Материал: Экономика недвижимости. практикум. Гунина И.А

Среди методов оценки доходной недвижимости можно выделить три основных:

1. Метод валовой ренты.

2. Метод прямой капитализации.

3. Метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков).

Метод валовой ренты.

Подход с использованием мультипликатора валовой ренты (GRM) основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.

GRM — это отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному. В зависимости от традиций рынка валовой доход мо­жет рассматриваться либо в годовом исчислении, либо в месячном.

Аппарат GRM часто применяется в странах с рыноч­ной экономикой для оценки односемейных жилых до­мов, где используется месячный мультипликатор вало­вой ренты. При этом учитываются рентные платежи за немеблированное жилье без включения коммунальных услуг.

Метод прямой капитализации.

Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее текущей стоимости.

Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистого операционного дохода (NOI) и ставки капитализации (R).

В рамках доходного подхода стоимость недвижимости (V) рассчитывается по формуле:

V = NOI/R

Если в проведенном анализе стоимости используется доход за один год (или среднегодовой доход), то такой метод оценки называется методов прямой капитализации.

Чистый операционный доход (NOI). Понятие чистого операционного дохода используется только в теории оценки недвижимости.

Чистый операционный доход - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета из действительной выручки всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных отчислений.

Чистый операционный доход рассчитывается для первого после даты оценки года эксплуатации недвижимости, сданной в аренду на условиях рыночной арендной платы.

Потенциальная валовая выручка (валовой доход) представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности и дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности, базирующемуся на оцениваемом объекте недвижимости. В сумме валовая и дополнительная выручка представляют собой потенциальную валовую выручку. Причем для оценки рассчитывается валовая и дополнительная выручка за первый после даты оценки год, т.е. предполагается, что на дату оценки рассматриваемое имущество свободно от использования.

Расходы по эксплуатации объекта подразделяются на постоянные, операционные и резервы.

К постоянным расходам следует отнести расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта недвижимости. К ним можно отнести налоги на имущество и страховые взносы.

К операционным расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов. В состав эксплуатационных расходов объекта недвижимости входят: плата за управление объектом, зарплата и премии обслуживающего персонала, социальное страхование работников, коммунальные услуги, расходы на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, телефона и т.д.), представительские расходы, расходы на рекламу, банковские услуги, а также транспортные расходы.

К резервам относятся издержки на покупку (замену) для объекта недвижимости кухонного оборудования, мебели, посуды и других принадлежностей.

Ставка капитализации. Hаиболее сложным вопросом оценки доходной недвижимости является определение ставки капитализации. Простейшим способом определения ставки капитализации является получение ее с помощью собранных на рынке данных. Ставка капитализации равна:

V = NOI / R ,

где NOI - чистый операционный доход

V - стоимость недвижимости

R - ставка капитализации

Ставка капитализации, определенная таким способом, называется общей ставкой капитализации. Для ее определения необходимо иметь рыночные данные по продажам аналогичных объектов недвижимости. При этом по каждому объекту необходимо получить значения NOI (чистого операционного дохода) как если бы эти объекты оценивались вновь.

Получение таких данных сильно осложнено в условиях становления рынка, но при этом данный метод является наиболее точным и чаще всего применяется в условиях рыночных отношений.

Таблица 1

Пример: Исходная информация

Чистый операционный доход (N01) от оце­ниваемого объекта — 57000 тыс. р. Необходимо определить стоимость объекта.

Решение: Упорядочение ряда: 0,105 — 0,11 — 0,12.

Среднее значение — 0,112.

Модальное значение Мо — нет.

Медианное значение Ме = 0,11.

После сравнения качества сопоставимых объектов оценщик решает, что желательное значение общей ставки дохода 11,5%. Тогда стоимость объекта будет равна:

57000 : 0,115 = 495650 тыс. р.

Метод капитализации доходов. Если в анализе используется поток будущих доходов (рентные платежи по годам за вычетом эксплуатационных расходов и выручка от продажи в конце периода владения) со своими ставками капитализации, то такой метод носит название метода дисконтирования денежных потоков. В этом случае для определения текущей стоимости необходимо дисконтировать каждый денежный поток.

Метод капитализации дохода представляет собой способ конвертации будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость. Эти выгоды состоят из двух частей:

1-я - периодические денежные потоки от эксплуатации недвижимости (NOI) и дополнительные чистые денежные потоки без амортизации и подоходного налога.

2-я - денежный поток от продажи недвижимости в конце периода владения за вычетом издержек от оформления сделки.

Метод связанных инвестиций для определения общей ставки капитализации.

В теории оценки выделяется множество ме­тодов определения коэффициента капитализации, осно­ванных на методах инвестиционной группы и ипотечно-инвестиционного анализа.

Мировая практика исходит из того, что почти все сделки с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов, то есть используется финансовый левередж (рычаг).

Кредиты для финансирования сделок с недвижимос­тью привлекаются в силу ряда причин, среди которых можно выделить следующие:

1. Стоимость недвижимости высока, и лишь немно­гие покупатели располагают достаточной суммой для ее приобретения.

2. Те, кто обладает достаточными средствами, стре­мятся уменьшить риск вложений капитала, то есть стремятся диверсифицировать свои инвести­ции.

3. Использование кредитов позволяет инвестору кон­тролировать большие объемы собственности, при­носящей доход.

4. Экономия за счет сокращения налогов (в большин­стве стран проценты по кредиты не облагаются на­логом).

Следовательно, инвестиции в недвижимость в большинстве случаев состоят из двух составляющих: ипо­течный кредит и собственный капитал. При этом став­ка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе эти части инвестиций с уче­том риска вложений капитала в недвижимость. В про­тивном случае эти инвестиции в виде собственных средств и кредиты будут вложены в другой более доходный проект.

Таким образом, ставка капитализации разделяется на две составляющие: Ипотечная постоянная и ставка капитализации на собственный капитал.

Ипотечная постоянная (Ri) представляет собой отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды.

Ставка капитализации на собственный капитал (Rs) - это отношение денежных поступлений до вычета налогов к сумме вложенных собственных средств. Это понятие следует отличать от нормы прибыли инвестора, так как ставка капитализации на собственный капитал, кроме нормы прибыли, включает еще возврат вложенного капитала.

В большинстве стран с развитым рынком недвижимости ставка капитализации на собственный капитал является основным инвестиционным критерием. Она определяется на основе анализа сопоставимых продаж и зависит от мнения оценщика. Когда известны ипотечная постоянная и ставка капитализации на собственный капитал, то общую ставку можно получить с помощью метода инвестиционной группы, или методы связанных инвестиций.

R = M * Ri + (1 – M) * Rs ,

где М – отношение величины кредита к стоимости недвижимости.

Метод инвестиционной группы может быть применен для определения ставки капитализации и при разделении инвестиций на землю и здания, при условии, что можно получить ставки капитализации для каждого из компонентов. В этом случае формула для расчета принимает вид:

R = L * RL + B* Rb ,

где R – ставка капитализации для связанных инвестиций;

L – стоимость земли в долях от общей стоимости недвижимости;

RL – ставка капитализации для земли;

B – стоимость здания в долях от общей стоимости недвижимости;

Rb – ставка капитализации для здания.

Практическое решение задач

Задача 2.1.

Владельцы гостиничного комплекса планируют заменить кровлю на всех зданиях через 10 лет. Они предполагают, что подобная работа им обойдется в 15 млн. рублей. Какую сумму они должны депонировать в конце каждого года с учетом того, что средства на счете будут накапливаться по годовой ставке 10%?

Задача 2.2.

Ежегодный доход от инвестиций в 75000 рублей должен составлять 10000 рублей. Ожидается, что через пять лет актив будет продан за 100000 рублей. Рассчитать доходность актива. Определить текущую отдачу и конечную отдачу инвестиционного проекта.

Задача 2.3.

Кредит в 10000 рублей предусматривает внесение четырех равных ежегодных платежей при ставке 15% годовых. Каждый платеж равен 3502,7 рубля, что обеспечивает полную амортизацию кредита. Какова ежегодная норма возмещения капитала?

Задача 2.4.

Для предыдущей задачи постройте таблицу, показывающую суммарные платежи и их распределение на процент и возврат основной суммы.

Задача 2.5.

Определите норму возврата для самоамортизирующейся ипотеки в 20млн. рублей, предоставленной на 30 лет под 10% годовых при равномерных ежемесячных платежах.

Задача 2.6.

Систематически понижающийся поток доходов, который прекратится через пять лет, в нынешнем году равен 100000 рублей. Какова его текущая стоимость, рассчитанная с учетом прямолинейного возмещения капитала при ставке дисконта 10%?

Задача 2.7.

Постройте таблицу распределения потока суммарных доходов исходя из данных предыдущей задачи, на процент и возврат основной суммы.

Задача 2.8.

Рассчитайте суммарную будущую стоимость денежного потока, на­капливаемого под 8 %. Денежный поток возникает в конце года:

1-й год -100 руб.;

2-й год - 800 руб.;

3-й год — 0;

4-й год - 300 руб.

Задача 2.9.

Рассчитайте текущую стоимость потока арендных платежей, возни­кающих в конце года, если годовой арендный платеж первые 4 года вставляет 400 тыс. руб., затем он уменьшится на 150 тыс. руб. и сохранится в течение 3 лет, после чего возрастет на 350 тыс. руб. будет поступать еще 2 года. Ставка дисконта 10 %.

Задача 2.10.

Рассчитайте ежегодный платеж в погашение кредита в сумме 30 тыс. руб., выданного на 5 лет под 28 %.

Задача 2.11.

Определите ежемесячные выплаты по самоамортизирующемуся кредиту в сумме 550 тыс. руб., предоставленному на 2 года при номинальной годовой ставке 40 %.

Задача 2.12.

Предоставление склада в аренду в течение 4 лет обеспечит доход 24 млн. руб. в год. В конце четвертого года он будет продан за 300 млн руб. Рассчитайте текущую стоимость доходов, если ставка дис­конта для дохода от аренды составляет 9%, а для продажи — 15%.

Задача 2.13.

Какую сумму необходимо ежеквартально вносить в течение 3 лет на депозит для проведения реконструкции склада, стоимость кото­рого составляет 50 тыс. руб., если банк начисляет процент каждые 3 месяца, а годовая ставка равна 28%.

Задача 2.14.

Фактор текущей стоимости авансового аннуитета, возникающего 7 раз, при ставке дисконта 11%.

Задача 2.15.

Определить сумму процентов, начисленных на вклад в 2,5 млн руб., если срок депозита 3 года, ставка 24%, проценты начисляются еже­квартально.

Задача 2.16.

Какую сумму следует положить на депозит, чтобы через 3 года приобрести объект недвижимости за 15 тыс. руб., если банк начисляет проценты ежемесячно, годовая ставка равна 24%?

Задача 2.17.

Определите текущую стоимость следующего денежного потока, если ставка дисконта 10%, денежные средства поступают в конце года.

Задача 2.18.

Объект недвижимости будет приносить владельцу доход в размере 12 млн. руб. в конце каждого года в течение 5 лет, после чего ожи­дается продать объект за 150 млн. руб. Определить текущую сто­имость объекта, если ставка дисконта равна 10%.

Задача 2.19.

Квартира стоимостью 2000000 руб. куплена в рассрочку. Рассчитать ежегодный взнос в погашение долга, если процентная ставка 10 %, а долг надо погасить за 7 лет равными частями.

Задача 2.20.

Гостиница в течение 4 лет будет приносить годовой доход в размере 120 тыс. руб., после чего ожидается его рост на 30 тыс. руб. Рассчитать текущую стоимость дохода за 7 лет, если ставка дисконта равна 9%.

Задача 2.21.

Какова будущая ценность 500 руб., вложенных на пять лет под 12%, если процент начисляется:

а) 1 раз в год;

б) 1 раз в полугодие;

в) 1 раз в месяц;

г) непрерывно.

Задача 2.22.

Через 3 года Вы планируете купить дом, который стоит 6000 тыс. руб. Какую сумму нужно положить в банк сегодня, чтобы купить дом в будущем, если годовая процентная ставка (8%) начисляется ежеквартально.

Задача 2.23.

Какую сумму Вы получите через два года, если положите 200 тыс. руб. в банк, который начисляет 12% годовых ежемесячно?

Задача 2.24.

На Вашем счете в банке имеется 2500 руб. Годовая процентная ставка 12%, проценты начисляются 1 раз в полугодие. Сколько времени Вам понадобится, чтобы накопить:

а) 15 000;

б) 10 000;

в) 12 500 руб.?

Задача 2.25.

Вы решили купить автомобиль в рассрочку (оплата - 9 тыс. руб. ежемесячно в течение 2 лет). Определите сегодняшнюю ценность этой покупки, если банк начисляет 12% годовых ежемесячно.

Задача 2.26.

Имеются три банка. В банке А ставка процента равна 8,2% годовых, которые начисляются 1 раз в год; в банке Б - 8% годовых, начисляемых 1 раз в квартал, и в банке В - 7,8% годовых, начисляемых 1 раз в день.

а) Допустим, что Вы планируете положить в банк 10000 руб. на 5 лет. Какой банк в конце этого срока выдаст Вам больше денег?

б) Изменится ли Ваш выбор, если срок вложения увеличится до 10 лет?

Задача 2.27.

Какова годовая доходность кредитора, если 9457 руб. будут возвращены ему в течении шести лет квартальными платежами по 500 руб.?

Задача 2.28.

За какой срок будет возвращен кредит в сумме 29 130 руб., взятый под 8% годовых, если возврат осуществляется равными платежами по 2500 руб. в год?

Задача 2.29.

Вы заняли 2,5 млн. руб. и возвращаете долг в течении 2,5 лет равны­ми платежами. Каков будет месячный платеж при годовой процен­тной ставке 12%?

Задача 2.30.

В банке «А» вкладчик разместил 200000 руб., в банке «Б» 300 000 руб. Определить общую сумму, которой на обоих счетах будет рас­полагать вкладчик через 5 лет, если банк «А» начисляет по вкладам 12% с ежемесячным начислением, а банк «Б» 10% ежегодным начислением.

Задача 2.31.