого комплекса.

Коммерческий центр представлен комплексом зданий. Здесь присутствует гостиничная структура, торговые и офисные здания. Планируется возведение высотных зданий более 30 этажей.

Согласно проекту коммерческий комплекс будет построен по новейшим методам с использованием энергосберегающих технологий и материалов.

Комплекс состоит из тех зданий, главное из которых и наиболее высокое – гостиничный комплекс высотой 35 этажей. Два других – это торгово-развлекательный центр (ТРЦ) и бизнес-центр (офисное здание) будут построены в виде 20-этажных зданий.

Этажность (35 этажей) и высота основного здания, предназначенного под гостиничные площади, относятся к категории «С», торгово-развлекательный центр и бизнес-центр – категория «D».

По архитектурной сложности здание гостиницы также принадлежит категории «С» - переменное по высоте (ступенчатое сокращение площади по высоте здания) с дополнением архитектурных элементов в виде бассейнов, смотровых площадок, зимних садов, парковок выше нулевого этажа и прочих элементов.

По конструктивным решениям комплекс также относится к категории «В» - каркас повышенной сложности, применение облегченных конструкций повышенной прочности, также использование железобетонных и металлических конструкций, применение нетрадиционных видов конструкций (вентилируемые, светопрозрачные фасады и проч.).

Торгово-развлекательный комплекс и офисное здание принадлежат к типу «свечка», то есть равномерное по высоте и относятся к категории «D». Эти здания не требуют дополнительных архитектурных усложнений вследствие их назначения. Они будут лишь сочетаться по стилю с главным зданием гостиницы и подчеркивать привлекательность последнего.

Что касается ресурсосберегающих технологий, то коммерческий комплекс предполагает использование солнечных батарей, причем экономия электроэнергии должна составить не менее 30%, что значительно снизит эксплуатационные расходы. Климатические особенности региона позволяют активнее использовать солнечную энергию для кондиционирования помещений.

Несмотря на то, что говорить о масштабном строительстве «активных» и «пассивных» домов пока преждевременно, но новые технологии в этом направлении не только разрабатываются, но и активно внедряются.

Согласно классификации по ресурсосберегающм технология весь комплекс относится к категории «С». Удорожание, вызванное установкой солнечных батарей в течение 4-5 лет компенсируется снижением затрат на эксплуатационные расходы. Комплекс будет построен по европейским стандартам, следовательно, инженерные службы здания должны быть на порядок выше по уровню качества, чем стандартные строения. Согласно классификации здание относится к категории «С» по уровню инжиниринга.

Создавать более сложные инженерные системы, такие как «умный дом» с системой «мультирум» для зданий, предназначенных для кратковременного отдыха и коммерческих целей нецелесообразно. Это может существенно увеличить себестоимость и не оправдать себя в последующей коммерческой реализации вследствие увеличения его рыночной цены.

Оснащение здания более сложными инженерными системами, обеспечение комфорта и внутреннего микроклимата помещений – одно из главных условий строительства. Здания предполагают наличие скоростных лифтов и системы климат-контроля.

Используя предложенный метод систематизации объектов, необходимо идентифицировать каждое представленное в проекте здание. Отнесение зданий к определенной категории позволит определить коэффициент удорожания конструкций при увеличении высоты и этажности здания, а также с учетом сложности архитектурных форм.

Таким образом, комплекс зданий по своим характеристикам относится к следующим категориям согласно предложенной классификации (табл.3.1).

Таблица 3.1

Классификация комплекса.

Определим категорию каждого высотного объекта, максимально соответствующий его фактическим характеристикам.

Таблица 3.2

Показатель принадлежности гостиничного комплекса

к категории сложности