Материал: Відсканована книга із оцінки нерухомості

Результати, наведені в таблиці, дозволяють скласти уявлення про ринок садиб у цьому місті.

В середньому:

• площа земельної ділянки складає 750 кв. м;

Специфікація регресійноїмоделі вартості нерухомості

Оцінювачем була специфікована модель лінійної багатофакторної регресії визначення вартості садиби (житлового будинку із земельною ділянкою):

Fq — /?о + fi\^x\ + Р₂^Х7. А*3 "б 04^х4 + Р$^Хі »

де V₀ ринкова вартість об’єкту нерухомості;

х, загальна площа будинку;

х₂ площа земельної ділянки;

х₃ наявність басейну;

х₄ вік будинку;

х₅ цінова зона, що визначає якість місця розташування.

„ невідомі коефіцієнти, що вимагають розрахунку і що

Р' відображають внесок відповідного чинника у вартість.

Змінні х,, х₂ та х₄ - кількісні перемінні.

Змінна х₃ - якісна.

Змінна х₅ може бути як кількісною, так і якісною перемінною. Проте в місті при зонуванні було строго витримано відношення цінових коефіцієнтів при переході від зони до зони. Знаючи цей факт, оцінювач прийняв номер зони як кількісну змінну.

Параметризація регресійної моделі вартості нерухомості

Для параметризації була використана надбудова MS Excel «Аналіз даних / Регресія». Оскільки рівняння лінійне за коефіцієнтами, то параметризація проводилася методом найменших квадратів. У результаті була одержана наступна лінійна багатофакторна модель:

V_a =770 + 248xj +50х₂ +1400х₃ -996х₄ -2400х₅,

Резюме

Метою статистичного аналізу при оцінці нерухомості є дослідження залежності ціни продажу чи пропозиції нерухомості від деякого набору чинників, що впливають на вартість, та встановлення взаємозв’язку між цими чинниками. Ця залежність може бути відображена за допомогою математичного рівняння функції регресії, що кількісно оцінює зв’язок між вартістю як результативною ознакою та обраними факторними ознаками.

При регресійному зв’язку, на відміну від функціональної залежності, одному і тому же значенню факторної ознаки у можуть відповідати не одне, а декілька

значень результативної ознаки y_t (у_п, у_г2,... у_іп). Тому регресія у статистичному розумінні цього терміну є залежністю середнього арифметичного значення результативної ознаки у. від однієї або декількох факторних ознак x. і, скоріш, відображає не функціональний, а стохастичний зв’язок.

За кількістю факторних ознак регресія може бути або парною, коли розглядається вплив кожної факторної ознаки окремо, або множинною, коли до уваги береться більше, ніж одна факторна ознака.

За формою зв’язку, незалежно від кількості факторних ознак, розрізняють лінійну та нелінійну регресію. Остання більш адекватно відображає існуючі на ринку зв’язки, проте більш операбельною є лінійна регресія, для якої розроблені численні пакети програмного забезпечення.

Застосування регресійних рівнянь як оціночних моделей передбачає (1) формування на підставі вибірки ринкових даних інформаційної бази, що має надавати адекватне уявлення про ринок в цілому; (2) відбір факторних ознак, що найсуттєвіше впливають на вартість, тобто проведення специфікації' моделі; (3) обчислення розміру впливу кожної факторної ознаки на вартість нерухомості, що називають параметризацією або калібруванням моделі, та тестування побудованої моделі. Зазвичай ця процедура є ітеративним процесом, що повторюється доти, доки не буде досягнута бажана якість та надійність моделі.

Питання для самостійної роботи

1. Як трактують вартість нерухомого майна в регресійних моделях?

2. На які види поділяється регресія залежно від кількості факторних ознак та форми зв’язку між ними та результативною ознакою?

3. Назвіть обов’язкові етапи процедури побудови оціночних моделей.

4. Які види помилок безпосередньо пов’язані з обсягом вибірки?

5. За якими середніми величинами та показниками варіації характеризується інформаційна база?

6. Які регресійні моделі використовують у порівняльному (ринковому) підході?

7. Який метод застосовують для визначення числових значень невідомих коефіцієнтів (параметрів) моделі, якщо регресійні моделі лінійні або допускають лінеаризацію?

8. У чому полягає перевірка статистичної якості побудованої моделі?

9. Яка з факторних ознак не має впливу на вартість нерухомості у рівнянні множинної регресії:

V_n = 410+ 175 х, - 20 х₇ +140х,,

(18.20) (10.00) (5.11) (1.05)

R² =0,75

де V_Q ринкова вартість садиби, дол. США;

Xj загальна площа будинку, кв. м;

х₂ відстань до центру міста, км; х₃ кількість поверхів у будинку, од.;

У дужках вказані значення ґ-статистик для коефіцієнтів регресії.

Дохідний підхід використовують для оцінки нерухомості, що утримується і продається на основі її здатності приносити регулярний дохід, і що спрямований на визначення вартості нерухомості як поточної цінності майбутніх доходів. З цією метою в дохідному підході застосовують оціночні процедури прямої капіталізації та дисконтування грошових потоків, що дозволяють конвертувати очікувані доходи з нерухомості у її вартість.

Дохідний підхід передбачає аналіз відповідних порівнянних даних, що включають орендні ставки, операційні виграти, рівні дохідності, які склалися на ринку нерухомості і залежать від умов угоди про оренду та характеристик об’єкту нерухомості, стосовно якого цю угоди було укладено чи передбачається укласти. При цьому методи дохідного підходу - іїівестиційний метод та метод зисків, - рівною мірою забезпечують визначення як ринкової, так і відмінних від ринкової, видів вартості, зокрема інвестиційної вартості.

У цьому розділі будуть розглянуті загальні засади капіталізації доходів, питання аналізу доходів і витрат, властивих ринку оренди нерухомості способи визначення ставок капіталізації та особливості застосування прямої капіталізації в інвестиційному методі та методі зисків, а питанням, що пов’язані з дисконтуванням грошових потоків, буде присвячений наступний розділ.

1. Загальні засади дохідного підходу

Дохід з нерухомості можливо отримати не тільки від її продажу, а й від надання нерухомості в оренду. Це приваблює тих, хто хоче інвестувати капітал у нерухомість (придбати нерухомість) та мати віддачу на вкладений капітал як дохід від орендних платежів, і для яких ринок оренди нерухомості - засіб реалізації таких інвестиційних можливостей.

Найточніше зв’язок між початковою інвестицією (ціїюю придбання нерухомості), майбутнім доходом (орендною платою) та, відповідно, рівнем дохідності (ставкою капіталізації) відображає модель прямої капіталізації, за якою конвертація майбутнього доходу з нерухомості в значення її вартості здійснюється за допомогою дільника - ставки капіталізації:

Д^е V₀ капітальна вартість об’єкту нерухомості;

І дохід з нерухомості, як правило, чистий операційний дохід; R₀ ставка капіталізації для нерухомості.

Враховуючи, що джерелом доходу з нерухомості слугують надходження від орендної плати, остання повинна забезпечити покриття операційних витрат, повернення вкладених коштів і отримання винагороди інвестором, що визначає основні складові доходу з нерухомості та ставки капіталізації.

Проте, при капіталізації, як правило, використовують чистий операційний дохід, з якого вже вирахувані операційні витрати, тому структура чистого операційного доходу складається лише з двох доданків: доходу на капітал та доходу на відшкодування капіталу.

Дохід на капітал (/°") - це компенсація, що має бути сплачена за цінність вкладених коштів з урахуванням фактору часу, ризику та інших чинників, пов’язаних з конкретними інвестиціями. Складовою ставки капіталізації, що відповідає доходу на капітал, є норма віддачі ( Y);

Дохід на відшкодування капіталу (І"- ) — це покриття суми первинної інвестиції, що компенсує зміну її вартості, якому в ставці капіталізації відповідає норма відшкодування ( Н).

Отже, структуру чистого операційного доходу та відповідну йому структуру ставки капіталізації можна представити наступним чином:

І І^оп + І^о/

R = - = - —- =Y + H. V V

(13.2)

Крім того, дохід, що приносить нерухомість, повинен задовольняти економічним інтересам, пов’язаним з її фізичними складовими - землею і земельними поліїшіеннями. Тому в оцінці цих інтересів виникає потреба у визначенні відповідних їм ставок капіталізації, які відображають взаємозв’язок між доходом, що припадає на певний інтерес, і вартістю складової нерухомості, що відноситься до цього іїігересу:

Io=r_LxR_L + V_BxR_B.- (13.3)

де г чистий операційний дохід з нерухомос ті;

¹ о

у вартість землі; r ставка капіталізації для землі;

у вартість земельних поліїппень;

ставка капіталізації для земельних поліпшень.

R,

V_n

V, х R + V„ х R

— ^Ly~^S- - = R_lxL + R_BxB, (13.4)

де L частка землі у вартості нерухомості;

В частка поліпшень у вартості нерухомості.

Наведені формули дозволяють розглянути особливості розподілення чистого операційного доходу від надання нерухомості в оренду між доходом на капітал та доходом на відшкодування капіталу, виходячи з основного припущення в оцінці нерухомості, за яким земля не втрачає своєї цінності та здатна генерувати необмежений у часі дохід, а земельні поліпшення з часом знецінюються і їх здатність генерувати дохід обмежена строком їх економічного життя - строком, протягом якого поліпшення мають позитивну вартість.

Можливість перепродажу землі в будь-який момент за ціною, що дорівнює сумі первинної інвестиції на її придбання, служить підставою для прирівнювання чистого операційного доходу з землі до доходу на капітал:

І_Ь=Г, (13-5)

а ставки капіталізації для землі - до норми віддачі

R_l=Y. (13.6)

Натомість, дохід з земельних поліпшень має за час їх економічного життя забезпечити інвестору не тільки отримання доходу на капітал, а й доходу для відшкодування первинної інвестиції на їх створення:

І_в=Г + І^о/, (13.7)

Тобто, ставка капіталізації для земельних поліпшень, крім норми віддачі, включатиме і норму відшкодування капіталу:

R_B=Y + H. (13.8)

Отже, в загальній ставці капіталізації' норма відшкодування стосується лише капіталу, що припадає на земельні поліпшення:

R₀=YxL + (Y + H)xB. (13-9)

або

R₀ = Y+HxB. (13-Ю)

Наприклад, власник вакантної земельної ділянки вартістю 10 тис. дол. СІНА, надаючи її в оренду щорічно отримував чистий операційний дохід 400 дол. СПІА. Тобто дохідність землі становила 4 %:

R_f = I_L /[/ =400/ 10 000 = 0,04.

R_B = Y + Я= 0,04 + 1/20 = 0,04 + 0,05 = 0,09, а дохід, іцо генерують земельні поліпшення, складатиме 3,6 тис. дол. США:

V_BxR_B = 40 000 х 0,09 = 3 600.

Отже, вартість поліпшеної земельної ділянки буде дорівнювати 50 тис. дол. США:

V₀ = V_L + V_B= 10 000 +40 000 = 50 000, . чистий операційний дохід - 4 тис. дол. США

І₍₎ = I, +V_Bx R_B= 400 + 3 600 = 4 000, а рівень дохідності поліпшеної земельної ділянки - 8 %:

R_{0 =}i_o/v_o = 4 000 / 50 000 = 0,08.

Рівень дохідності поліпшеної земельної ділянки можна також розрахувати, спираючись на ставки капіталізації для землі та для поліпшень, встановивши попередньо частки фізичних складових у загальній вартості поліпшеної земельної ділянки:

R₀ = R_lxL + R_bxB = 0,04 х 0,2 + 0,09 х 0,8 = 0,08.

/

о 1

V_B-R_B

І

L

0 п

——————

строк економічного життя

R₀ — R_l ■ L + R_B ■ В

R_B =Y + H, якщо FV_B = 0

R_L — Y, якщо FV_l = PV_L

Рис. 13.1 Зв’язок міждоходомз поліпшеної нерухомості, землі і поліпшень та їх вартістю і ставками капіталізації.