Таким образом, переданную сумму стороны определили именно в качестве задатка, а не аванса, в отсутствие каких-либо признаков, указывающих на затруднительность определения правовой природы указанной суммы.
Каких-либо доказательств, в опровержение приведенного вывода, сторона истца, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, суду не представила.
В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.
Требования истца о возврате задатка основаны на том, что никто из сторон не настаивал на заключении основного договора в установленный срок.
Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Одним из способов исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.
До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.
Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.
Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.
Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.
Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.
Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.
Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.
Однако материалы дела не содержат сведений о том, что обе стороны по названному предварительному договору утратили интерес в заключении основного договора и отказались от намерений по его заключению, не совершив действий, направленных на заключение основного договора.
Напротив, как следует из представленных стороной ответчика материалов, не опровергнутых стороной истца, ответчики, спустя четыре дня после заключения предварительного договра, выполнили одну из составляющих обязанности по основному договору купли-продажи недвижимости, возложенную на них законом – передали ДД.ММ.ГГГГ приобретателю предмет основного договора, в том числе, ключи от нее, о чем свидетельствует акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, то есть, ими совершены конклюдентные действия, отвечающие общим положениям о договоре купли-продажи, регламентированным Гражданским кодексом Российской Федерации.
Как следует из возражений ответчиков, истец проживала в данной квартире до ДД.ММ.ГГГГ (то есть, по истечению всех сроков заключения основного договора: ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ), что не опровергнуто стороной истца.
Кроме того, к моменту наступления срока заключения основного договора, как следует из представленных стороной ответчиков обстоятельств, не опровергнутых стороной истца, один из продавцов – Ушакова Е.О., проживающая в другом регионе, прибыла в г. Невинномысск, однако с истцом было достигнуто соглашение об установлении иного срока заключения основного договора – ДД.ММ.ГГГГ, в том числе, с принятием истцом на себя обязанности по оплате авиабилетов Ушаковой Е.О., которые, как следует из утверждения стороны истца, она впоследствии и оплатила, то есть, возместила убытки, причиненные Ушаковой Е.О.
Поскольку стоимость авиабилетов не является предметом настоящего спора, суд не дает оценку доказанности соответствующего утверждения истца, а лишь исходит из позиции истца, в соответствующей части.
Несмотря на утверждение представителя истца об отсутствии доказательственной силы расписки от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которой Губий С.Н. и Ушакова Е.О. достигли соглашения об изменении условия о сроке заключения основного договора – до ДД.ММ.ГГГГ, суд принимает ее в качестве доказательства позиции ответчиков, поскольку она совершена в письменной форме, как того и требует закон от соглашения об изменении условий договора, а Ушакова Е.О. при этом действовала не только от своего имени, но и была уполномочена действовать и от имени Ушаковой М.О., на что указывает доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, содержащаяся в материалах копии дела правоустанавливающих документов на объект недвижимости – (л.д.74).
Более того, данная расписка, составленная истцом Губий С.Н., прямо указывает на причину незаключения основного договора купли-продажи квартиры в ранее установленный сторонами спора срок – неперечисление руб., обязанность по передаче которых условием предварительного договра возложена на истца.
При этом представителем истца не отрицалось возникновение «материальных трудностей» у истца к моменту наступления срока заключения основного договора.
Кроме того, суд принимает во внимание, что согласно условиям спорного предварительного договора купли-продажи квартиры, ее продажная стоимость установлена сторонами, в размере руб., в то время как, впоследствии квартира продана ответчиками иному лицу за руб. (договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ л.д.72-73), то есть, признаков, указывающих на потерю интереса в продаже квартиры Губий С.Н. именно со стороны ответчиков – не усматривается.
Изложенное, в своей совокупности, свидетельствует о том, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен сторонами спора не по вине ответчиков и не в силу утери сторонами предварительного договора взаимного интереса к заключению основного договора купли-продажи, а по вине истца.
Каких-либо достоверных доказательств, опровергавших бы приведенные выводы суда, стороной истца суду не представлено; не усматривается таковых и судом из материалов дела.
Следовательно, нельзя признать правильным позицию стороны истца о том, что в связи с прекращением обязательств по предварительному договору переданные истцом денежные средства подлежат возврату в силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации как неосновательное обогащение, поскольку правоотношения, связанные с последствиями прекращения обязательства, обеспеченного задатком, регулируются статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, основания для удовлетворения иска у суда отсутствуют; позиция истца, на основании которой заявлены исковые требования, представляет собой субъективное толкование фактических обстоятельств правоотношений сторон спора и основана на ошибочном понимании норм материального права.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил отказать Губий С.Н. в удовлетворении исковых требований к Ушаковой М.О., Ушаковой Е.О., в полном объеме[42].
В соответствии со ст. 119 ГПК РФ при таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков, назначив им представителя на основании ст. 50 ГПК РФ.
Представитель ответчиков Беловодского Я.А., Беловодской А.Г. – адвокат Полтанова Г.Ю., действуя на основании ордера, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Частью 1 ст. 310 ГК РФ не допускаются односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В судебном заседании установлено, что 07.09.2015 между Беловодским Я.А., Беловодской А.Г. и Константиновой В.Ю. заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, согласно которому продавцы передают в собственность покупателя (Константиновой В.Ю.) жилое помещение в виде двухкомнатной квартиры общей площадью 39,9 кв.м, расположенное по адресу: ..., кадастровый № ... Стоимость указанного имущества определена в размере 1150000 рублей, из которых 75000 рублей передается продавцам 07.09.2015 в качестве задатка в обеспечение исполнения обязательств по данному договору; денежная сумма в размере 250000 рублей покупатель обязуется передать продавцам 26.09.2015 в качестве аванса, денежная сумма в размере 825000 рублей передается покупателем продавцу в день сдачи документов на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области.
Из представленной расписки от 07.09.2015 усматривается, что Константинова В.Ю. передала Беловодскому Я.А., Беловодской А.Г. денежные средства в размере 75000 рублей в качестве задатка за продажу квартиры, расположенной по адресу: ....
Разделом 2 договора купли-продажи квартиры от 07.09.2015 предусмотрена обязанность продавцов передать покупателю ключи от жилого помещения в срок 11.09.2015, погасить задолженность по обязательным платежам (коммунальные услуги, имущественный налог и ит.д.) на момент фактического освобождения вышеуказанной квартиры, но не позднее 28.09.2015 включительно, сняться с регистрационного учета Беловодской А.Г., Беловодскому Я.А. Н., указанные условия были признаны сторонами существенными.
Однако, из пояснений истца следует, что после передачи квартиры, ответчик Беловодский Я.А. забрал у нее ключи от квартиры, доступ в жилое помещение она не имеет. В нарушение условий договора ответчики не погасили задолженность за коммунальные услуги, с регистрационного учета не снялись. Кроме того, Беловодский Я.А., Беловодская А.Г. уклонились от получения аванса в размере 250000 рублей, а также от государственной регистрации перехода права собственности, о дате и времени которого извещались истцом.
Указанные обстоятельства подтверждаются представленными копиями телеграмм № 923/1899 от 26.10.2015, № 923/1899 от 26.10.2015, направленных Беловодскому Я.А., Беловодской А.Г., уведомлением о невручении направленных телеграмм от 26.10.2015, счет-квитанциями за октябрь 2015 года, талоном на государственную регистрацию права физического лица от 26.10.2015 № Ф37.
23.11.2015 Константинова В.Ю. в адрес ответчиков направила предложение о расторжении договора купли-продажи квартиры от 07.09.2015, согласно которому требовала не только расторгнуть договор, но и вернуть ей задаток в двойном размере в течение 5 дней с момента получения данного требования.
В соответствии с п.1 ст. 161.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Поскольку ответчики в установленный договором срок не приняли аванс в размере 250000 рублей, не явились на государственную регистрацию перехода права собственности, а также не исполнили условия договора, признанные существенными, доказательств обратного материалы дела не содержат, досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден, что подтверждается направленным предложением о расторжении договора купли-продажи квартиры от 07.09.2015, истец имеет законное право отказаться от исполнения договора, потребовав возврата уплаченной денежной суммы.