Материал: 4751
Продолжение таблицы 2
Критерий В |
Затратный |
Доходный |
Сравнительный |
|
подход |
подход |
подход |
|
|
|
|
Затратный подход |
1 |
|
|
|
|
|
|
Доходный подход |
0,33 |
1 |
|
|
|
|
|
Сравнительный подход |
0,5 |
9 |
1 |
|
|
|
|
Критерий Г |
Затратный |
Доходный |
Сравнительный |
|
подход |
подход |
подход |
|
|
|
|
Затратный подход |
1 |
|
|
|
|
|
|
Доходный подход |
5 |
1 |
|
|
|
|
|
Сравнительный подход |
3 |
7 |
1 |
|
|
|
|
Задача 7. Рассчитать итоговую стоимость объекта недвижимости, предварительно определив удельные веса подходов (таблица 3).
Таблица 3 ― Определение удельных весов подходов в формировании итоговой величины стоимости
Показатель |
Доходный |
Сравнительный |
Затратный |
|||
|
подход |
подход |
подход |
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
ранг |
балл |
ранг |
балл |
ранг |
балл |
|
|
|
|
|
|
|
Способность |
высокий |
2 |
средний |
1 |
средний |
1 |
учитывать цель |
|
|
|
|
|
|
оценки |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Способность |
высокий |
2 |
низкий |
0 |
высокий |
2 |
учитывать |
|
|
|
|
|
|
конъюнктуру |
|
|
|
|
|
|
рынка |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Способность |
высокий |
2 |
средний |
1 |
высокий |
2 |
учитывать |
|
|
|
|
|
|
параметры |
|
|
|
|
|
|
объекта |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Качество |
средний |
1 |
средний |
1 |
средний |
1 |
информации |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Итог |
― |
|
― |
|
― |
|
|
|
|
|
|
|
|
Общая сумма |
|
|
|
|
|
|
баллов |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Удельный вес, |
|
|
|
|
|
|
% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
70 |
|
|
|
Таблица 4 ― Определение итоговой стоимости объекта недвижимости
Показатель |
Стоимость, |
Удельный вес, |
Взвешенный |
|
тыс. руб. |
% |
результат, тыс. руб. |
|
|
|
|
Доходный подход |
5 000 |
|
|
|
|
|
|
Затратный подход |
4 750 |
|
|
|
|
|
|
Сравнительный подход |
5 200 |
|
|
|
|
|
|
Согласованная стоимость |
|
|
|
|
|
|
|
Задача 8. Рассчитать итоговую стоимость объекта недвижимости, предварительно определив удельные веса подходов (таблица 5).
Таблица 5 ― Определение удельных весов подходов в формировании итоговой величины стоимости
Критерий |
Затратный |
Сравнительный |
Доходный |
|
подход, % |
подход, % |
подход, % |
|
|
|
|
1. Достоверность информации |
35 |
30 |
35 |
|
|
|
|
2. Полнота информации |
35 |
35 |
30 |
|
|
|
|
3. Способность учитывать |
20 |
50 |
30 |
действительные намерения |
|
|
|
|
|
|
|
4. Способность учитывать |
25 |
40 |
35 |
конъюнктуру рынка |
|
|
|
|
|
|
|
5. Способность учитывать |
20 |
30 |
50 |
размер, местоположение, |
|
|
|
доходность объекта |
|
|
|
|
|
|
|
6. Допущения, принятые в |
35 |
35 |
30 |
расчётах |
|
|
|
|
|
|
|
Весовые показатели |
|
|
|
достоверности метода |
|
|
|
|
|
|
|
71
Таблица 6 ― Определение итоговой стоимости объекта недвижимости
Показатель |
Стоимость, |
Удельный вес, |
Взвешенный |
|
тыс. руб. |
% |
результат, тыс. руб. |
|
|
|
|
Доходный подход |
4 000 |
|
|
|
|
|
|
Затратный подход |
3 750 |
|
|
|
|
|
|
Сравнительный подход |
4 200 |
|
|
|
|
|
|
Согласованная стоимость |
|
|
|
|
|
|
|
Задача 9. Рассчитать итоговую стоимость объекта недвижимости методом компании D&T, предварительно определив удельные веса подходов (таблица 7).
Таблица 7 ― Определение итоговой стоимости объекта недвижимости методом компании D&T
Показатель |
|
Подход |
|
|
доходный |
сравнительный |
затратный |
Экспертная |
-1 |
+1 |
-1 |
оценка фактора |
|
|
|
Число факторов |
5 |
7 |
9 |
Смещение |
|
|
|
среднего |
|
|
|
Весовая доля |
|
|
|
(обычная дробь) |
|
|
|
Весовая доля |
|
|
|
(десятичная дробь) |
|
|
|
Сумма весовых |
|
|
|
долей |
|
|
|
Удельный вес |
|
|
|
подхода |
|
|
|
Результат оценки, |
9 500 |
10 000 |
9 050 |
тыс. руб. |
|
|
|
Взвешенный |
|
|
|
результат, тыс. |
|
|
|
руб. |
|
|
|
Итоговая |
|
|
|
стоимость, тыс. |
|
|
|
руб. |
|
|
|
72
2.6. Анализ |
целесообразности |
финансирования |
инвестиций |
в |
недвижимость. Ипотечно-инвестиционный анализ
Задача 1. Торговый павильон стоимостью 500 тыс. руб. куплен в кредит на 6 лет под 18% годовых. Какова стоимость равновеликого взноса в погашение кредита, если проценты начисляются ежегодно?
Задача 2. Торговый павильон стоимостью 500 тыс. руб. куплен в кредит на 5 лет под 14% годовых. Какова стоимость равновеликого взноса в погашение кредита, если проценты начисляются каждый месяц?
Задача 3. Торговый павильон стоимостью 400 тыс. руб. куплен в кредит на 6 лет под 12% годовых. Какова стоимость равновеликого взноса в погашение кредита, если проценты начисляются каждые три месяца?
Задача 4. Торговый павильон стоимостью 350 тыс. руб. куплен в кредит на 5 лет под 16% годовых. Какова стоимость полугодового равновеликого взноса в погашение кредита, если проценты начисляются каждые шесть месяцев?
Задача 5. Объект недвижимости стоимостью 5 млн руб. приобретён с помощью ипотечного кредита. Определить значение годовой ипотечной постоянной, если кредит выдан на 10 лет под 12% годовых с ежемесячным возмещением капитала в размере 70% от стоимости объекта недвижимости.
Задача 6. Объект недвижимости стоимостью 4 млн руб. приобретён с помощью ипотечного кредита. Определить значение годовой ипотечной постоянной, если кредит выдан на 12 лет под 11% годовых с ежеквартальным возмещением капитала в размере 60% от стоимости объекта недвижимости.
Задача 7. Объект недвижимости стоимостью 6 млн руб. приобретён с помощью ипотечного кредита. Определить значение коэффициента ипотечной задолженности, если кредит в 3 млн руб. выдан на 10 лет под 14% годовых с ежемесячным возмещением капитала.
Задача 8. Объект недвижимости стоимостью приобретён с помощью
ипотечного кредита. Собственные средства |
2 млн руб. Кредит в 3 млн руб. |
73 |
|
выдан на 10 лет под 14% годовых с ежемесячным возмещением капитала. Определить значение коэффициента ипотечной задолженности.
Задача 9. Объект недвижимости стоимостью приобретён с помощью ипотечного кредита. Собственные средства 2 млн руб. Кредит выдан на 10 лет под 12% годовых с ежемесячным возмещением капитала в размере 10 тыс. руб. Определить значение коэффициента ипотечной задолженности.
Задача 10. Ипотечный кредит выдан на 20 лет под 14% годовых. Определить остаток невыплаченной основной суммы долга (в процентах от первоначальной суммы кредита) после 7-летней выплаты, если коэффициент настоящей
стоимости |
аннуитета для всего периода |
6,623 13, а коэффициент настоящей |
|
стоимости |
аннуитета для оставшегося периода |
5,842 36. |
|
Задача 11. Ипотечный кредит выдан на 17 лет под 15% годовых и предусматривает ежемесячные выплаты. Определить остаток невыплаченной основной суммы долга (в процентах от первоначальной суммы кредита) после 5- летней выплаты, если коэффициент настоящей стоимости аннуитета для всего
периода |
73,653 95, |
а коэффициент настоящей стоимости аннуитета для |
оставшегося периода |
66,627 72. |
|
Задача 12. Ипотечный кредит выдан на 10 лет под 24% годовых и предусматривает ежеквартальные выплаты. Определить остаток невыплаченной основной суммы долга (в процентах от первоначальной суммы кредита) после 8- летней выплаты, если коэффициент настоящей стоимости аннуитета для всего
периода |
15,046 3, а |
коэффициент настоящей стоимости аннуитета для |
оставшегося периода |
6,209 79. |
|
Задача 13. Ипотечный кредит выдан на 10 лет под 14% годовых и предусматривает ежегодные выплаты. Определить процент выплаты основной суммы долга через 7 лет, если фактор фонда возмещения для всего периода 
0,0517 135, а фактор фонда возмещения для расчётного периода |
0,093 192 4. |
74