Материал: 4213
Обоснование выбора премий за риск должно быть отражено в курсовой работе. Премия за риск вложения в объект недвижимости (вероятность потери потребительской стоимости объекта недвижимости в результате воздействия определённых факторов). Для расчёта величины премии могут быть использованы данные таблицы 4.14.
Таблица 4.14 – Премии за риск вложений в объект недвижимости
Вид и наименование риска |
Категория |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
риска |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Систематический риск |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
Ухудшение общей |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
экономической ситуации |
динамичный |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Увеличение числа |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
конкурирующих объектов |
динамичный |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Изменение законодательства |
динамичный |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Несистематический риск |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
Природные и чрезвычайные |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ситуации |
статичный |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Ускоренный износ здания |
статичный |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Неполучение арендных |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
платежей |
динамичный |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Неэффективный менеджмент |
динамичный |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Криминогенные факторы |
динамичный |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Финансовые проверки |
динамичный |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Неправильное оформление |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
договоров аренды |
динамичный |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Количество наблюдений |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Взвешенный итог |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Сумма |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Количество факторов |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Поправка на риск вложений в объект недвижимости
Премия за низкую ликвидность (поправку на длительную экспозицию при продаже объекта и время по поиску нового арендатора).
Премия за инвестиционный менеджмент (учёт сложности управления объектом недвижимости как объектом инвестиций).
Премия за инфляционный риск (вероятность неожиданных изменений темпов инфляции).
Расчёт величины стоимости объекта оценки методом ДДП может быть представлен в виде таблицы 4.15.
26
Таблица 4.15 – Определение величины стоимости объекта оценки методом ДДП
|
|
Показатель |
|
Прогнозный период |
Постпрогнозный период |
||
|
|
|
|
1-й |
2-й |
… год |
|
|
|
|
|
год |
год |
|
|
1. |
Потенциальный |
валовой |
|
|
|
|
|
доход |
|
|
|
|
|
|
|
2. |
Действительный |
валовой |
|
|
|
|
|
доход |
|
|
|
|
|
|
|
3.Чистый операционный доход |
|
|
|
|
|||
4.Ставка дисконта, % |
|
|
|
|
|
||
5. |
Текущая стоимость |
|
|
|
|
||
6. |
Итого |
текущая |
стоимость |
|
|
|
|
доходов прогнозного периода: |
|
|
|
|
|||
7. |
Стоимость реверсии |
Х |
Х |
Х |
|
||
8. |
Текущая стоимость реверсии |
|
|
|
|
||
9. |
Итого |
текущая |
стоимость |
|
|
|
|
недвижимости |
|
|
|
|
|
||
4.6. Согласование результатов оценки
Бакалаврант самостоятельно определяет метод согласования: метод логического анализа; метод согласования по критериям; метод анализа иерархий и т.д. Наиболее простым способом согласования является метод логического анализа. Он заключается в выборе весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки экспертно на основе логического анализа, проводимого оценщиком, с учётом всех значимых параметров. Величина удельного веса, каждого метода должна быть обоснована в курсовой работе. Вывод итоговой величины стоимости может быть представлен в виде таблицы 4.16.
Таблица 4.16 – Вывод итоговой величины стоимости объекта оценки
|
Подход |
Стоимость |
Удельный вес метода |
Средневзвешенная |
|
|
объекта, руб. |
|
стоимость, руб. |
|
|
|
|
|
1. |
Затратный |
|
|
|
2. |
Сравнительный |
|
|
|
3. |
Доходный |
|
|
|
Итоговая стоимость |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
27
Библиографический список
1.Гражданский кодекс Российской Федерации : федер. закон Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ. URL: http://www.consultant.ru/online.
2.Земельный кодекс Российской Федерации : федер. закон Российской Федерации от 25 октября 2001г. № 136-ФЗ . URL: http://www.consultant.ru/online.
3. |
Об оценочной деятельности в Российской Федерации : федер. |
закон |
Российской Федерации от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ. |
URL: http://www.consultant.ru/online. |
|
4. |
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права |
аренды земельных участков : утв. распоряжением Минимущества России от
10.04.2003 г. № 1002-р. URL: http://www.consultant.ru/online.
5. Федеральный стандарт оценки : Требования к отчёту об оценке (ФСО №3) : утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20.06.2007 г. №254. URL: http://www.consultant.ru/online.
6. Федеральный стандарт оценки : Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2) : утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20.06.2007 г. № 255. URL: http://www.consultant.ru/online.
7. |
Федеральный |
стандарт оценки |
: |
Общие |
понятия |
оценки, |
подходы к оценке |
и требования к проведению оценки (ФСО |
№1) : |
||||
утв. |
приказом |
Минэкономразвития |
РФ |
от |
20.06.2007 г. |
№256. |
URL: http://www.consultant.ru/online. |
|
|
|
|
||
8. |
Федеральный стандарт оценки : Оценка недвижимости (ФСО №7) : |
|||||
утв. |
приказом |
Минэкономразвития |
РФ |
от |
25.09.2014 г. |
№611. |
URL: http://www.consultant.ru/online.
9.Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений : СНиП 1.04.03-85*. Часть II. URL: http://vsesnip.com.
10.Об утверждении правил землепользования и застройки в городе Хабаровске : решение Хабаровской городской думы от 21.05.2002 г. №211.
URL: http://www.consultant.ru/online.
11. Об утверждении базовых размеров арендной платы на 2015 год за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, предоставленные в аренду до 01 января 2011 года, государственная собственность на которые не разграничена : постановление администрации г. Хабаровска от 5 декабря 2014 г. №5366. URL: http://www.consultant.ru/online.
28
12.Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительномонтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчёта сводных сметных расчётов (сводных смет) строек : постановление Госстроя
СССР от 11.05.1983 г. №94. URL: http://zakon.law7.ru/base18/part3/d18ru3365.htm
13.Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве : письмо Госстроя СССР от 06.09.1990 г. №14-Д. URL: http://zakon.law7.ru/base18/part3/d18ru3617.htm.
14.Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86 (р). – М. : Гражданстрой, 1988.
15.Укрупнённые показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов : утв. Государственным
комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 14.07.1970 г.
URL: http://www.consultant.ru/online.
16. Александров В. Т. Оценка устаревания и наиболее эффективного использования недвижимости : учеб.-практ. пособие / В. Т. Александров. – СПб. : СтройИздат СЗ, 2010. – 330 с.
17. Асаул А. Н. Экономика недвижимости : учебник / А. Н. Асаул; 2-е изд. – СПб. : Питер, 2010. – 624 с.
18.Бабенко Р. В. Оценка стоимости жилой недвижимости : учеб. пособие / Р. В. Бабенко. – Ростов-н/Д : Ростиздат, 2005. – 253 с.
19.Бейлезон Ю. В. Основы оценки недвижимости : курс лекций. РОО. URL: http://appraiser.ru.
20.Иваницкая И. П. Введение в экономику недвижимости : учеб. пособие / И. П. Иваницкая, А. Е. Яковлев; 2-е изд., перераб. и доп. – М. : КНОРУС, 2010. – 236 с.
21. Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости : учеб. пособие / Е. Н. Иванова. – М. : КНОРУС, 2011. – 344 с.
22.Касьяненко Т. Г. Оценка недвижимости : учеб. пособие / Т. Г. Касьяненко, Г. А. Маховикова, В. Е. Есипов, С. К. Мирзажанов. – М. : КНОРУС, 2011. – 752 с.
23.Лейфер Л. А. Справочник оценщика недвижимости : практ. пособие / Л. А. Лейфер, Л. А. Шегурова. – Нижний Новгород : Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2011. – 200 с.
24.Марченко А. В. Экономика и управление недвижимостью : учеб. пособие / А. В. Марченко; 3-е изд., перераб. и доп. – Ростов - н/Д : Феникс, 2010. – 442 с.
25.Методические рекомендации по определению различных видов стоимостей земельных участков. URL: http//www.appraiser.ru
29
26. Оценка недвижимости : учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой; 2-е изд., перераб. и доп. – М. : Финансы и статистика, 2009. –
560с.
27.Оценка объектов недвижимости : учебник / А. Н. Асаул. – СПб. : АНО
«ИПЭВ», 2012. – 472с.
28.Петров В. И. Оценка стоимости земельных участков : учеб. пособие / В. И. Петров; под ред. М. А. Федотовой; 2-е изд., перераб. и доп. – М. : КНОРУС, 2012. – 264 с.
29.Щербакова Н. А. Оценка недвижимости: теория и практика : учеб. пособие / Н. А. Щербакова. – М. : Омега-Л, 2011. – 269 с.
30. Экономика недвижимости: учебник для вузов. – 4-е изд., испр. / А. Н. Асаул, М. А. Асаул, В. П. Грахов, Е. В. Грахова. – СПб. : ИПЭВ, 2014. –
432 с.
31.URL: http://www.adm.khv.ru
32.URL: http://www.appraizer.ru
33.URL:http://www.imperia-a.ru
29. URL:http://khabroo.ru/ssylki
34.URL: http://www.labrate.ru
35.URL: http://www.ocenka.net
30