Материал: 5208
Таблица 2.3 – Рыночные цены купли-продажи промышленной недвижимости г. Хабаровска в 2004–2005 году
Наименование |
Месторасполо- |
Дата продажи |
Площадь |
Год |
Материал |
Состояние |
Условия |
Цена, руб. |
Стоимость |
объекта |
жение |
|
помеще- |
построй- |
стен |
|
продажи |
|
1 м2, руб. |
|
|
|
ний, м2 |
ки |
|
|
|
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
|
|
Центральный, Кировский район |
|
|
|
|
|||
Производственный |
ул. Карла Маркса, |
Январь 2005 |
1 600 |
- |
Кирпич |
Хорошее |
Предло- |
11 500 000 |
7 188 |
цех |
ост. Питомник |
|
|
|
|
|
жение |
|
|
Производственная |
Р-н 38 школы |
Январь 2005 |
1 791 |
- |
Кирпич |
Удов. |
Предло- |
6 200 000 |
3 462 |
база |
|
|
|
|
|
|
жение |
|
|
Производственно- |
пер. Гражданский |
Август 2004 |
240 |
1938 |
Кирпич |
Хорошее |
Открытая |
2 557 000 |
10 659 |
административное |
|
|
|
|
|
|
продажа |
|
|
здание |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Гараж |
ул. Павленко |
Январь 2005 |
40 |
- |
Кирпичный |
Удов. |
Предло- |
126 000 |
3 150 |
|
|
|
|
|
|
|
жение |
|
|
Производственный |
ул. Карла Маркса |
Ноябрь 204 |
1 829,6 |
1975 |
Кирпич |
Удов. |
Открытая |
7 100 000 |
3 880 |
комплекс |
|
|
|
|
|
|
продажа |
|
|
|
|
|
Индустриальный район |
|
|
|
|
||
Лесоперерабатываю- |
ул. |
Январь 2005 |
15 000 |
- |
Кирпич, ж/б, |
Удов. |
Предло- |
17 000 000 |
1 133 |
щая база |
Индустриальная, |
|
|
|
металл |
|
жение |
|
|
|
р-н "Амур-пиво" |
|
|
|
|
|
|
|
|
Деревоперерабатыва- |
ул. Целинная, |
Январь 2005 |
9 211 |
- |
Кирпич, |
Удов. |
Предло- |
8 000 000 |
869 |
ющий завод |
Хабаровск-2 |
|
|
|
металл |
|
жение |
|
|
Производственная |
ул. Целинная, |
Январь 2005 |
5 240 |
- |
Кирпич |
Хорошее |
Предло- |
31 360 000 |
5 985 |
база |
Хабаровск-2 |
|
|
|
|
|
жение |
|
|
Производственно- |
Хабаровск-2 |
Январь 2005 |
3 830 |
- |
Кирпич |
Хорошее |
Предло- |
19 000 000 |
4 961 |
административное |
|
|
|
|
|
|
жение |
|
|
здание |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Производственная |
ул. Целинная, |
Январь 2005 |
2 300 |
- |
Кирпич |
Хорошее |
Предло- |
12 000 000 |
5 217 |
база |
Хабаровск-2 |
|
|
|
|
|
жение |
|
|
Производственная |
ул. Промышленная |
Июнь 2004 |
3 860 |
1962 |
Ж/б, кирпич |
Удов. |
Открытая |
3 960 000 |
1 026 |
база |
|
|
|
|
|
|
продажа |
|
|
Производственная |
ул. Промышленная |
Ноябрь 2004 |
1 765 |
1967- |
Кирпич |
Удов. |
Открытая |
8 514 000 |
4 824 |
база |
|
|
|
1985 |
|
|
продажа |
|
|
Продолжение таблицы 2.3
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
Производственное |
ул. Промышленная |
Ноябрь 2004 |
330,9 |
1971 |
Кирпич |
Удов. |
Открытая |
1 039 000 |
3 140 |
здание |
|
|
|
|
|
|
продажа |
|
|
Материальный склад |
ул. Шевчука |
Март 2004 |
417,4 |
1989 |
Кирпич |
Удов. |
Открытая |
650 000 |
1 557 |
|
|
|
|
|
|
|
продажа |
|
|
Производственно- |
Хабаровск-2 |
Январь 2005 |
931,4 |
- |
Кирпич |
Хорошее |
Открытая |
3 700 000 |
3 972 |
административное |
|
|
|
|
|
|
продажа |
|
|
здание |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Производственная |
ост. |
Январь 2005 |
2 000 |
- |
Кирпич, ж/б, |
Хорошее |
Предло- |
17 780 000 |
8 890 |
база |
Индустриальная |
|
|
|
металл |
|
жение |
|
|
Производственная |
ул. Зеленая |
Январь 2005 |
3 500 |
- |
Кирпич, ж/б |
Хорошее |
Предло- |
26 000 000 |
7 428 |
база |
|
|
|
|
|
|
жение |
|
|
Производственная |
Хабаровск-2 |
Январь 2005 |
6 000 |
- |
Кирпич |
Хорошее |
Открытая |
31 000 000 |
5 166 |
база |
|
|
|
|
|
|
продажа |
|
|
Производственно- |
ул. Строительная |
Январь 2005 |
1 800 |
- |
Кирпич, ж/б |
Хорошее |
Предло- |
18 900 000 |
10 500 |
складской комплекс |
|
|
|
|
|
|
жение |
|
|
|
|
|
Краснофлотский район |
|
|
|
|
||
Производственная |
ул. Кирова |
Январь 2005 |
669 |
1986 |
Кирпич |
Хорошее |
Предло- |
3 360 000 |
5022 |
база |
|
|
|
|
|
|
жение |
|
|
Производственный |
ул. Кирова |
Январь 2005 |
1 500 |
|
Кирпич |
Удов. |
Предло- |
4 200 000 |
2 800 |
цех |
|
|
|
|
|
|
жение |
|
|
Производственная |
ул. Тихооке- |
Январь 2005 |
9 257 |
- |
Кирпич, |
Неуд. |
Предло- |
12 600 000 |
1 361 |
база |
анская |
|
|
|
металл |
|
жение |
|
|
Производственное |
ул. Кирова, ост. |
Январь 2005 |
367 |
- |
Кирпич |
Хорошее |
Предло- |
2 380 000 |
6 485 |
здание |
Белоснежка |
|
|
|
|
|
жение |
|
|
Производственная |
ул. Тихоокеанская |
Январь 2005 |
1 590 |
- |
Кирпич, ж/б |
Хорошее |
Предло- |
11 200 000 |
7 044 |
база |
|
|
|
|
|
|
жение |
|
|
Производственное |
ул. Тихооке- |
Декабрь 2004 |
1 368 |
- |
Панельное |
Хорошее |
Открытая |
16 732 000 |
1 223 |
здание |
анская, завод |
|
|
|
|
|
продажа |
|
|
|
«Сплав» |
|
|
|
|
|
|
|
|
Производственное |
ул. Салтыкова- |
Январь 2005 |
250 |
- |
Кирпич |
Отличное |
Предло- |
3 780 000 |
15 120 |
здание |
Щедрина |
|
|
|
|
|
жение |
|
|
Окончание таблицы 2.3
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
||
Производственное |
ул. Трехгорная, «84 |
Январь 2005 |
800 |
- |
Кирпич |
Хорошее |
Предло- |
5 000 000 |
6 250 |
||
здание |
школа» |
|
|
|
|
|
|
жение |
|
|
|
Производственное |
ул. Федеративная |
Август 2004 |
147 |
1940 |
Кирпич |
Удов. |
Открытая |
329 000 |
2 243 |
||
здание |
|
|
|
|
|
|
|
продажа |
|
|
|
Складской комплекс |
ул. Тихоокеанская |
Ноябрь 2004 |
5 234 |
1982 |
Кирпич, |
Удов. |
Открытая |
7 250 000 |
1 385 |
||
|
|
|
|
|
|
металл |
|
продажа |
|
|
|
|
|
|
|
Железнодорожный район |
|
|
|
|
|
||
Производственный |
ул. Яшина |
Январь 2005 |
|
320 |
- |
Кирпич |
Хорошее |
Предло- |
|
3 640 000 |
11 375 |
комплекс |
|
|
|
|
|
|
|
жение |
|
|
|
Производственная |
ост. "Памятник |
Январь 2005 |
|
8 730 |
- |
Ж/б, металл |
Неуд. |
Предло- |
|
16 000 000 |
1 832 |
база |
партизанам" |
|
|
|
|
|
|
жение |
|
|
|
Производственный |
ул. Окружная |
Август 2004 |
|
1 848 |
1985– |
Кирпич, ж/б, |
Неуд. |
Открытая |
|
2 900 000 |
1 569 |
комплекс |
|
|
|
|
1991 |
металл |
|
продажа |
|
|
|
Производственная |
ул. Воронежская |
Январь 2005 |
|
4 949 |
- |
Кирпич, |
Удов. |
Предло- |
|
16 000 000 |
3 233 |
база |
|
|
|
|
|
металл |
|
жение |
|
|
|
Производственная |
ул. 60 лет Октября |
Январь 2005 |
|
4 000 |
- |
Кирпич, ж/б, |
Хорошее |
Предло- |
|
33 000 000 |
8 250 |
база |
|
|
|
|
|
металл |
|
жение |
|
|
|
Производственная |
ул. Лазо |
Январь 2005 |
|
5 045 |
- |
Кирпич, ж/б, |
Удов. |
Предло- |
|
19 880 000 |
3 940 |
база |
|
|
|
|
|
металл |
|
жение |
|
|
|
Производственное |
ул. Окружная |
Январь 2005 |
|
300 |
- |
Кирпич |
Хорошее |
Предло- |
|
2 300 000 |
7 667 |
здание |
|
|
|
|
|
|
|
жение |
|
|
|
Производственная |
ул. Почтовая- |
Январь 2005 |
|
700 |
- |
Кирпич |
Хорошее |
Предло- |
|
7 000 000 |
10 000 |
база |
Д.Бедного |
|
|
|
|
|
|
жение |
|
|
|
Производственный |
ул. Лазо |
Январь 2005 |
|
990 |
- |
Кирпич |
Хорошее |
Предло- |
|
4 620 000 |
4 666 |
цех |
|
|
|
|
|
|
|
жение |
|
|
|
Производственное |
ул. Лазо |
Январь 2005 |
|
2 400 |
- |
Кирпич |
Хорошее |
Предло- |
|
18 200 000 |
7 583 |
здание |
|
|
|
|
|
|
|
жение |
|
|
|
Производственный |
Батуевская ветка |
Апрель 2004 |
|
1 801,8 |
1959– |
Кирпич, |
Неуд. |
Открытая |
|
3 550 000 |
1 970 |
комплекс |
|
|
|
|
1991 |
металл, ж/б |
|
продажа |
|
|
|
Арочнометалли- |
ул. Машинистов |
Июль 2004 |
|
416,1 |
1984 |
Металл |
Удов. |
Открытая |
|
382 000 |
918 |
ческий склад |
|
|
|
|
|
|
|
продажа |
|
|
|
Склад |
ул. Машинистов |
Август 2004 |
|
666,8 |
1985 |
Ж/б |
Удов. |
Открытая |
|
1 500 000 |
2 250 |
|
|
|
|
|
|
|
|
продажа |
|
|
|
Рынок промышленной недвижимости наиболее развит в Индустриальном районе г. Хабаровска: рыночная стоимость квадратного метра промышленной недвижимости на вторичном рынке колеблется от 869 рублей до 10 500 рублей. Колебание в стоимости зависит от характера помещений, технического состояния, их размера и расположения внутри района.
Краснофлотский район: рыночная стоимость квадратного метра промышленной недвижимости на вторичном рынке колеблется от 1 223 рублей до 15 120 рублей. Колебание в стоимости зависит от характера помещений, технического состояния, их размера и расположения внутри района.
Железнодорожный район: рыночная стоимость квадратного метра промышленной недвижимости на вторичном рынке колеблется от 918 рублей до 11 375 рублей. Колебание в стоимости зависит от характера помещений, технического состояния, их размера и расположения внутри района.
На сегодняшний день на рынке преобладают предложения больших площадей (от 500 и более м2), есть предложения средних площадей (100–500 м2), меньшую часть составляют предложения малых площадей (20–99 м2) (см. таблицу 2.4).
Таблица 2.4 – Средняя площадь промышленной недвижимости по районам г. Хабаровска
Показатель |
Центральный, |
Индустриаль- |
Краснофлот- |
Железнодо- |
|
Кировский |
ный район |
ский район |
рожный |
|
район |
|
|
район |
Площадь, м2 |
1 100 |
4 013 |
2 118 |
2 474 |
|
|
|
|
|
Что касается спроса, то наибольшей популярностью у предпринимателей пользуются производственные и складские помещения небольшой площадью, а, следовательно, стоимость их более высокая. Территориальные предпочтения покупателей промышленной недвижимости в первую очередь обуславливаются спецификой их бизнеса и наличием подъездных путей (автомобильные, железнодорожные, водные подъезды).
В ходе проведенного анализа продаж и предложений промышленной недвижимости г. Хабаровска были выявлены средние цены (см. таблицу 2.5).
Наиболее высокая стоимость 1 м2 промышленной недвижимости в Центральном и Кировском районах г. Хабаровска, что объясняется низким предложением на рынке и высоким уровнем спроса у предпринимателей на производственные помещения небольшой площадью.
Таблица 2.5 – Средняя стоимость 1 м2 промышленной недвижимости в 2004–2005 году, руб.
Показатель |
Центральный, |
Индустриаль- |
Краснофлот- |
Железнодо- |
|
Кировский район |
ный район |
ский район |
рожный |
|
|
|
|
район |
Средняя стоимость 1 м2 |
5 668 |
4 619 |
4 893 |
5 019 |
|
|
|
|
|
Средняя стоимость 1 м2 по другим районам г. Хабаровска незначительно отличается друг от друга, но из перечисленных районов наиболее привлекательным для строительства промышленной недвижимости является Железнодорожный округ, так как он имеет хорошую транспортную развязку и ближе всего располагается к центру города.
Всложившейся ситуации наблюдается дефицит объектов, что позволяет собственникам диктовать свою ценовую политику, цены достаточно высокие. Соответственно, данные объекты не продаются довольно продолжительный отрезок времени. Остается единственный выход – аренда данных объектов, но регион не достаточно привлекательный для инвесторов, которые могут себе позволить арендовать такие объекты целиком. Соответственно, объекты сдаются по частям, что отрицательно сказывается на общем состоянии объектов.
Входе анализа рынка промышленной недвижимости уровень арендной платы (за 1 м2) в городе Хабаровске колеблется в расчете на месяц в следующих размерах:
производственные помещения от 100 до 500 руб.;
складские помещения от 40 до 400 руб.;
административные помещения от 150 до 800 руб.
Описание района окружения объекта. Объект оценки расположен в Кировском районе г. Хабаровска на территории производственной базы ОАО «ХХХХХ».
В соответствии с решением Хабаровской городской думы № 413 от 28 марта 2000 г. «Об утверждении границ оценочных зон города Хабаровска и коэффициентов дифференциации к средней ставке земельного налога по этим зонам», оцениваемый объект находится в границах 23 оценочной зоны.
Район окружения объекта – район промышленной застройки.
Транспортная доступность: автомобильный и трамвайный транспорт. Остановка автобуса «ХХХХХ»; остановка трамвая «ХХХХХ».