Материал: Экономика недвижимости. практикум. Гунина И.А

Практическое решение задач на определение стоимости недвижимости методом «сравнительный»

Задача 3.1.

Оцениваемая собственность представляет собой двадцати квартирный комплекс. Недавно были выявлены три продажи сопоставимых объектов, данные по которым были подтверждены продавцами и покупателями:

Таблица 3

Данные по сопоставимым продажам

Сопоставимый объект 1 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, однако его ландшафт лучше, и это различие оценено в 50000 рублей. Плавательный бассейн объекта 1 идентичный оцениваемому объекту, его стоимость составляет 160000. Объект 1 продан 3 месяца назад.

Объект 2 также включает бассейн, он был продан 6 месяцев назад при благоприятном финансировании, предоставленном продавцом. Последний факт увеличил продажную цену второго объекта на 150000 рублей по сравнению с обычными условиями финансирования.

Объект 3 находится в двух кварталах от автобусной остановки, тогда как оцениваемый объект- в восьми кварталах. Считается, что каждый лишний квартал от автобусной остановки отнимает от стоимости 30000 рублей. Объект 3 был продан 2 дня назад и у него нет бассейна.

Темп роста цен на данный вид собственности на местном рынке составил 0,5% в месяц.

Задание. На основе сопоставления объектов определить для объекта оценки стоимость в расчете на одну квартиру. Расчет представить в виде таблицы 4, используя следующие поправки: на продажную цену, дату продажи, бассейн, ландшафт, финансирование, местоположение.

Таблица 4

Сводная корректировочная таблица для расчета стоимости объекта недвижимости

Задача 3.2.

Оцените стоимость театра на 500 мест, принимая во внимание, что недавно были выявлены три аналогичные продажи. По выявленным продажам имеется следующая информация, таблица 5. Расчет произвести с учетом общего коэффициента капитализации и цены за одно посадочное место. Чистый операционный доход (NOI) от оцениваемого объекта составляет 7 млн. руб.

Таблица 5

Данные по сопоставимым продажам

Задача 3.3.

Скорректировать стоимость объекта, используя методы независимых и кумулятивных поправок с учетом следующих условий: цена сравниваемого объекта – 1 млн. рублей. Сравниваемый объект был продан 2 месяца назад. Темп роста стоимости объектов недвижимости составляет 2% в месяц. Местоположение у сравниваемого объекта на 5% хуже чем у оцениваемого, удобства на 10% лучше. Сравниваемый объекта требует небольшого ремонта, что увеличивает стоимость оцениваемого объекта на 5%. Экологическое положение сравниваемого объекта на 2% лучше.

Задача 3.4.

Оценить поправку на наличие террасы с учетом имеющихся у оценщика данных по парным продажам. Для определения поправки следует определить среднее значение, модальное значение, медианное значение. Сравнение проводилось по пяти парам сопоставимым объектам. Данные содержатся в корректировочной таблице 6.

Таблица 6

Данные по сопоставимым продажам

Задача 3.5.

Используя валовой рентный мультипликатор и данные по трем недавно проданным сопоставимым комплексам, определить продажную цену оцениваемого объекта при условии, что потенциальная валовая рента у него будет составлять 2100 тыс. рублей.

Таблица 7

Данные по сопоставимым продажам

Задача 3.6.

Оцените стоимость гостиничного комплекса исходя из стоимости за комнату, за единицу и на основе валового рентного мультипликатора. Дайте конечную оценку и кратко обоснуйте свой вывод используя данные таблицы 8.

Таблица 8

Данные по сопоставимым продажам

Стоимость бассейна оценивается в 1600000 рублей.

Имущественный (затратный) подход основан на анализе активов предприятия и включает следующие методики:

1. Накопления активов предприятия.

2. Скорректированной балансовой стоимости (методика чистых активов);

3. Расчета стоимости замещения;

4. Расчета ликвидационной стоимости.

Все методики имущественного подхода используются, как правило, для оценки контрольного пакета акций предприятия.

Методика накопления активов предприятия применяется для расчет стоимости действующих предприятий, обладающих значительными активами, когда имеются возможность и необходимость в оценке нематематических активов предприятия, холдинговых или инвестиционных компаний, когда у предприятия отсутствуют ретроспективные данные о производственно-хозяйственной деятельности, когда благополучие предприятия в значительной степени зависит от контрактов, или у предприятия отсутствуют постоянные заказчики, или, наконец, значительную часть активов предприятия составляют финансовые активы (денежные средства, дебиторская задолженность, ликвидные ценные бумаги).

Методика скорректированной балансовой стоимости (или методика чистых активов) в настоящее время чаще используется в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий. Данная методика менее трудоемка, чем методика накопления активов, но и дает менее достоверный результат уровня стоимости предприятия.

Суть методики расчета стоимости замещения заключается в определении текущей удельной или полной стоимости предприятия – аналога, базирующейся на определении текущих удельных или полных затрат на строительство современного предприятия, аналогично исследуемому. При реализации данной методики эксперты-оценщики часто затрудняются определить степень износа внеоборотных активов оцениваемого предприятия.

Методика расчета ликвидационной стоимости используется для ликвидируемых предприятий, а также когда текущие и прогнозируемые денежные потоки от производственной деятельности предприятия невелики по сравнению со стоимостью его чистых активов (доход на активы низкий или отрицательный) или когда стоимость предприятия при ликвидации может быть выше, чем при продолжении его деятельности, а также в других случаях.

Основное преимущество использования методик в рамках имущественного подхода в том, что они базируются на реально существующих активах и затратах. В то же время эти методики «статичны» и не учитывают перспективы развития предприятия, его будущую доходность.

1.3. Применение затратного подхода к оценке недвижимости

Затратный подход базируется на том принципе, что покупатель не заплатит за собственность больше, чем затраты на приобретение (поставку) аналогичной собственности равнозначного качества. Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительстве на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).

Оценщикам следует представлять себе, что затраты и стоимость - не одно и то же. Так, например, затраты на бурение «сухой» скважины могут быть такие же, как и нефтеносной, но разница в стоимости очевидна.

Применение затратного подхода необходимо при:

- анализе нового строительства;

- определение варианта использования земли;

- реконструкции зданий;

- оценке для целей налогообложения;

- для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости;

- оценке для целей страхования;

- оценке последствий стихийных бедствий;

- оценке специальных зданий и сооружений.

В условиях затрудненности доступа у проверенной информации данный подход может являться определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация.

В условиях становления рынка, когда идет массовая переориентация производства на новые технологии, может оказаться так, что объект недвижимости может вообще не иметь стоимости. Например, если предприятие производит неконкурентоспособную продукцию и его производственные площади не подлежат реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремиться к нулю. Затратный подход в подобной ситуации приведет к неправильной ориентации потенциальных покупателей.

Стоимость недвижимости по затратному методу - это стоимость полного воспроизводства или замещения минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.

Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) - это стоимость строительства в текущих оценках точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (со всеми изъянами).

Полная стоимость замещения (ПСЗ) - это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современным стандартом, дизайном и планировкой.

Практическое решение задач на определение стоимости объектов недвижимости методом «Затратный»

Задача 4.1.

Определите затратным подходом стоимость дачи в следующей последовательности:

Рассчитайте полную стоимость воспроизводства дачи и всех подсобных сооружений на ней.

Определите сумму всего накопленного износа.

Определите общую расчетную стоимость дачи.

Имеются следующие данные по объекту:

1. Площадь дачи – 100 кв. м., стоимость 1 кв. м. дачи составляет 20000 рублей.

2. Площадь гаража- 60 кв. м., стоимость 1 кв. м. Гаража – 10000 рублей.

3. Стоимость всех прочих сооружений на участке – 200000 рублей.

4. Устранимый физический износ дачи – 300000 рублей.

5. Неустранимый физический износ дачи – 200000 рублей.

6. Устранимое функциональное устаревание – 100000 рублей.

7. Рыночная стоимость земельного участка- 500000 рублей.

Задача 4.2.

Какова стоимость офиса, определенная с помощью затратного подхода, если стоимость участка земли составляет 1800 тыс. р. Полная стоимость воспроизводства офисного здания равна 15000 тыс. р. общий износ здания составляет 20% от восстановительной стоимости.

Задача 4.3.

Участок земли в 4 га, расположенный на шоссе, связывающем различные районы, в настоящее время зонирован под офисные площади. Земля стоит 500000 рублей за 1 га, если исходить из недавних продаж сопоставимых участков в том же районе. Собственник рассматривает три альтернативных варианта о застройке участка.