Материал: 5208

Объект оценки находится в I климатическом районе. Уровень шума – средний. Интенсивность движения транспорта – средняя. Тип застройки окружения – промышленная. Полнота застройки территории – средняя. Экологическая обстановка в районе объекта оценки – удовлетворительная.

Описание объекта оценки. Объект оценки – недвижимое имущество – склад, литер «А», расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д.

Таблица 2.6 – Описание объекта оценки

Склад, литер «А», является отдельно стоящим одноэтажным зданием, 1952 года постройки. Площадь помещений – 469,3 м2. Фундамент – бутовый ленточный; стены – кирпичные; перекрытия – деревянные; кровля – 2-скатная по деревянным стропилам, шифер; полы – бетонные, в бытовом помещении – линолеум; окна – 1-створные, деревянные, глухие, окрашенные; ворота металлические; внутренняя отделка – штукатурка, побелка, окраска; инженерное обеспечение – электроосвещение, прочие работы – рампа.

На момент оценки выявлено следующее: фундамент осмотру недоступен, трещины в цокольной части здания; стены – выветривание швов, отдельные трещины и выбоины, местами отпадение штукатурки; в 2002 г. произведен ремонт с заменой балок, незначительные повреждения балок; в 2002 г. кровля заменена, состояние хорошее, незначительные выбоины в шифере; в 2002 г. произведен частичный ремонт полов, в полах имеются отдельные выбоины и волосяные трещины, стирание поверхности в ходовых местах; мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, повреждение окрасочного слоя (ворота были заменены в 2002 г.); внутренняя отделка – отпадение штукатурки местами, внутренняя отделка подсобного помещения – состояние хорошее (в 2002 г. был произведен ремонт); инженерное оборудование – система электроосвещения в рабочем состоянии – была заменена в 2002 г.; рампа – мелкие трещины.

Техническая характеристика объекта оценки приведена в таблице 2.7. К достоинствам объекта оценки можно отнести:

-наличие капитальных строений;

-место расположения.

Таблица 2.7 – Техническая характеристика объекта оценки

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости определяется как вероятное и разрешенное законом использование земельного участка и возведенных на нем зданий и сооружений с наилучшей отдачей, причем обязательны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие “наилучшее и наиболее эффективное использование“ подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу. Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждений оценщиков на основе их аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт.

При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта мы применяли четыре основных критерия анализа.

1.Физическая возможность – физическая возможность возведения зданий и сооружений с целью наилучшего и наиболее эффективного использования объекта на рассматриваемом земельном участке.

2.Допустимость с точки зрения законодательства – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положениям зонирования.

3.Финансовая целесообразность – законодательно допустимый порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход его собственнику.

4.Максимальная продуктивность, кроме получения чистого дохода как такого, – наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижения максимальной стоимости самого объекта.

Для любой недвижимости может существовать оптимальное использование земельного участка как свободного и оптимальное использование земельного участка с улучшениями. Когда земельный участок с улучшениями создает стоимость большую, чем стоимость земли без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным будет использование земельного участка с улучшениями.

Исходя из этого необходимо рассматривать два варианта состояния оцениваемого объекта:

1) анализ земельного участка как неосвоенного;

2) анализ земельного участка с существующими улучшениями.

Наиболее эффективное использование земельного участка как неосвоенного. Анализ оцениваемого объекта недвижимости позволил сделать следующие выводы:

1)физические характеристики участка земли не накладывают практически никаких ограничений на возможное использование;

2)использование объекта юридически (законодательно) разрешено для использования рассматриваемого земельного участка под существующее здание Склада, литер «А» (договор аренды земельного участка № ХХ ХХ/ХХХ от ХХ.ХХ.200Х г.);

3)месторасположение участка благоприятствует строительству промышленных производственных и складских зданий. Наиболее вероятным использованием участка является строительство промышленных производственных и складских зданий;

4)максимальный доход имущественный комплекс будет приносить при использовании его в соответствии с настоящим профилем.

Основываясь на нашем анализе и принимая во внимание расположение объекта, физические условия и экономическую жизненность проектов, мы пришли к выводу, что наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка – это строительство промышленных производственных и складских зданий с подсобными и (или) бытовыми помещениями.

Наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями. Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. Вариант использования, который обеспечит максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Определение наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости базируется на вышеперечисленных 4 критериях.

Проведенное выше исследование не выявило законодательных ограничений, которые нарушали бы существующий вариант использования объекта.

1. Физически возможные варианты использования. При проведении анализа необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений. Каждый из рассматриваемых вариантов использования должен быть физически возможен в данных условиях.

Проведенное исследование показало, что оцениваемые помещения физически пригодны для размещения объекта с различным направлением использования.

Варианты использования, приносящие прибыль и обеспечивающие максимальную доходность для оцениваемого объекта - склад, литер «А», расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д.:

Вариант 1 – склад с бытовыми помещениями; Вариант 2 – мастерские.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями приведен в таблице 2.8.

Таблица 2.8 – Анализ оптимального использования

Проведенное исследование показало, что наиболее оптимальным способом получения дохода от существующего здания склада, литер «А», г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д, является предоставление помещений в аренду под _________________________________________________ .