Материал: 5208

4. Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объекта использовались стандартные подходы, применяемые в оценочной практике: затратный, сравнительный и доходный подходы.

4.1.Затратный подход

Воснове затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.

Взатратном подходе реализуется затратный метод. Этот метод включает в себя определение восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта, оценку его физического, функционального и внешнего износов и расчет стоимости объекта на дату оценки.

Оценка объекта оценки осуществлена по стоимости восстановления. Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

1. Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта.

2. Определение величины накопленного износа зданий и сооружений.

3. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости зданий и сооружений.

4. Определение стоимости земельного участка.

Оценка стоимости восстановления. Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам. Стоимость восстановления складывается из стоимости прямых затрат с учетом накладных расходов, плановой прибыли генподрядной организации и косвенных затрат на получение технических условий и т.д. В данном отчете стоимость строительства оценивается по полной стоимости восстановления.

Полная восстановительная стоимость определяется по формуле

Воо = VОО∙C1969∙ Ккр ∙ Ккап∙ Кр∙ I1984/1969 ∙ I1991/1984 ∙ Кпер. ∙ Iдо/1991 ∙ Пп ∙ Ндс, (2.1)

где Воо – полная восстановительная стоимость объекта оценки; VОО – строительный объем оцениваемого объекта;

С1969 – стоимость 1 м3 аналога в ценах 1969 г. Информационной основой базисных стоимостных показателей являются: технический паспорт на оцениваемое здание и сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений № 18 (см. приложения А, Б);

Ккр – коэффициент, учитывающий климатические особенности района по сборникам УПВС;

Ккап – поправка на группу капитальности; Кр – стоимость неучтенных работ по сборникам УПВС (10 %).

I1984/1969 – индекс удорожания на 01.01.1984 г по сравнению с 01.01.1969 г. I1991/1984 – индекс удорожания на 01.01.1991 г по сравнению с 01.01.1984 г.,

в соответствии с Письмом Госстроя СССР № 14-Д от 06.09.1990 г.; Кпер – переходный коэффициент от первой к другим зонам

сосредоточенного строительства Хабаровского края;

Iдо/1991–индекс удорожания на дату оценки по сравнению с 01.01.1991г. Данные Регионального центра по ценообразованию в строительстве и оценке недвижимости правительства Хабаровского края – Региостройинформ №3, 2005 г. на 01.09.2005 г. в зависимости от конструктивных элементов зданий. Информационной основой для определения индексов являются данные регистрации текущих цен потребления на материалы, конструкции и изделия, а также показатели оплаты труда, других затрат и прибыли на 1 чел. День затрат труда работников, занятых на строительно-монтажных работах в базовых подрядных организациях (см. приложение В);

Пп – прибыль предпринимателя (10 %); Ндс – налог на добавленную стоимость (18 %).

Расчет полной восстановительной стоимости приведен в таблице 2.9.

Оценка износа. Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и (или) его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью замещения и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Таблица 2.9 – Расчет восстановительной стоимости недвижимого имущества

Таким образом, восстановительная стоимость объекта оценки – склада, литер

«А» составила __________________________________________________ руб.

Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Величина физического износа определяется в соответствии с Правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р) по формуле

где ИФ – физический износ;

ИФэл – физический износ отдельного элемента, в %; d – восстановительная стоимость элемента.

Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Неустранимый физический износ рассчитывается по формуле

где ИФнеус –неустранимый физический износ; ХВ – хронологический возраст; СФЖ – срок физической жизни.

При определение неустранимого физического износа все элементы здания делятся на короткоживущие (имеющие срок жизни меньше, чем срок жизни всего здания) и долгоживущие.

Физический износ объекта оценки рассчитан в таблицах 2.10, 2.11, 2.12.

1.Удельный вес конструктивного элемента (таблица 2.7) умножить на полную восстановительную стоимость (таблица 2.9).

2.Полную восстановительную стоимость конструктивного элемента умножить на износ конструктивного элемента (таблица 2.7).

Таким образом, исправимый физический износ оцениваемого недвижимого имущества составил ________________________________________ руб.

Таблица 2.11 – Расчет неисправимого физического износа в

короткоживущих элементах здания

Склад, литер «А», г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д.

1. Если коэффициент износа превысит единицу, то в расчетах используется единица

Таким образом, неисправимый физический износ в короткоживущих элементах здания составил _________________________________ руб.

Таблица 2.12 – Расчет неисправимого физического износа в долгоживущих элементах зданий

Склад, литер «А», Наименование г. Хабаровск,

ул. Тихоокеанская, д.

1.Восстановительная стоимость (таблица 2.9), руб.

2.Восстановительная стоимость исправимого физического износа (таблица 2.10), руб.

3.Восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом (таблица 2.11), руб.

4.Восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неисправимым износом (ст.1 – ст.2 – ст.3), руб.

5.Действительный возраст, лет

7.Коэффициент износа (ст. 5 /ст. 6)

8.Неисправимый физический износ долгоживущих элементов

(ст. 4 ∙ ст. 6), руб.

Таким образом, неисправимый физический износ в долгоживущих элементах здания составил _________________________________ руб.