Материал: 4213
4.4. Доходный подход
При оценке недвижимости доходным подходом используются метод дисконтированных денежных потоков (при нестабильных потоках) и метод прямой капитализации (при равновеликом потоке доходов). Выбор метода оценки бакалаврантом осуществляется самостоятельно исходя из имеющихся данных.
Выполняя оценку доходным подходом, необходимо помнить следующие теоретические положения:
1. Доход, который генерирует недвижимость, следует относить к обеим её частям – и к земле, и к улучшениям.
2.Доход, относимый к улучшениям, имеет две составляющие – доход на капитал и доход для возврата (возмещения) капитала.
3.Доход, относимый к земле, представляет собой доход только на капитал.
4.Доход от улучшений присутствует в общем доходе только в процессе экономической жизни этих улучшений и зависит от их остаточной стоимости, а доход, относимый к земле, постоянен и неограничен во времени.
5.Доход для возврата (возмещения) первоначальных инвестиций формируется только на базе стоимости улучшений, являющихся изнашиваемым активом.
6.Совокупный годовой доход собственника состоит из суммы доходов, которые генерируют земля, улучшения, и фонда возмещения.
Метод прямой капитализации. При использовании метода прямой капитализации стоимость объекта оценки определяется по формуле
Voo |
|
ЧОД |
, |
(7) |
|
|
|
||||
|
|
|
R |
|
|
где Vоо |
– |
стоимость объекта оценки; |
|
||
ЧОД |
– чистый операционный доход от владения объектом недвижимости; |
||||
R |
– |
ставка капитализации. |
|
||
Ставка капитализации (R) может быть определена любым методом. Обоснование выбора метода должно быть представлено в курсовой работе. Наиболее часто используется метод определения коэффициента
капитализации с учётом возмещения капитальных затрат:
21
R = Ron + Rof, |
(8) |
где Ron
Rof
–ставка доходности инвестиции (капитала), являющаяся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учётом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
–норма возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений.
Ставка дохода на капитал (Ron) строится методом кумулятивного построения
Ron = Rf + П1 + П2 + П3, |
(9) |
||
где Rf |
– безрисковая ставка дохода; |
|
|
П1 |
– премия за риск вложения в объект недвижимости; |
|
|
П2 |
– |
премия за низкую ликвидность; |
|
П3 |
– |
премия за инвестиционный менеджмент. |
|
Более подробно премии за риск описаны в разделе «метод дисконтированных денежных потоков».
Норма возврата капитала (Rof ) определяется одним из трёх методов:
1. Метод Инвуда – метод возврата капитала за счёт доходов при формировании фонда возмещения со ставкой процента, равной ставке дохода на капитал (инвестиции).
Rof = SFF(n, Y), |
(10) |
где SFF – фактор фонда возмещения;
Y = Ron (ставка дохода на инвестиции).
Метод используется для оценки активов, генерирующих постоянный по величине поток доходов.
2. Метод Ринга. В этом методе возврат капитала происходит ежегодно равными долями, сумма которых равна величине изнашиваемой части первоначальных инвестиций:
Rof = 1/ n, |
(11) |
где n – оставшийся срок экономической жизни.
22
3. Метода Хоскольда занимает промежуточное место среди двух вышеназванных методов. Для него характерно аккумулирование вкладов в фонде возмещения по некоторой безрисковой ставке процента:
Rof = SFF(n,Yf), |
(12) |
где Yf – безрисковая ставка процента.
Расчёт стоимости объекта оценки методом прямой капитализации может быть выполнен в виде таблицы 4.13.
Таблица 4.13 – Определение стоимости объекта оценки методом прямой капитализации
|
Показатель |
Значение |
|
|
|
|
1 |
2 |
|
|
|
1. |
Общая площадь, м2 |
|
2. |
Ставка аренды, руб./м2 в мес. |
|
3. |
Потенциальный валовой доход, руб. (стр. 1 |
стр.2 12) |
|
|
|
4. |
Коэффициент недозагрузки и недополучения арендной платы, % |
|
|
|
|
5. |
Действительный валовой доход, руб. (стр. 3 |
(1 – стр.4)) |
6.Операционные расходы Условно-постоянные расходы
налог на имущество, руб. платежи на землю, руб. страховые платежи, руб.
Условно-переменные расходы коммунальные расходы и расходы по оплате труда, руб.
затраты на текущий ремонт инженерных систем, руб. затраты на модернизацию и капитальный ремонт, руб. затраты на резерв на замещение, руб.
7.Чистый операционный доход, руб. (стр. 5 – стр.6)
8.Ставка капитализации, %
9.Стоимость объекта оценки, руб. (стр. 7 / стр. 8)
Пример
Оценивается объект складской недвижимости в Кировском районе г. Хабаровска.
1. Определение потенциального валового дохода, генерируемого объектом при его наилучшем и наиболее эффективном использовании. Уровень арендной платы
23
(за 1 м2) в Кировском районе города Хабаровска на складское помещение в расчёте на месяц составляет 250 рублей.
2. Оценка потерь от загрузки и невзысканных арендных платежей. Среднегодовая загрузка складских помещений в г. Хабаровске составляет 95 – 100%
(в зависимости от месторасположения). Загрузка объекта – 100%, поскольку он расположен в непосредственной близости от центра г. Хабаровска. Кроме того, платёжеспособность участников бизнеса является величиной, подверженной влиянию множества факторов, и при расчёте операционного дохода необходимо учесть риск неуплаты по аренде помещений. Риск примем равным нулю вследствие того, что большинство участников рынка требуют предоплату.
3.Издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости в год – 197 500 руб.
4.Расчёт ставки капитализации для здания осуществим методом определения коэффициента капитализации с учётом возмещения капитальных затрат. Ron рассчитаем методом кумулятивного построения, где:
а) Rбез – безрисковая ставка, это ставка процента по высоколиквидным активам. Она принята за 6,8% (ставка рынка ГКО-ОФЗ на 01 января
2013 года);
б) П1 – поправка на низкую ликвидность — это поправка представляет собой процент на капитал, который смог бы получить потенциальный инвестор по безрисковой ставке, за время, в течение которого объект недвижимости выставлен на продажу. Надбавка за низкую ликвидность равна П1=( 6,8×5мес.): 12 = 2,8;
в) П2 – поправка на риск, учитывающая возможность случайной потери потребительской стоимости объекта. Поправка может быть принята в размере ставки страхового тарифа в страховых компаниях высшей категории надёжности. По данным таких страховых компаний ОАО «РОСНО», «Ингосстрах», средняя ставка страхового тарифа при страховании нежилых зданий за стандартный пакет рисков составляет около 1,075%;
г) П3 – поправка на инвестиционный менеджмент, рассчитывается с учётом потерь при недозагрузке здания и потерь при сборе арендных платежей, зависит от сложности управления объектом. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавка за инвестиционный менеджмент –
24
3,1% (исходя из мнения экспертов оценочной компании «ХХХХХ»). Итого премии за риск составили – 6,98%.
Ron = 6,8 +1,075+2,8+3,1= 13,78%.
Rof – норма возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Rof рассчитываем методом Инвуда, который предполагает, что возврат капитала осуществляется (реинвестируется) по ставке дохода на инвестиции (Ron).
SFF(n, Y) = (0,1378)/[(1+0,1378)30-1] = 0,0029 при i=13,78%, n =30. R= 13,78 + 0,0029 = 13,783%.
5. Расчёт стоимости объекта оценки. Чистый операционный доход (ЧОД) составит 1 216 100 руб. Тогда стоимость объекта оценки равна: Vo.o.=ЧОД/Rкап.= 1 216 100/0,13783 = 8 823 188 руб.
Метод дисконтированного денежного потока. Определение рыночной стоимости объекта оценки провести в следующей последовательности:
1.Составить прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости (в прогнозный период).
2.Определить величину стоимости объекта оценки на конец прогнозного периода (стоимость реверсии).
3.Определить ставку дисконта одним из методов (метод кумулятивного построения; метод сравнения альтернативных инвестиций; метод выделения; метод мониторинга).
4.Произвести приведение будущей стоимости доходов в прогнозный период
истоимости реверсии к текущей стоимости (четвёртая функция денежной единицы). Определить величину стоимости объекта оценки методом дисконтированного денежного потока путём суммирования текущей стоимости периодического потока дохода и текущей стоимости реверсии.
При определении ставки дисконта методом кумулятивного построения используется следующая формула :
R = Rf |
+ П…, |
(13) |
|
где R |
– |
ставка дисконта; |
|
Rf |
– безрисковая ставка дисконта; |
|
|
П– премии за риск (выбор премии и её величины зависит от конкретного объекта оценки).
25