Материал: 4751
Продолжение таблицы 5
|
Конструктивный элемент |
Единица |
Количество |
Затраты на |
Затраты на |
|
|
измерения |
|
единицу |
весь объём |
|
|
|
|
|
|
3. |
Перекрытия, |
100 м2 |
20 |
2 500 |
|
железобетонные панели |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4. |
Внутренние стены, |
100 м2 |
50 |
1 500 |
|
перегородки |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5. |
Полы, линолеум |
100 м2 |
18 |
1 000 |
|
|
|
|
|
|
|
6. |
Кровля, кровельное железо |
100 м2 |
5 |
2 800 |
|
|
|
|
|
|
|
7. |
Отделка, простая |
100 м2 |
22 |
1 300 |
|
|
|
|
|
|
|
8. |
Инженерные |
|
|
|
|
коммуникации: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
― канализация |
комплект |
8 |
380 |
|
|
|
|
|
|
|
|
― водоснабжение |
комплект |
15 |
294 |
|
|
(холодная вода) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
― отопление |
100 КВт |
0,1 |
1 900 |
|
|
|
|
|
|
|
|
― электроснабжение |
100 м |
40 |
200 |
|
|
|
|
|
|
|
Косвенные издержки составляют 19% от прямых издержек, прибыль предпринимателя ― 25%.
Задача 20. Рассчитать процент физического износа. Площадь здания ― 500 кв. м, затраты на воспроизводство 1 кв. м ― 29 500 руб.
Износ конструктивных элементов: а) фундамента ― 15 000 руб.; б) стен ― 18 000 руб.; в) перекрытий ― 5 000 руб.; г) кровли ― 25 000 руб.
60
Задача 21. Определить физический износ элементов и систем здания нормативным методом (таблица 6).
Таблица 6 ― Расчёт физического износа элементов и систем здания
Наименование элементов |
Удельные веса |
Износ, % |
Уд. вес |
здания |
конструктивных |
|
% износа |
|
элементов, % |
|
|
|
|
|
|
Фундаменты |
4 |
10 |
|
|
|
|
|
Стены |
43 |
15 |
|
|
|
|
|
Перекрытия |
11 |
20 |
|
|
|
|
|
Кровля |
7 |
10 |
|
|
|
|
|
Полы |
11 |
35 |
|
|
|
|
|
Окна |
6 |
40 |
|
|
|
|
|
Отделочные покрытия |
5 |
30 |
|
|
|
|
|
Внутренние сантехнические и |
10 |
50 |
|
электротехнические устройства |
|
|
|
|
|
|
|
Прочие |
3 |
25 |
|
|
|
|
|
Итого: |
100 |
― |
|
|
|
|
|
Физический износ элементов и систем здания составляет _____%.
Задача 22. В таблице дано описание технического состояния конструктивных элементов объекта ― административного здания. Выполнить расчёт физического износа объекта оценки нормативным методом. Результаты расчётов представить в таблице 7.
Таблица 7 ― Расчёт физического износа элементов и систем здания
Наименование |
Описание |
Техническое |
Удельный |
Износ |
Уд. вес |
элементов |
конструктивных |
состояние |
вес |
конструкции, |
% износ |
здания |
элементов |
|
элемента в |
% |
а |
|
|
|
стоимости |
|
|
|
|
|
здания, % |
|
|
|
|
|
|
|
|
Фундамент |
бетонный |
трещины в |
3 |
15 |
|
|
ленточный |
цокольной |
|
|
|
|
|
части здания |
|
|
|
|
|
шириной до |
|
|
|
|
|
1,5 мм |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
61 |
|
|
|
Продолжение таблицы 7
Наименование |
Описание |
Техническое |
Удельный |
Износ |
Уд. вес |
элементов |
конструктивных |
состояние |
вес |
конструкции, |
% износ |
здания |
элементов |
|
элемента в |
% |
а |
|
|
|
стоимости |
|
|
|
|
|
здания, % |
|
|
|
|
|
|
|
|
Стены, |
кирпичные, |
следы |
27 |
15 |
|
перегородки |
панельные и |
промерзания, |
|
|
|
|
кирпичные |
стыки |
|
|
|
|
|
повреждены, |
|
|
|
|
|
опадание |
|
|
|
|
|
штукатурки в |
|
|
|
|
|
угловых |
|
|
|
|
|
участках |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Перекрытия |
железобетонные |
повреждения |
11 |
15 |
|
|
|
на площади |
|
|
|
|
|
до 10%, |
|
|
|
|
|
усадочные |
|
|
|
|
|
трещины |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Кровля |
совмещенная |
одинокие |
5 |
20 |
|
|
рулонная |
мелкие |
|
|
|
|
|
повреждения |
|
|
|
|
|
и пробоины в |
|
|
|
|
|
кровле в |
|
|
|
|
|
местах |
|
|
|
|
|
примыкания |
|
|
|
|
|
к вертикаль- |
|
|
|
|
|
ным |
|
|
|
|
|
поверхнос- |
|
|
|
|
|
тям |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Полы |
бетонные, |
прогибы и |
8 |
1 |
|
|
дощатые, |
просадки, |
|
|
|
|
линолеум, |
местами |
|
|
|
|
плитка |
изломы, |
|
|
|
|
|
массовые |
|
|
|
|
|
глубокие |
|
|
|
|
|
выбоины |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Окна и двери |
оконные |
отдельные |
6 |
1 |
|
|
пластик; |
мелкие |
|
|
|
|
дверные |
выбоины и |
|
|
|
|
филенчатые, |
волосяные |
|
|
|
|
окрашенные |
трещины |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Отделочные |
штукатурка. |
|
5 |
1 |
|
работы |
побелка, |
|
|
|
|
|
окраска, обои |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
62 |
|
|
|
Продолжение таблицы 7
Наименование |
Описание |
Техническое |
Удельный |
Износ |
Уд. вес |
элементов |
конструктивных |
состояние |
вес |
конструкции, |
% износ |
здания |
элементов |
|
элемента в |
% |
а |
|
|
|
стоимости |
|
|
|
|
|
здания, % |
|
|
|
|
|
|
|
|
Внутренние |
отопление, |
неисправ- |
2 |
10 |
|
санитарно- |
холодное, |
ность, |
|
|
|
технические, |
горячее |
ослабление |
|
|
|
электро- |
водоснабжение, |
отдельных |
|
|
|
технические |
канализация, |
приборов |
|
|
|
устройства |
эл.освещение, |
|
|
|
|
|
вентиляция, |
|
|
|
|
|
телефон, радио, |
|
|
|
|
|
лифт |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Прочие работы |
прочие работы |
физический |
15 |
20 |
|
|
|
износ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Итого: |
|
|
100 |
Х |
|
|
|
|
|
|
|
Задача 23. Определить величину неисправимого физического износа в короткоживущих элементах здания (таблица 8).
Таблица 8 ― Расчёт величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах здания
Наименование |
Затраты на |
Действительный |
Общая |
Износ, |
Износ, |
элементов |
воспроизводство |
возраст, лет |
физическая |
% |
тыс. |
здания |
элемента, |
|
жизнь, лет |
|
руб. |
|
тыс. руб. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Кровля |
500 |
5 |
15 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Полы |
4 000 |
3 |
10 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Отделка |
6 000 |
5 |
5 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Канализация |
2 000 |
12 |
15 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Система |
3 500 |
12 |
10 |
|
|
электро- |
|
|
|
|
|
снабжения |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Система |
13 500 |
12 |
15 |
|
|
отопления |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Вентиляция и |
3 500 |
12 |
15 |
|
|
кондициони- |
|
|
|
|
|
рование |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Итого: |
33 000 |
― |
― |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
63 |
|
|
|
Стоимость неисправимого физического износа в короткоживущих элементах составляет ________ тыс. руб.
Задача 24. Определить величину накопленного износа методом сравнения продаж. Величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружений на дату оценки.
Имеются следующие данные по сравнительным продажам (таблица 9).
Таблица 9 ― Информация по объектам-аналогам
Показатель |
Объект А |
Объект В |
Объект С |
|
|
|
|
Цена продажи (полное владение) |
200 000 |
150 000 |
350 000 |
|
|
|
|
Стоимость участка |
50 000 |
30 000 |
100 000 |
|
|
|
|
Стоимость нового строительства на |
220 000 |
180 000 |
360 000 |
дату оценки |
|
|
|
|
|
|
|
Расчёт накопленного износа представить в таблице 10.
Таблица 10 ― Определение накопленного износа
Показатель |
Объект А |
Объект В |
Объект С |
|
|
|
|
Цена продажи (полное владение) |
|
|
|
|
|
|
|
Стоимость участка |
|
|
|
|
|
|
|
Настоящая стоимость сооружений |
|
|
|
|
|
|
|
Стоимость нового строительства на |
|
|
|
дату оценки |
|
|
|
|
|
|
|
Настоящая стоимость сооружений |
|
|
|
|
|
|
|
Накопленный износ |
|
|
|
|
|
|
|
Накопленный износ, как процент от |
|
|
|
стоимости строительства |
|
|
|
|
|
|
|
Задача 25. Рассчитать величину устранимого функционального износа объекта оценки ― здания гостиницы «Космос» методом капитализации недополученного дохода, если известно:
1)чистый операционный доход гостиницы «Космос» ― 12 000 тыс. руб.;
2)чистый операционный доход гостиницы «Восток», не имеющей устранимого функционального износа ― 13 500 тыс. руб.
3)ставка капитализации ― 22%.
64