инженерное переобустройство поселков и жилых домов;
применение новых видов ремонтного и строительного оборудования;
внедрение эффективных энерго- и теплосберегающих технологий при эксплуатации жилищного фонда;
) формирования единого информационного пространства. В процессе взаимодействия организаций-участников вырабатывается новая информация, становящаяся движущей силой деловой активности. Это достигается за счет:
генерации новой информации и обмена ею (обеспечение организаций информацией о мерах по снижению стоимости ремонта и обслуживания жилищного фонда за счет внедрения эффективных технологий, материалов и оборудования, о конъюнктуре цен на основные виды отечественных и зарубежных материалов);
организации семинаров-совещаний, учебных семинаров и т. д.;
единства финансового пространства (проведение зачетов по погашению бюджетной задолженности, что предполагает полную ее ликвидацию; проведение взаимозачетов с поставщиками и подрядчиками по заявкам входящих в кластер организаций, что приводит к единству правового пространства; методологическая и консультативная помощь организациям, входящим в сеть, по финансовым вопросам; практическая помощь организациям по вопросам защиты их экономических ин-тересов; помощь в получении и продлении лицензии);
оказания консультационных услуг и методической помощи организациям в области материально-технического обеспечения;
)улучшения общей экономической ситуации на территории посредством проведения следующих мероприятий:
финансирование проектов, направленных на развитие инфра-структуры жилищного фонда;
создание условий для объединения финансовых возможностей участников кластера, что позволит получить дополнительные финансовые ресурсы для развития жилищного фонда;
создание условий для развития собственного производства на основе местной сырьевой базы. Это уменьшит затраты на транспортировку, хранение продукции, торговые услуги, что, в свою очередь, снизит стоимость жилой площади и ремонтных работ;
развитие кооперации среди участников кластера, формирующей принципиально новый уровень отношений, базирующихся на порядочности и доверии.
Для практического применения в сфере воспроизводства жилищного фонда возможны следующие направления их развития:
. Развитие технологии. В данном случае совет кластера принимает решение по ориентации ядра кластера на перевооружение имеющейся материальной базы на основе принципиально новых технологических решений. Инвестиции должны быть ориентированы на разработку инноваций, направленных на внедрение более совершенных технологий. Основное преимущество данного направления развития связано с тем, что оно может быть успешно реализовано в обслуживании жилищного фонда, где существует гарантированный потребитель. Основная сложность формирования кластера состоит в состыковке и агрегировании разных технологических решений, для того чтобы перевооружаемая инфраструктура функционировала устойчиво.
. Создание новых структур. Подобной структурой может стать система «здорового жилища», когда в жилище создаются условия для снижения любых вредных воздействий на человеческий организм и более комфортные условия проживания. Основное преимущество данного направления состоит в том, что кластер не надо вписывать в существующие системы производства, он формируется на свободном месте. Основной недостаток данного кластера состоит в том, что заранее невозможно просчитать гарантированный спрос на его продукцию. Поэтому формирование данного кластера может осуществляться лишь при гарантиях со стороны государства.
. Инновационное. В данном случае осуществляется технологическое преобразование в промышленности и активное внедрение новых разработок, в том числе в области нанотехнологий, для применения в конструкционных мероприятиях при строительстве или ремонте жилищного фонда и др. Основное преимущество данного направления состоит в возможности сформировать вокруг передовой технологии целую группу предприятий, на которых она будет реализовываться. Основная трудность построения данного кластера состоит в сложнейшей системе согласований научно-технологических, финансово-организационных и промышленно-производственных решений. Дополнительные сложности могут создать следующие факторы:
низкий технологический уровень существующих в России производств конструкционных материалов;
низкий уровень технологической дисциплины на стройплощадках.
. Импортоориентированное. В данном случае не предусматривается только копирование зарубежного опыта. Задача состоит в том, чтобы, взяв за основу зарубежный опыт, создать собственные совершенные технологии строительства и обслуживания жилищного фонда, превосходящие зарубежные аналоги. Основным преимуществом данного направления является то, что в его основе лежит применение импортозамещающих технологий. Использование этих технологий предполагает выход на отечественный рынок и предложение более низких цен на уже освоенную потребителем продукцию. Экономические исследования показывают, что на спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует целый ряд факторов, среди которых наибольшее значение имеют следующие:
.Экономические:
• уровень и динамика доходов населения;
• дифференциация населения по уровню доходов;
• уровень развития бизнеса и его динамика (рост или падение деловой активности в сфере торговли);
• изменение структуры бизнеса (его доходности);
• доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;
• состояние альтернативных и смежных рынков;
• цены на рынке недвижимости;
• уровень арендной платы;
• риски инвестиций в недвижимость;
• стоимость строительства;
• цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы.
. Социальные:
• тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры;
• образовательный уровень населения и тенденции его изменения;
• тенденции изменения социальной структуры населения;
• уровень преступности и тенденции его изменения.
. Административные:
• налоговый режим (налог на имущество, на прибыль, земельный налог и т. д.);
• зональные ограничения (наличие или отсутствие ограничений, строгость контроля за их соблюдением);
• правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию (принятые процедуры, передаваемые права, расходы на подключение к инженерным сетям, отчисления на развитие инфраструктуры и т. д.);
• правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства).
. Условия окружающей среды:
• уровень развития социальной инфраструктуры;
• обеспеченность транспортными сетями;
• экологическая обстановка. [23, с.15]
Взаимодействие отмеченных факторов в конечном счете определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке жилья. При этом направленность их влияния может как совпадать, так и быть противоположной для спроса и предложения. Более точно это можно понять, выявив тенденции изменения спроса и предложения и построив экономико-математические модели их зависимости от данных факторов.
Можно выделить следующие категории семей, предъявляющих спрос на жилье:
• семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий;
• семьи, имеющие реальные планы улучшить жилищные условия в ближайшем будущем;
• семьи, предъявляющие платежеспособный спрос на жилье. Соотношение потребностей, планов и платежеспособного спроса позволяет судить об остроте жилищной проблемы.
Способы улучшения жилищных условий включают рыночные и нерыночные способы:
• обмен жилья;
• покупка жилья;
• получение жилья по наследству;
• строительство индивидуального дома;
• аренда жилья;
• получение жилья по сносу, выселению;
• получение жилья по очереди. [21, с.74]
По структуре рынок жилья подразделяется на две основные составляющие: рынок городского жилья и рынок загородного жилья. Рассмотрим сначала положение на рынке городского жилья.
Жилой фонд большинства российских городов делится на несколько больших групп характерной застройки:
• жилье низкого качества;
• типовое жилье;
• застройка сталинских времен;
• дома улучшенной планировки;
• элитное жилье.
Не вызывает сомнения то, что качество жилища формируется на всех стадиях его жизненного цикла. Это соответствует стандарту ISO 9004-1, согласно которому жизненный путь продукции (петля качества) делится на 12 этапов, начиная от проектных работ и заканчивая ликвидацией объекта. Например, в понятие качества строительства, по мнению зарубежных специалистов, входит соответствие строительного объекта определенным функциям и требованиям к моменту сдачи его в эксплуатацию, а также сохранение этого соответствия на весь эксплуатационный период.
Оценка качества жилищных услуг (благ) в процессе эксплуатации жилого здания в основном зависит от структуры потребителей жилья и демографических процессов. Цикл потребности в жилье определяется циклом развития семьи, но не всегда совпадает с ее финансовыми возможностями (спросом), что особенно остро проявляется при формировании молодых семей.
Если не принимать во внимание структуру потребителей, то качество жилищных услуг в процессе эксплуатации жилого здания практически не меняется; оно снижается при возникновении устранимых технических неисправностей и достигает нуля только в случае аварий - невозможности эксплуатации жилища. Другими словами, темпы функционального (морального) износа жилища, как правило, опережают темпы его физического износа.
Рыночная стоимость здания (жилище - товар) без учета инфляционных процессов имеет тенденцию к уменьшению с течением времени. Конечно, это справедливо, если не меняется ценность территории, на которой расположен объект, и не наблюдается рост спроса на данный тип недвижимости.
Динамика цен на рынке жилья отражает
продолжающееся удорожание недвижимости. Высокие цены на квартиры обусловлены
двумя основными факторами: дефицитом жилья и высокой себестоимостью нового
строительства в связи со значительным ростом цен на стройматериалы и инженерное
оборудование. Причем рост цен определяется рыночными ожиданиями и психологией
продавцов, слабо ориентируясь на макроэкономические факторы. Число предложений
на продажу по различным категориям квартир превышает число заявок на покупку. В
структуре спроса самой высоколиквидной категорией являются однокомнатные
квартиры. Сезонные ценовые колебания характеризуются летним замиранием цен и
даже незначительным их снижением по отдельным категориям жилья. Вместе с тем
реальная рыночная стоимость объектов недвижимости зависит от ряда факторов
инвестиционного спроса. [18, с.129]
.2 Соотношение статистических и маркетинговых
направлений в исследовании рынка жилой недвижимости
С точки зрения поведения потребителей, жилье принято считать сложным товаром. Первая причина связана с тем, что процесс принятия решений на рынке жилой недвижимости, как в случае покупки, так и в случае аренды, характеризуется высокой степенью вовлеченности потребителей. Этот тезис находит свое подтверждение в нескольких комплексных моделях, прослеживающих психологическое состояние и поведение отдельных покупателей от момента осознания потребности - через поиск информации, оценку альтернатив и покупку - до постпокупочной оценки. Вторая причина связана с тем, что каждый покупатель, максимизирующий собственную полезность, обладает уникальным набором предпочтений. Эти предпочтения зависят от множества факторов, в том числе, социально-экономического фона потребителя. [13, с.90]
Авторы выделяют следующую особенность информационного поиска на рынке жилья: поскольку предложение на данном рынке распределено крайне неоднородно (пространственно и по сегментам), принятие решения требует от покупателя обширного поиска информации. При выборе недвижимости потребители могут использовать комбинацию правил принятия решений. Изначально они могут использовать простое отсечение, чтобы сузить пространство выбора. После этого для принятия окончательного решения они могут применять более сложные компенсационные правила, при этом более важные атрибуты (determinant attributes) будут иметь большее влияние и значение. [12, с.40]
Зачастую альтернативы на рынке жилья настолько разнородны (нет сходства по большинству критериев), что потребитель не может опираться только на конкретные критерии и цены при их сравнении - в таких случаях приходится руководствоваться более абстрактными оценочными критериями.
В литературе можно встретить упоминание ряда внутренних и внешних детерминант потребительского поведения на рынке жилой недвижимости. Одна из важнейших внутренних детерминант - мотивация - основывается на двух группах потребностей: утилитарных и гедонистических. Удовлетворение утилитарных потребностей приводит к рассмотрению объективных атрибутов продукта и выгод, в то время удовлетворение гедонистических потребностей предполагает субъективные реакции, удовольствие и эстетические соображения. Покупатель недвижимости может одновременно пытаться удовлетворить как утилитарные (необходимое пространство), так и гедонистические потребности (статус). В качестве еще одного внутреннего фактора следует отметить эмоции, которые играют важную роль при принятии окончательного решения о покупке жилья. Результаты одного из исследований показали, что в большинстве случаев семьи проводят структурированный поиск жилья, однако их окончательное решение основывается на общих чувствах, которые трудно сформулировать или объяснить . [15, с.133]
Демографические переменные также относятся к важнейшим детерминантам потребительского поведения на рынке жилья.
Принято считать, что выбор жилья является одним из наиболее важных решений, отражающих принадлежность человека к тому или иному социальному классу. В частности, социальный класс влияет на выбор потребителями окрестностей (соседи, принадлежащие тому же классу), и внешний архитектурный дизайн жилья.
Еще одна детерминанта - стиль жизни - также может иметь сильное влияние на потребительское поведение на рынке жилой недвижимости: потребители выбирают то жилье, которое совместимо с их образом жизни. Существует ряд трудов, наглядно демонстрирующих, что отдельно взятые жилые районы зачастую являются местом сосредоточения людей и домохозяйств со схожим образом жизни. Также принято считать, что потребительское поведение на рынке жилья во многом определяется таким внешним фактором, как культура.
Семья занимает особое место среди внешних факторов потребительского поведения на рынке жилой недвижимости. Во-первых, родительская семья является самой влиятельной группой для потребителя: она обучает культурным ценностям, которые оказывают существенное влияние на покупательское поведение, даже когда потребитель сформировал свою собственную семью. Во-вторых, вне зависимости от распределения ролей между членами семьи, приобретение жилья всегда подразумевает удовлетворение потребностей каждого и, как следствие, определяется структурой и стадией жизненного цикла семьи. Серия продольных исследований показали, что изменения в составе семьи тесно связаны с поведением данной семьи на рынке жилья. Эта связь особенно явно прослеживается среди молодых пар, ожидающих рождения первого ребенка.