Чистий операційний дохід з землі, дол. США |
338 464 |
338 464 |
338 464 |
338 464 |
Ставка дисконтування |
0,0961 |
0,0961 |
0,0961 |
0,0961 |
Вартість землі, дол. США |
3 521 998 |
3 521 998 |
3 521 998 |
3 521 998 |
Фактор поточної вартості ануїтету |
0,912326 |
3,828859 |
і 6,248877 і 9,356231 |
|
Вартість інтересу користувача, дол. США |
308 789 |
1 295 931 |
2 115 020 |
3 166 747 |
Фактор поточної вартості реверсії |
0,912326 |
0,632047 |
0,399483 |
0,100866 |
Вартість інтересу власника, дол. США |
3 213 209 |
2 226 067 |
1 406 978 |
355 250 |
Вартість землі, дол. США |
3 521 998 | 3 521 998 |
3 521 998 |
3 521 998 |
|
Частка інтересу користувача, % |
8,8 |
36,8 |
60,1 |
89,9 |
Частка інтересу власника, % |
91,2 |
63,2 |
39,9 |
10,1 |
Ставка капіталізації для інтересу користувача |
1,0961 |
0,2612 |
0,1600 |
0,1069 |
Ризик припинення права постійного користування, % |
' '1 100 |
16,507 |
6,393 їла _ і |
1,078 |
го |
|
т (0 ш >, |
S І СЕ |
н |
с. |
о S |
‘сі |
о_ |
’н |
о |
о о |
>> о |
ь* Cl |
ф |
ш |
Q. |
ш |
ф |
|
н |
|
І |
"т |
|
о |
ш |
|
|
І |
1— |
S |
о |
Cl |
03 т |
> |
0
Рис.
17.3 Вартість інтересів у праві постійного
користування
На
попередньому визначені ринкового рівня
чистого операційного доходу з землі
ґрунтується також оцінка інтересів у
праві оренди та у праві користування
земельною ділянкою на умовах емфітевзису
чи суперфіцію.
Відповідно
до Земельного кодексу України
Розмір
та строки сплати платежів за користування
землею встановлюються за угодою сторін
і мають вирішальне значення при
визначенні вартості інтересів орендодавця
і орендаря землі.
Подібно
до оренди поліпшеної нерухомості при
оренді та користуванні земельною
ділянкою на умовах емфітевзису чи
суперфіцію:
(1
+ Л,)'
Уь
o+w
(17.21)
де
і землюЗемельною ділянкою
право
оренди землі -
цс засноване на договорі строкове
платне володіння і користування
земельною ділянкою, а емфітевзистй
суперфіцій
- це засноване на договорі право
користування чужою земельною ділянкою
відповідно для сільськогосподарських
потреб та для забудови.вартість
інтересу орендодавця землі
визначається поточною вартістю чистого
операційного доходу від контрактної
плати за користування землею протягом
дії договору і поточною вартістю
разового доходу від гіпотетичного
продажу ділянки землі по його завершенню:PVl[
поточна вартість інтересу орендодавця
в праві оренди землі;к чистий
операційний дохід ВІД контрактної
орендної плати за
• |
Вартість інтересів |
||
і Іоказники |
власника |
орендодавця |
орендаря |
|
землі |
землі |
землі |
Чис тий операційний дохід, дол. США |
338 464 |
127 300 |
211 164 |
Фактор поточної вартості ануїтету |
9,356231 |
9,356231 |
9,356231 |
Поточна вартість регулярних платежів, дол. США |
3 166 747 |
1 191 048 |
1 975 699 |
Термінальна вартість, дол. США |
3 522 000 |
3 522 000 |
0 |
Фактор поточної вартості |
0,100866 |
0,100866 |
0,100866 |
Поточна вартість реверсії, дол. США |
355 251 |
355 251 |
0 |
Вартість інтересу, дол. США |
3 521 998 |
1 546 299 |
1 975 699 |
Таким
чином, вартість інтересу орендодавця
та вартість інтересу орендаря в праві
оренди на землю становить 1 546,3 тис. дол.
США та 1 975,7 тис. дол. США відповідно.
Як
і у випадку з постійним користуванням,
вартість земельної ділянки із збільшенням
строку оренди буде розподілятися на
користь орендаря.
Враховуючи,
що орендар чи користувач землі має
право вирощувати сільськогосподарські
культури, закладати багаторічні
насадження, зводити на земельній ділянці
будівлі або споруди та привласнювати
доходи з поліпшеної земельної ділянки,
то стосовно нерухомого майна формується
багаторівнева структура економічних
інтересів, пов’язаних з його фізичними
складовийи - землею та поліпшеннями, -
наприклад, орендаря землі що є власником
поліпшень (рис. 17.4).
у праві оренди на землю |
у праві власності на і поліпшення і |
загальний . інтерес |
211 164 |
669 236 і |
880 400 |
9,356231 |
9,356231 | |
9,356231 |
1 975 699 |
6 261 527 } |
8 237 226 |
1.
Таким
чином, вартість загального інтересу
орендаря землі - власника будівлі
становитиме 8 237,2 тис. дол. США, а інтерес
орендодавця землі у вартості нерухомого
майна залишиться незмінним - 1 546,3 тис.
дол. США.
До
оцінки інтересів орендодавця землі та
орендаря землі в праві власності на
поліпшену нерухомість можна застосувати
й інший алгоритм, за яким зобов’язання
власника будівлі перед орендодавцем
землі по сплаті орендної плати враховують
у складі його операційних витрат,
зменшуючи тим самим чистий операційний
дохід від ринкової орендної плати за
поліпшену нерухомість на значення
чистого операційного доходу від
контрактної орендної плати за землю.
При
цьому, якщо тривалість строку оренди
землі буде меншою за тривалість строку
економічного життя земельних поліпшень,
що залишився, вартість інтересу орендаря
землі включатиме також поточну вартість
реверсії - залишкову вартість земельних
поліїшіень:
Показники Чистий операційний дохід, дол. США |
власника поліпшеної нерухомості 1 007 700 |
орендодавця землі 127 300 |
орендаря землі 880 400 |
Фактор поточної вартості ануїтету |
6,248877 |
6,248877 |
6,248877 |
Поточна вартість регулярних |
|
|
|
платежів, дол. США |
6 296 993 |
795 482 |
5 501 511 |
Показники Термінальна вартість, дол. США |
власника поліпшеної нерухомості 8 727 611 1 |
орендодавця землі 3 522 000 |
орендаря і землі і 5 205 611 і 1 |
Фактор поточної вартості |
0,399483 |
0,399483 |
0,399483 1 |
Поточна вартість реверси, дол. |
|
|
j І |
США |
3 486 532 |
1 406 979 |
2 079 553 |
Вартість інтересу, дол. США |
9 783 525 і |
2 202 461 |
7 581 064 |