В настоящее время отечественный рынок недвижимости является лакомым кусочком для тех, кто желает нечестно заработать, но зная некоторые нюансы и соблюдая определенные правила можно свести к минимуму возникновение возможных рисков, при совершении сделок с недвижимостью.
Как вариант избегания рисков – обращение в положительно зарекомендовавшие крупные агентства недвижимости, которые не только имею опыт в сфере заключения различных сделок, но и используют в своей деятельности отработанные технологии их проведения, что позволяет крайне редко сталкиваться с серьезными случаями мошенничества.
На наш взгляд, вопрос о задатке по предварительному договору при решении в его пользу, должен предполагать и возможность признания прав по предварительному договору. Иными словами:
Задатком обеспечивается денежное обязательство, каким предварительный договор не является. Можно предположить, что задаток, кроме того, является формой частичного, но исполнения обязательств покупателя. Для этого, разумеется требуется правовое основание в виде заключенного договора купли-продажи, а не обязательство по его заключению, но все же опустим и этом момент. Часто случается так, что предварительным договором или иным образом стороны формулируют условие о передаче вещи (в том числе недвижимости) покупателю - т.е. по сути, исполняют обязанность продавца.
Отсюда, несмотря на именование договора предварительным и включение в его предмет обязательства заключить договор купли-продажи, такое незаключенный еще договор по сути уже исполнен сторонами. Не стоит забывать о том, что отсутствие полностью произведенной оплаты безусловным основанием для расторжения самого договора купли-продажи не является, а лишь дает право на иск о взыскании денежных средств. Передача вещи (недвижимого имущества) по предварительному договору, вступление приобретателя во владение и произведенная им в пользу продавца оплата (в том числе задатка) могут являться аргументом в пользу возникновения права собственности у покупателя. А если апеллировать к конструкции купли-продажи будущей вещи (хотя и с известной условностью и аналогией), то вопрос разрешается довольно несложно.
Далее рассмотрим судебные дела по данной проблематике.
1. Невинномысский городской суд Ставропольского краярассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Губий С.Н. к Ушаковой М.О., Ушаковой Е.О. о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании суммы аванса, установил:
Основной договор купли-продажи в сорок, установленный предварительным договором купли-продажи между сторонами заключен не был, предложение заключить основной договор купли-продажи сторонами Договора не направлялся.
В силу требований ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Таким образом, в силу требований ст. 429 ГК РФ все обязательства по данному предварительному договору прекращены.
Истцом ДД.ММ.ГГГГ по месту регистрации Ушаковой М.О. и Ушаковой Е.О., которые являются стороной Договора, была направлена претензия о возврате денежной суммы в размере рублей так, как основной договор купли-продажи недвижимости в срок заключен не был. В связи с тем, что ответа на претензию получено не было, истцом ДД.ММ.ГГГГ стороне договора была направлена повторная претензия с аналогичными требованиями. Претензии ответчикам получены, но сторона договора до настоящего момента уклоняется от ответа.
Таким образом, денежная сумма, уплаченная истцом ответчику, не может считаться задатком, поскольку предварительный договор не порождает денежных обязательств и функции задатка в рамках указанного договора реализованы быть не могут. При этом по смыслу п. 3 ст. 380 ГК РФ, если сторонами не доказано иное, уплаченная сумма является авансом.
Задатком обеспечивается не обязательство по заключению договора, а обязательство об уплате суммы по заключенному договору. Одно только намерение заключить в будущем договор не означает возникновения обязательства по уплате платежей. В Договоре от ДД.ММ.ГГГГ. лишь засвидетельствован факт передачи истцом денежной суммы, которую согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ следует рассматривать в качестве аванса, а не задатка и, следовательно, данная сумма подлежит безусловному возврату.
Платежная функция задатка не может быть выполнена, поскольку Договор не содержит в себе денежного обязательства, ни одна из сторон не потребовала в письменном виде заключения договора купли-продажи, и такой договор сторонами не заключен, поэтому, денежная сумма рублей, переданная истицей ответчикам, в силу п. 3 ст. 380 ГК РФ, должна расцениваться как аванс, и с учетом положений ст. 329, 401, 381, 393, 429 ГК РФ, должна быть возвращена истцу, как неосновательное обогащение.
Сумма в размере *** рублей, переданная истцом ответчикам в качестве аванса, является их неосновательным обогащением.
В связи с вышеизложенным, с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию переданная сумма аванса рублей, и в связи с положениями закона о неосновательном обогащении на данную сумму по правилам ст. 395 ГК РФ подлежат начислению проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами.
На основании изложенного, истец просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между покупателем Губий С.Н. и продавцами Ушаковой М.О., Ушаковой Е.О., взыскать солидарно (с учетом уточнения исковых требований в данной части) с Ушаковой М.О., Ушаковой Е.О. в пользу истца рублей как сумму неосновательного денежного обогащения; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере рублей, все судебные расходы по гражданскому делу.
Истец Губий С.Н. в судебном заседании участия не принимала, направив в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, с участием ее представителя.
Представитель истца просил удовлетворить заявленные исковые требования, по доводам, изложенным в иске, аналогичным доводам, представленным стороной истца в судебных прениях по делу.
Дополнительно, по существу спора представитель истца пояснил, что у истца на момент заключения основного договора возникли какие-то материальные трудности, поэтому она не требовала заключения основного договора; стороны общались по поводу отсрочки заключения основного договора, но согласия не достигли.
О судебном разбирательстве, назначенном на 06.04.2016 сторона ответчиков также была извещена заблаговременно, о чем свидетельствует телефонограмма от 28.03.2016, однако в судебное заседание не явились, об отложении судебного разбирательства – не ходатайствовали, в связи с чем, с согласия представителя истца, на оснвоании положений ст. 167 ГПК РФ, судебное разбирательство проведено в отсутствие ответчиков.
По существу заявленных исковых требований ответчики представили письменные возражения по иску, в которых просили в удовлетворении заявленных исковых требований отказать, поскольку полагали, что заявленная ко взысканию сумма как неосновательное обогащение является задатком, который должен остаться у ответчиков, в силу того, что основной договор купли-продажи недвижимости не был заключен по вине истца.
Так, по существу спора в письменном отзыве ответчики пояснили, что со стороны ответчиков были выполнены все действия, направленные на исполнение условий договра.
В связи с отсутствием денежных средств у истца стороны согласовали срок заключения основного договора ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует расписка от ДД.ММ.ГГГГ.
Ушакова Е.О. неоднократно прилетала в г. Невинномысск с целью заключить основной договор купли-продажи (билеты прилагаются).
ДД.ММ.ГГГГ Ушакова Е.О. последний раз прилетела в г. Невинномысск для заключения основного договора.
Истец уклонилась от заключения основного договора, в связи с отсутствием денежных средств. Расписки об оплате авиабилетов, подписанные Губий С.Н. также свидетельствуют о том, что истец уклонялась от заключения договора. При этом оплата авиабилетов производилась за счет средств ответчиков и истцом не возмещена.
ДД.ММ.ГГГГ ответчиками направлено уведомление о том, что обязательства со стороны Губий С.Н. не выполнены и задаток в силу условий предварительного договора возвращению не подлежит.
Представитель истца, по существу представленных возражений пояснил, что истец оплатила ответчикам стоимость авиабилетов, о чем свидетельствует выписка «» о движении денежных средств по банковской карте истца.
Расписка о переносе даты заключения основного договора, по мнению представителя истца, не явялется надлежащим доказательством, поскольку составлена только между Губий С.Н. и одним из продавцов.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, по следующим основаниям.
В силу п.п. 1 ч.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и других сделок, хотя не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. был заключен предварительный договор купли – продажи между Губий С.Н. и Ушаковой М.О., Ушаковой Е.О. предметом данного договора являлось заключение договра купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенная по .
Согласно п. 2 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. стороны договорились, что договор купли-продажи будет заключен ими в простой письменной форме в , не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
В пункте 3 стороны договора определили стоимость недвижимости, которая составила рублей, а так же определён расчет между сторонами, который будет произведён следующим образом:
1) задаток в размере рублей, который передаётся перед подписанием предварительного договора купли-продажи указанной в договоре недвижимости.
2) окончательный расчет в размере рублей производится на условиях, установленных основным договором купли-продажи недвижимости (далее основной договор), но не позднее дня государственной регистрации основного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ставропольскому краю.
ДД.ММ.ГГГГ. истец предала ответчикам руб., что не отрицалось стороной ответчика.
Однако основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был.
В силу положений ст. 429 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного предварительного договора), по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как следует из фактических обстоятельств спора, до окончания срока, в который стороны спора договорились заключить основной договор – не позднее ДД.ММ.ГГГГ он заключен не был, равно как и до истечения срока, установленного сторонами спора позже – до ДД.ММ.ГГГГ (расписка от ДД.ММ.ГГГГ).
Сторона истца, утверждающая об отсутствии ее вины в том, что основной договор заключен не был, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, не представила доказательств того, что она обращалась к стороне ответчиков с требованием о заключении основного договора, либо – в суд с требвоанием о понуждении стороны ответчиков в судебном порядке заключить основной договор (ч. 4 ст. 445 ГК РФ).
Следовательно, обязательства по настоящему предварительному договору на момент предъявления рассматриваемого иска в суд считаются прекращенными, на что также указывает истец в иске, необоснованно заявляя, таким образом, требование о его расторжении.
Изложенное, в свою очередь, влечет вывод об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о расторжении предварительного договора.
Оценивая требования истца и позицию стороны ответчика в части значения руб., переданных истцом ответчикам при заключении предварительного договора (задаток либо аванс, а, следовательно, неосновательное обогащение), суд исходит из следующего.
В силу требований ст. 431 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного предварительного договора), при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно условиям предварительного договора, сумма руб. передана истцом ответчикам перед подписанием спорного предварительного договора и именуется сторонами ничем иным, как «задатком» (п. 3.1 спорного договора).
В п. 5.1 спорного договора стороны определяют судьбу указанной денежной суммы в случае неисполнения одной из сторон принятых на себя обязательств по заключению основного договора купли-продажи, по существу, приводя положения ст. 381 ГК РФ о последствиях прекращения обязательства, обеспеченного задатком, согласно которой, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.