Материал: Відсканована книга із оцінки нерухомості

2. Право іпотеки: оцінка інтересу заставодержателя та заставодавця

Типовою ситуацією для ринку нерухомості є залучення позикових коштів для придбання об’єкту нерухомості, використовуючи цей об’єкт як забезпечення позики. Це дозволяє, з одного боку, розширити поточну платоспроможність покупця, а з іншого боку - гарантувати повернення коштів і одержання доходу кредитним установам.

Застава нерухомого майна з метою отримання кредиту є іпотекою, за якою нерухоме майно залишається у володінні та користуванні заставодавця, а заставодержатель набуває право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки. Таким чином, стосовно об’єкту нерухомості виникають інтерес заставодавця та інтерес заставодержателя, що діють протягом строку іїютеки та припиняються або після виконання зобов’язань заставодавцем, або після продажу нерухомого майна заставодержателем.

/

Чистий операційний дохід від ринкової орендної плати

Термінальна вартість нерухомого майна

Вартість інтересу заставодержателя

Щорічний платіж з обслуговування боргу

Залишок кредиту

} Вартість інтересу І заставодавця

j

Різниця між чистим операційним доходом від ринкової орендної плати та щорічним платежем

з обслуговування боргу

Різниця між термінальною вартістю нерухомого майна та залишком кредиту

Рис. 17.2 Розподілення грошового потоку права власності між інтересами заставодержателя та заставодавця

Очевидно, що інтерес заставодержателя є пріоритетним стосовно грошових потоків, що генерує нерухоме майно. Виокремити з них грошові потоки, пов’язані з інтересом заставодержателя можна на підставі основних показників кредиту: розміру та строку кредиту, процентної ставки, розміру платежів з обслуговування боргу.

Строк кредиту - це проміжок часу, протягом якого кредит фактично повертається і, тим самим, окреслює глибину прогнозування грошового потоку заставодержателя. Він може збігатися або бути менше за строк погашення, на який надавався кредит за договором іпотеки.

Розмір іпотечного кредиту - це сума, яку готовий надати кредитор виходячи з умов і предмета іпотеки. Як правило, розмір іпотечного кредиту співвідноситься з ринковою вартістю предмета іпотеки (фактор іпотечної заборгованості), та/або з власним капіталом позичальника, котрий він має намір чи здатний інвестувати в цю нерухомість {рівень кредиту).

Для заставодавця розмір іпотечного кредиту є сумою боргу, яка буде змінюватися в міру її погашення, тому варто розрізняти початкову {основну) суму кредиту та залишок кредиту, що визначає вартість реверсії для заставодержателя.

Процентна ставка є ставкою доходу, що отримує кредитор як гшату (винагороду) за використання позикових коштів³⁸, і слугує ставкою дисконтування для грошових потоків, пов’язаних з його інтересом в нерухомому майні як заставодержателя.

Платежі з обслуговування боргу - періодичні платежі, що, крім сплати процентної ставки, спрямовані на повернення основної суми кредиту. Розмір цих платежів та періодичність їх сплати залежатиме не тільки від початкової

³⁸ Ця винагорода не враховує платежі за надання кредиту, дисконтні пункти, штрафи за дострокове погашення й інші платежі, пов’язані з організацією кредиту.

де

DS = PV_M xIAOF (Y_M,n) = PV_U x ^

DS щорічний платіж з обслуговування боргу;

PV_M початкова (основна) сума кредиту;

Y_M ставка доходу на позиковий капітал;

п строк кредиту (кількість періодів);

(17.5)

Проте в практиці іпотечного кредитування, враховуючи його довгостроковий характер, доволі часто виникають ситуації, за яких строк погашення перевищує строк кредиту, тобто має місце часткове погашення, коли залишок основної суми кредиту разом з останнім періодичним платежем сплачується разовим, шаровим³⁹, платежем у кінці строку кредиту.

Зважаючи на таку, більш загальну порівняно з повним погашенням, ситуацію, вартість інтересу заставодержателя в праві іпотеки PV_M відповідатиме доданку поточної вартості грошового потоку, сформованого щорічними платежами з обслуговування боргу DS, та поточної вартості залишку кредиту - суми несппачених платежів з обслуговування боргу BAL :

PV ₌f-™- ₊ -*dk.

^м tra+г„у a+Y_My

(17.6)

³⁹ Шаровий платіж - це залишок кредитної заборгованості по закінченню строку кредиту.

п

/=1

Iq-ds ,

a + Y_Ey

FV₀ - BAL (1 + ^)"

(17.7)

Фактично, єдиним параметром моделі вартості інтересу заставодавця (17.7), що потребує окремого розрахунку, є ставка дисконтування^. Ця ставка відповідатиме ставці доходу на власний капітал, що є функцією його поточної дохідності (ставки капіталізації для власного капіталу R_h) та темпів щорічного приросту (зменшення) вартості власного капіталу протягом строку кредиту А_Е :

Y_e=R_e + A_e. (17.8)

Значення ставки капіталізації для власного капіталу може бути визначено за допомогою моделі інвестиційної групи:

R

Е

R₀-R_mxM

1-М

(17.9)

а значення темпів щорічного приросту (зменшення) вартості власного капіталу - як добуток:

відношення різниці між термінальною вартістю нерухомості, зменшеної на суму несплачених платежів з обслуговування боргу, і початкової сумою власного капіталу до початкової суми власного капіталу:

FV₀-BAL-PV_e

pv_e

(17.10)

та фактору фонду відшкодування зміни вартості власного капіталу протягом строку кредиту п:

Ye

(1 + ¥_еУ-1

(17.11)

Таким чином, ставка дисконтування для власного капіталу може бути обчислена за формулою:

_R₀-R_MxM , FV₀ - BAL - PV_E

Ac —

Y_B

1-М

шляхом підбору параметра Y_E.

PV_L

(17.12)

⁴⁰ Різницю між чистим операційним доходом від ринкової орендної плати і щорічним платежем з обслуговування боргу називають грошовим потоком до сплата податків

Тобто, вартість інтересу заставодержателя стосовно бізнес-центру як предмету іпотеки описує модель:

25

1=1

800820 (1 + 0,13)' '

Це дозволяє визначити параметри моделі, що описує вартість інтересу заставодавця:

розмір регулярних доходів заставодавця відповідатиме залишку чистого операційного доходу після вирахування платежу з обслуговування боргу:

І о ~DS = 1007700 -800820 = 206880;

розмір термінальної вартості власного капіталу в кінці строку кредиту відповідатиме залишку термінальної вартості бізнес-центру після вирахування залишку кредиту:

FV₀ - BAL = 3522000 - 0 = 3522000;

ставка дисконтування відповідатиме ставці доходу на власний капітал, що може бути обчислена за формулою (17.12) шляхом підбору параметра У_Е:

_ 0,103-0,13x0,6 3522000-3912960 1-0,6 3912960 ^Х

0,0508

(1 + 0,0508) -1

= 0,0508.

1-0,6

3912960

РУо

25-10

і

!=і

1007700 (1 + 0,0961У

3522000 (1 + 0,0961)^{25 10}

4. Оцінювання права постійного та тимчасового користування землею

Особливістю нерухомого майна є можливість відчуження власником своїх правомочностей не лише стосовно поліпшеної нерухомості, а й стосовно земельної ділянки, що є вакантною чи розглядається як нібито вакантна. Це формує низку правових та економічних інтересів, пов’язаних з використанням чужої землі на праві постійного користування та праві оренди.

Право постійного користування передбачає надання особам необмежених у часі правомочностей володіння і користування ділянкою землі, що перебуває в державній або комунальній власності

Особливість цього права полягає в тому, що власник землі, зберігаючи за собою правомочність розпорядження, перекладає на користувача зобов’язання по сплаті земельного податку, утримуючись від яких-небудь інших вимог щодо платежів за користування землею. Це означає, що розмір регулярного доходу із землі, що привласнюється володарем права постійного користування буде такою ж, неначебто він був би власником цієї ділянки.

Враховуючи безстроковий характер користування, можна стверджувати, що з кожним роком вартість інтересів власника і користувача в праві постійного користування перерозподілятиметься на користь останнього. При чому з часом поточна вартість реверсії, на яку міг би розраховувати власник землі, буде такою

незначною, що значення вартості інтересу власника (PVf) буде нікчемним:

PVt

lim

fv_l

(1 + R_Ly

= o,

тобто, з економічної точки зору право постійного користування для користувача еквівалентне праву власності на землю.

Отже, якщо немає чітко встановленої дати вилучення земельної ділянки у користувача, вартість його інтересу в праві постійного користування (Р V“) може бути визначена прямою капіталізацією доходу із землі, який відповідає ринковому рівню чистого операційного доходу від оренди землі:

руи

limS

tra+^y

тт

¹L

Rl

(17.14)

Проте на ринку нерухомості можуть бути відсутні угоди гро надання в оренду вакантних земельних ділянок. У цьому випадку ринковий рівень чистого операційного доходу з землі може бути обчислений:

або як добуток ринкової вартості землі та ставки капіталізації для землі:

n=V_LxR_L, (17.15)

або як залишок чистого операційного доходу від надання в оренду нерухомого майна після вирахування доходу, що генерують земельні поліпшення:

= І^т -V ¹о ^у в

xR

В ’

(17.16)

Так, стосовно прикладу з бізнес-ценгром, в якому відома ринкова вартість землі (3 522 000 дол. США) та визначена ставка дисконтування, що відповідає ставці капіталізації для землі (9,61 %), ринковий рівень чистого операційного доходу з землі становитиме 338 464 дол. США:

/* = 3 522 000 х 0,0961 = 338 464.

У разі потреби вартість інтересу користувача в праві постійного користування можна розрахувати на будь-яку дату з моменту виникнення цього права:

шляхом дисконтування відповідних грошових потоків:

PVI = X

г;

(X + RJ

(17.17)

шляхом прямої капіталізації по ставці, яка окрім базової ставки капіталізації для землі включає надбавку на ризик, пов’язаний з можливістю втрати права постійного користування через певний період.