Материал: 4213

Расчёт затрат воспроизводство (замещение) здания может быть представлен в виде таблицы 4.2.

Таблица 4.2 − Расчёт затрат на воспроизводство (замещение) объекта оценки

1.Стоимость единицы объёма базового объекта, руб. /куб.м

2.Объём оцениваемого объекта, куб. м

3.Стоимость оцениваемого объекта, руб.

4.Корректировки на особенности оцениваемого объекта:

поправка на климатический район (Общие указания к сборникам УПВС)

поправка на сейсмичность (Общие указания к сборникам УПВС)

индекс пересчёта цен с 1969 г. на 1984 г., в том числе

для ………………отрасли территориальный коэффициент для Хабаровского края

индекс пересчёта цен с 1984 г. на 1991 г., в том числе

для ………………отрасли территориальный коэффициент для Хабаровского края

индекс пересчёта цен с 1991 г. на дату оценки

5.Затраты на воспроизводство (замещение), руб.

6.Прибыль предпринимателя, %

Расчёт прибыли предпринимателя. Для целей курсовой работы может быть использована методика определения прибыли предпринимателя предложенная Д. Д. Кузнецовым и Е. С. Озеровым. Для расчёта использовать данные СНиП 1.04.03-85* часть II «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений»: для определения продолжительности строительства здания, аналогичного объекту оценки; распределения капитальных затрат по месяцам (кварталам).

Методика основывается на предположении, что:

−инвестор, нанимающий подрядчика, имеет возможность вложить средства в другой проект, с аналогичной нормой отдачи;

−денежные потоки, представляющие собой затраты на приобретение участка, осуществление строительства и полномасштабного ввода объекта в эксплуатацию, по динамике распределения во времени совпадают с денежными потоками по альтернативному проекту;

−прибыль предпринимателя может быть оценена по формуле

где ПП – прибыль предпринимателя; С – сумма всех издержек; Сальт – альтернативные издержки.

Расчёт прибыли предпринимателя может быть представлен в виде таблицы 4.3.

Таблица 4.3 – Расчёт прибыли предпринимателя

Для расчёта прибыли предпринимателя также можно воспользоваться следующей формулой

где Pr – прибыль предпринимателя;

Yk – квартальная норма отдачи в альтернативный проект; к – продолжительность строительства, в кварталах;

e – начальные вложения средств в строительство.

Срок строительства оцениваемого объекта и первоначальные вложения определены на основании СниП 1.04.03-85* Нормы продолжительности в строительстве предприятий, зданий и сооружений.

Для инвестирования в строительство необходимо привлечение заёмного капитала, с наиболее вероятной процентной ставкой (например, используются данные наиболее крупных банков, действующих на территории Хабаровского края – Сбербанк и Банк ВТБ). Например, процентная ставка для юридических лиц – 14% годовых, срок строительства объекта недвижимости составляет 10 месяцев (3,33 квартала), а первоначальные инвестиции необходимы на уровне 28%, согласно СНиП. С учётом вышеуказанной процентной ставки, прибыль предпринимателя для оцениваемого объекта составляет 10,2%.

Определение накопленного износа. При определении накопленного износа учитываются физический, функциональный и внешний виды износа.

Физический износ (устаревание) – потеря стоимости в результате использования объекта, изнашивания, разрушения, увеличения стоимости обслуживания и воздействия прочих физических факторов.

Функциональный износ (устаревание) – потеря стоимости объекта собственности, связанная с невозможностью, либо не в полном объёме выполнять изначально предназначенные функции. Данный вид износа связан с такими факторами, как конструкционные недостатки, устаревшая архитектура, удобства планировки и т.д.

13

Экономический (внешний) износ – связан с потерей стоимости, вызванной внешними факторами, не зависящими от объекта собственности.

Для целей курсовой работы величину накопленного износа определить методом разбиения, который заключается в учёте всех видов износа.

Накопленный физический износ определить в соответствии с Правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р), удельными весами конструктивных элементов и инженерного оборудования, принятых по сборникам УПВС, а также в соответствии с рекомендациями изложенными в «Конспекте лекций по основным принципам оценки технического состояния объектов недвижимости» Ю.В. Бейлезона (рекомендованными Российским обществом оценщиков).

Расчёт величины совокупного физического износа может быть представлен в виде таблицы 4.4.

Таблица 4.4 – Расчёт величины совокупного физического износа

расчёт устранимого и неустранимого износа. Функциональный износ считается

14

устранимым, если стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов превышает величину прибавляемой полезности и (или) стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Величина устранимого функционального износа определяется затратами на его устранение. Расчёт может быть представлен в виде таблицы 4.5.

Таблица 4.5 – Определение величины устранимого функционального износа

Наименование затрат на устранение Стоимость, руб.

…….

Итого устранимый функциональный износ:

Стоимость неустранимого функционального износа, вызванная несоответствием конструктивного решения современным стандартам, может быть определена капитализацией потерь в арендных платежах либо капитализацией сверхнормативных расходов на содержание объекта оценки. Метод прямой капитализации рассмотрен ниже.

Внешний экономический износ – это уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов, законодательных условий, финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и другие. Расчёт внешнего износа осуществить любым доступным методом: методом парной продажи; капитализацией потерь в арендных платежах; методом срока жизни.

Если величина всей совокупности видов накопленного износа превышает 50% полной восстановительной стоимости объекта оценки, используется следующая формула для расчёта:

где Ин – величина накопленного износа; Иф – физический износ; Ифунк – функциональный износ; Ив – внешний износ.

Определение стоимости земельного участка. Ввиду неразвитости рынка земельных участков, допускается определение стоимости земельного участка

15