В различных государственных субъектах процедура ведения кадастра осуществляется по-разному. Вопросами управления объектами недвижимости занимаются различные государственные органы, которые могут быть поднадзорны Министерству экономики, транспорта и развития территории, Министерству финансов или Министерству экономического развития.
Так, основным нормативно правовым актом, регулирующим деятельность по кадастровому учету объектов недвижимости на территории Гессен, является Закон земли Гессен «О кадастре недвижимости и геодезической съемке» от 2 октября 1992 года1.
В последнее время, так же как и в Российской Федерации, в Германии идет процесс объединения данных земельного кадастра и поземельной книги в одну базу данных. На завершающем этапе будет создана единая земельно- информационная служба Германии.
2. Страны с наполеоновской административной системой, к которым относятся Франция, Испания, Италия и Греция.
Для данной группы стран характерно разделение кадастра земельных участков и реестра объектов недвижимости, которые так же находятся в тесной взаимосвязи.
В кадастре земельных участков содержатся сведения, представляющие интерес для целей налогообложения, к примеру, данные о грунте и природных ресурсах. В реестре недвижимого имущества содержится информация о правах и обременениях объектов недвижимости, а так же общедоступные правовые документы.
К примеру, во Франции функция кадастра заключается в описании местоположения и идентификации земельных участков, указании типов произрастающих сельскохозяйственных культур, характеристики строений.
Территория Франции разделена на территориальные единицы - коммуны. И для каждой коммуны подготавливается план, являющийся основным кадастровым документом, в котором отражается информация о собственнике земли, границах и качестве земли. План коммуны используется для локализации земельных участков, и идентификации расположенных на них объектов капитального строительства.
Данные планы обновляются непрерывно, в процессе поступления документов о межевании. Кроме того изменение планов может происходить ежегодно, в связи с изменениями размещения посевом или в результате застройки.
С 2001 года во Франции информация, содержащаяся в кадастровых документах, в том числе и семантическая, является общедоступной.
3. Страны со скандинавской системой, к которым относятся Норвегия и Швеция.
Особенность кадастровых систем данной группы стран является наличие централизованной системы кадастрового учета с созданием реестра собственности. Так же как и для Германии, для данных стран характерна передача полномочий по ведению кадастрового учета на уровень местных территориальных образований.
Так, к примеру, в Швеции вся территория разделена на обособленные единицы, о которых содержится информация в реестре недвижимости. Для правовой идентификации каждая обособленная территория имеет индивидуальное название.
Под кадастровым учетом в Норвегии подразумевается автоматизированная информационная система, содержащая сведения о пространственно- территориальном расположении земель, а также находящихся, на них объектах капитального строительства, с указанием их владельцев.
В странах, относящихся к данной правовой системе, нормативы описания объектов недвижимости устанавливаются национальным законодательством. Разработка и реализация информационных автоматизированных ресурсов финансируется из бюджета государств1.
На первых этапах развития кадастрового учета в Дании, его ведение было связано исключительно с целями налогообложения. Размер налога на земельный участок был прямо пропорционален показателю его плодородности.
По истечении времени, ведение кадастра так же осуществляется для реализации фискальная функция государства, однако для оценки земельных участков используется не показатель плодородности, а их рыночная стоимость. На данный момент времени основная функция кадастра в Дании заключается в мониторинге фактического и документарного использования земельных участков. Для этих целей создаются карты земельных участков, преимущественно в крупных масштабах.
В Швеции система кадастрового учета подразделяется на реестр недвижимого имущества и регистрация земельных участков.
Реестр недвижимого имущества полностью высоко автоматизирован, в нем фиксируются все объекты капитального строительства. Регистрация же включает индексную карту недвижимости, хранящуюся отдельно от текстовых растров.
4. Страны с англоязычной системой, к которым относится Великобритания1.
Великобритания является страной, относящейся к англо-саксонской правовой семье, поэтому для нее не характерна кодификация законодательства. Как такового в нашем поминании кадастрового учета в Великобритании нет. Институт кадастрового учета заменен на институт регистрации прав на недвижимость. В Англии закреплена система регистрации права, введенная Робертом Торренсом и представляющая собой совокупность первых разделов регистра всей зарегистрированной в стране недвижимости.
Первое обследование объектов недвижимости было проведено в 1086 году по Указу Вильгельма 1. В настоящее время нормативно-правовым актом, регулирующим кадастровую и регистрационную деятельность в Англии, является Закон о земельной регистрации 1925, который закрепляет обязательную регистрацию права собственности в отдельных регионах страны. Количество регионов постоянно увеличивалось и в настоящее время практически на всей территории Великобритании зарегистрированы права на объекты недвижимости. До сих пор формально все земельные участки в Великобритании принадлежат королеве, а граждане рассматриваются как держатели земли, однако, по сути, право держания по своей функциональности не отличается от знакомого всем права собственности.
Резюмируя вышеизложенное, следует отметить, что без изучения опыта кадастрового учета в зарубежных странах невозможно создать правильно функционирующую систему кадастра в Российской Федерации. Необходимо перенимать практику ведения кадастра, поскольку она может способствовать формированию быстрого, правильного и менее финансово затратного механизма кадастрового учета.
По мнению автора, наибольший интерес для изучения представляет система кадастрового учета в Германии, поскольку ФРГ, так же как и Россия, относится к системе романо-германского права, с ней проще провести аналогию и заимствовать правовые механизмы кадастровой деятельности.
Целесообразно указать, что не последнюю роль в управлении системой кадастрового учета играет именно технологическая его сторона. Помимо правовых механизмов, необходимо изучать и заимствовать автоматизированные методы ведения кадастра.
ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА ОБЪЕКТОВ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
2.1 Особенности осуществления государственного кадастрового учета объектов индивидуального жилищного строительства в рамках реализации Федерального закона " О государственной регистрации недвижимости"
На сегодняшний день Федеральный закон № 218-ФЗ о регистрации недвижимости1 является основополагающим нормативно-правовым актом в области государственного кадастрового учета объектов недвижимости.
Цель данного исследования - это изучение кадастрового учета объектов индивидуального жилищного строительства, поэтому, перед тем как приступить к описанию самого процесса, необходимо разобраться, какие объекты относится к индивидуальному жилищному строительству.
Как было сказано выше, ГК РФ не устанавливает закрытый перечень объектов недвижимости, а лишь указывать критерий относимости к данной категории. Этим критерием является невозможность перемещения объекта без причинения ему несоразмерного ущерба. На практике, такая размытость определения объекта недвижимого имущества приводит к большому количеству споров. Поэтому, по истечении времени сформировался более обширный список требований, по которым объект относится к недвижимости.
Так в своей статье И. В. Артельных, анализируя судебную практику, указывает список критериев отнесения объекта к недвижимости. К этим критериям относятся:
1. прочная связь объекта с землей, то есть если объект в результате перемещения сохранит свою функциональность, то он является движимым;
2.сборно-разбоный характер недвижимого имущества, данный критерий следует из предыдущего;
3. объект недвижимости должен иметь фундамент;
4. для функционирования объекта необходимо подключение к источникам коммуникаций;
5. разрешенное использование земельного участка1.
Для того чтобы отнести объект к недвижимому имуществу необходимо наличие совокупности вышеуказанных требований, документально подтвержденное специалистами.
В пункте 1 статьей 10 ГрК РФ указано, что объектами капитального строительства являются: здания, старения, сооружения, объекты, строительство которых не окончено»2.
В части 6 пункта 2статьи 2 Федерального закона № 384-ФЗ законодатель дает определённые понятия «здание», как итог строительства, который представляет собой конструкцию, подведенную к инженерным техническим сетям, назначение которой может заключаться в проживании и деятельности людей, размещении животных или производств3.
Как видно из определения, виды зданий могут быть различные и, соответственно, они создаются для выполнения большого количества функций. По назначению здания могут быть жилые, общественные, промышленные, сельскохозяйственные и другие.
Объекты жилищного строительства совместно с многоквартирными домами и общежитиями относятся к жилым зданиям.
В пункте 2 статьи 16 ЖК РФ дано определение жилого дома, как здания, состоящего из комнат и вспомогательных помещений, необходимых гражданам для проживания и удовлетворения повседневных нужд1.
Дополнительные требования к индивидуальному жилого дому определены в пункте 3 статьи 48 ГрК РФ, а именно указано, что индивидуальный жилой дом должен иметь не более трех этажей и быть предназначен для одной семьи2. На практике довольно часто возникают вопросы относительно определения количества этажей здания, поскольку данный критерий является важным для отнесения дома к объекту жилищного строительства.
Так в письме № ОГ-Д23-1426 от 20.03.2013 года Министерство экономического развития Российской Федерации поясняет, что жилые дома, имеющие более трех этажей, не являются объектами индивидуального строительства3.
Кроме того в СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения» (актуальная редакция СНиП 31-06-2009) указано, что при определении количества этажей у здания включаются все этажи, в том числе подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический и мансардный4.
К тому же в СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»5 указаны правила определения количества этажей у здания, в частности указано, что подполье для проветривания под зданием и междуэтажное пространство не более 1,8 метра не считается этажом.
В пункте 3 статьи 48 ГрК РФ указано, что в случае постройки жилого дома не требуется подготовка проектной документации1. Соответственно, на практике не редки случаи, когда индивидуальные жилые дома собственник воздвигает собственными силами, поэтому, для того что не только построить, но и зарегистрировать дом, гражданину необходимо заблаговременно изучить имеющуюся законодательную базу.
Переходя непосредственно к процессу учета объектов жилищного строительства, целесообразно отметить, что благодаря введению в действие Федерального закона № 218-ФЗ о регистрации, проведение кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость полностью передано в прерогативу Росреестра и его территориальных органов.
Ю.В. Драчева замечает, что вышеуказанное нововведение должно уменьшить сроки государственной процедуры и упростить действия граждан, давая возможность подачи документов в любом территориальном отделении Росреестра2.
Сущность процедуры кадастрового учета объектов жилищного строительства заключается в том, что государство признает и подтверждает юридический факт создания объекта индивидуального жилищного строительства.
Сама процедура регистрации прописана в главе 3 Федерального закона о регистрации.
Федеральный закон подразумевает, что возможны три варианта кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость.
В статье 14 Федерального закона о регистрации указано, что кадастровый учет и регистрация прав осуществляется одновременно на основании заявления в случае создания объекта недвижимости1.
Данное правило должно упростить действия потребителей и заметно уменьшить бюрократичность данной процедуры.
В соответствии с частью 1 пункта 1 статья 15 данного Федерального закона, государственная регистрация недвижимости на вновь созданные здания осуществляется по заявлению собственника земли либо держателя иного вещного права2. В случае отсутствия возможности вышеуказанному лицу обратиться с заявлением о регистрации, это может сделать его представитель по нотариально заверенной доверенности.
Таким образом, вытекает главное правило - перед тем как строить или регистрировать объект индивидуального жилищного строительство, необходимо получить или приобрести земельный участок, на котором он будет расположен. На данный момент времени существует достаточно много судебных дел, по поводу самовольного строительства, об этом речь пойдет в следующем параграфе.
Необходимо отметить, что в соответствии с Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 года № 540 законодатель утверждает классификатор видов разрешенного использования земли и указывает род деятельности, которым можно заниматься на ней3.