Материал: Відсканована книга із оцінки нерухомості

Результативність будь-якої оцінки залежить, передусім, від правильної ідентифікації її об’єкту. Не з'ясувавши сутність об’єкту, завжди буде існувати небезпека припустити помилки в способі визначення вартості і, як наслідок, одержати її неадекватне значення. Тому в цьому розділі основну увагу приділено особливостям нерухомого майна як об’єкту оцінки. В ньому наводиться розгорнене визначення понять «нерухомість», «нерухома власність» і «нерухоме майно», розглядаються матеріальні і нематеріальні складові нерухомості і можливі класифікації нерухомого майна як об’єкту оцінки.

1. Особливості нерухомого майна як об'єкту оцінки

Для об’єктів нерухомості родовою ознакою, що вцціляє k серед ІЇШІИХ об’єктів, є безпосередній зв’язок із землею. Причому і сама земля як ділянка, і все що з нею нерозривний зв’язано, будь то природні предмети або створені людиною, розташовані на землі та/або під (над) землею, будуть нерухомістю.

На відміну від інших об’єктів оцінки нерухомості властиві постійність місце розташування, довговічність і відносна обмеженість землі як ресурсу.

Відповідно до Міжнародних стандартів оціїжи нерухомість - це «земля і всі речі, що є природною складовою землі, наприклад, дерева і мінерали, так само і всі речі, що приєднані до неї людьми, наприклад, споруди і поліпшення. Все обладнання, що постійно приєднане до будівель, таке як каналізація, системи опалювання, охолоджування і електропостачання, і вбудоване устаткування, таке як підйомники, або ліфти, також є складовою нерухомості»³

Наведене визначення відображає трактування нерухомості, що застосовується в цивільному законодавстві багатьох країн світу, у тому числі і країн СНД, де під нерухомістю розуміїоть земельні ділянки, а також об’єкти, розміщені на земельній ділянці, переміїцення яких є неможливим без 'їх знецінення і зміни їх призначення.

³ Real Property Valuation (Revised 2007). International Valuation Guidance Note No.1 //International

Valuation Standards. Eighth Edition. 2007. IVSC, 2007, para 3.8.

Цивільний кодекс Республіки Беларусь (07.12.98) Стаття 130

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відособлені водні об’єкти і все, що міцно зв’язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без несумірного збитку їх призначенню неможливе, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди.

Цивільний Щ Нерухомим майном вважаються земельні ділянки,

кодекс 1 ділянки надр, відособлені водні об’єкти, ліси,

Республіки 1 багаторічні насадження, підземні і наземні будівлі,

Вірменія І споруди та інше міцно зв’язане із землею майно,

(17.06.98) тобто об’єкти, відокремлення яких від землі

Стаття 134 J неможливо без нанесення збитку цьому майну або

земельній ділянці чи без змін, припинення їх призначення або подальшого використання за цільовим призначенням.

Цивільний кодекс Грузії (26.06.97) Стаття 149

І

До нерухомих речей належать земельна ділянка, існуючі на ній копалини, рослини, що ростуть на землі, а також будівлі і споруди, що міцно закріплені на землі.

Цивільний кодекс Республіки Казахстан (27.12.94) Стаття 117

;

ш

і вс

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відособлені водні об’єкти і все, що міцно зв’язане із землею, тобто об’єкти, переміщення яких без несумірного збитку їх призначенню неможливе.

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відособлені водні об’єкти і все, що міцно зв’язане із землею, тобто об’єкти, переміщення яких без несумірного збитку їх призначенню неможливе, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди тощо.

Цивільний кодекс Республіки Молдова (06.06.02) Стаття 288

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відособлені водні об’єкти, багаторічні насадження, будівлі, споруди і будь-які інші об’єкти, що міцно зв'язані із землею, а також все те, що природно або штучно включене до їх складу, тобто речі, переміщення яких без завдання істотного збитку їх призначенню неможливе.

Цивільний кодекс Російської Федерації (30.11.94) Стаття 130

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відособлені водні об’єкти і все, що міцно зв’язане із землею, тобто об’єкти, переміщення яких без несумісного збитку їх призначенню неможливе, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди.

Цивільний кодекс Республіки Узбекистан (29.08.96) Стаття 83

Нерухомим майном є ділянки землі і надр, багаторічні насадження, а також будівлі і споруди.

Цивільний кодекс у країни (16.01.03) Стаття 181

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення і без зміни їх призначення.

я

Ліси та багаторічні насадження

Будівлі та споруди

Рис. 2.1. Об’єктна структура нерухомого майна

У свою чергу, межі земельної ділянки відокремлюють її від інших земельних ділянок і фіксують просторове поширення прав на землю. їх стаціонарність визначає сталість місця розташування нерухомості, а їх зміна, яка тягне за собою зміну всієї решти елементів, що характеризують земельну ділянку як функціональну цілісність, приводить до появи нового об’єкту нерухомості.

Зміна меж земельної ділянки не може бути довільною. Це зумовлено тим, що в рамках певного функціонального використання земельні ділянки можуть бути подільними і неподільними.

Подільними земельними ділянками є такі, які без порушення їх сутності (втрати важливих складових) можуть бути розділені на реальні земельні частки, кожна з яких після розподілу формує нову земельну ділянку, здатну за розміром забезпечити нормативні вимоги щодо забудови чи іншого її використання.

Неподільними земельними ділянками є такі, які складаються з ідеальних земельних часток і не можуть бути розділені в натурі (на місцевості) без збитку для їх раціонального використання.

2. Поняття нерухомості і нерухомого майна

Істотним наслідком стаціонарності об’єктів нерухомості є особливий спосіб їх передачі від одного власника до іншого - через перехід прав на ці об’єкти. Тому предметом оцінювання скоріш є повнота прав стосовно нерухомості, ніж ця нерухомість як фізична річ.

Слід звернути увагу, що в цьому контексті Міжнародні стандарти оцінки чітко розмежовують поняття нерухомості як фізичної речі і поняття нерухомого майна.

Нерухомість як фізичний об’єкт охоплює саму земельну ділянку, всі речі, що природним чином існують на земельній ділянці, і всі речі Що приєднані до земельної ділянки, такі як будівлі та споруди.

Поняття нерухомого майна охоплює всі права, інтереси і зиски від володіння і використання нерухомої речі які можуть розподілятися як стосовно її окремих складових, так і між різними особами.

Це дозволяє описувати нерухоме майно як пакет прав, що є не від’ємними від права власності на нерухомість, і які можуть поширюватися на всю земельну ділянку і земельні поліпшення, тільки на земельну ділянку або тільки на земельні поліпшення, у тому числі і на їх окремі частини і діяти протягом різних періодів часу. Причому, купуючи і продаючи нерухомість, учасники ринку відносять конкретну вартість до конкретного інтересу (праву) у власності.

Кожне право дає його володарю певні вигоди, які можуть бути виражені доходом, престижем, відчуттям власного задоволення, умовами для ведення бізнесу або проживання.

{

НЕРУХОМІСТЬ

як фізична річ:

як майно

вакантна або

поліпшена земельна ділянка

сукупність прав, інтересів і зобов’язань стосовно землі та/або земельних поліпшень

3. Види прав, інтересів і зобов'язань щодо нерухомості

При оцінці нерухомого майна необхідно чітко визначити права, які можуть переходити від однієї особи до іншої. Традиційно до таких прав відносять: право власності, право застави, право оренди, право забудови, сервітути, реальні повинності тощо.

Найповнішим за сукупністю правомочностей є право власності, вартість якого, за суттю, і відображає вартість нерухомого майна. В світовій юрисдикції воно трактується як безумовне необмежене право, що включає правомочності використовувати, займати, розвивати, поділяти (об’єднувати), продавати, надавати в оренду, передавати в спадок, обмінювати, дарувати, використовувати всі ці правомочності або будь-яку з них, передавши решту іншим особам або державі, або взагалі відмовитися від них.

Тобто право власності дозволяє за законом володіти, користуватися і розпоряджатися майном володарю цього права за власним розсудом незалежно від намірів інших осіб.

Володар права власності може створювати менші за обсягом вигод права, що засновані на розподілі прав на нерухомість за фінансовими інтересами (наприклад, право власного і позикового капіталу) та/або за фізичними інтересами (наприклад, право оренди землі, право власності на будівлі тощо). Такі права на відміну від права власності називають частковими. При цьому власник зберігає свій інтерес у майні вже як орендодавець, заставодавець тощо.

Отже часткові права є похідними від права власності і передбачають, як мінімум, наявність двох інтересів: інтересу власника, який передав частину своїх правомочностей, та інтересу того, кому вони передані. Вартість інтересів, що відповідають частковим правам, залежить від умов договорів, відповідно до яких вони утворені.

Таким чином, слід розрізняти визначення вартості нерухомого майна та вартості інтересів у цьому майні.