Полагаем, что данный подход применим и к договорам аренды. После подписания договора аренды и передачи его на государственную регистрацию у арендатора возникает именно такое право законного ожидания - ожидания акта государственной регистрации, которая является актом административным и не связанным с волеизъявлением сторон договора. В арбитражной практике сформировалась позиция, что подлежащий государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, подписанный до государственной регистрации права собственности арендодателя на данное недвижимое имущество, но зарегистрированный после нее, является действительным. Если данный подход развить, то действительным для сторон (обязательным для них) является договор, подписанный, но еще не зарегистрированный Рекомендации Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа «О практике применения норм гражданского законодательства», принятые по итогам заседания, состоявшегося 2 июня 2011 г. на базе Арбитражного суда Республики Коми, и одобренных Президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 22 июня 2011 г. № 2 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».. Соответственно, у арендатора имеется законное право на передачу имущества в аренду, а значит, и требования регистрации договора. Право собственности арендодателя в части правомочия распоряжения путем передачи того же имущества в аренду в таком случае ограничено.
Рассмотрение вопроса о регистрации аренды здания или сооружения порождает еще один вопрос, вопрос, имеющий как теоретическое, так и практическое значение, а именно, подлежит ли государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, заключенный на неопределенный срок? Такой договор может быть сконструирован в соответствии с нормами гражданского законодательства как путем указания на это в договоре в соответствии с п. 2 ст. 610, так и путем возобновления договора аренды зданий и сооружений в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ. При этом договор, юридически оформленный как заключенный на неопределенный срок, может фактически существенно превышать данный временной период. Вместе с тем в соответствии с буквальным толкованием положений ГК РФ можно сделать вывод, что договор аренды, заключенный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит.
Этой позиции в целом придерживается и существующая судебная практика, однако допускаемая законом указанная возможность создает предпосылки для вполне правомерно обхода требований ГК РФ, направленных на установление государственной регистрации долгосрочных договоров аренды зданий и сооружений. Такое положение дел не способствует стабильности гражданского оборота, девальвирует институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Лезина К.В. Договор аренды зданий и сооружений // Право и закон: история, теория, практика: коллективная монография / под ред. С.Г. Киселева. М., 2015. С. 273..
Значение рассматриваемого вопроса обуславливается еще и тем, что признание договора аренды зданий и сооружений заключенным или незаключенным, в зависимости от требований государственной регистрации, влияет на юридическую характеристику отношений сторон. Такие отношения признаются либо договорными отношениями, либо фактическими. Тогда, в случае нарушения обязательств, в первом случае, появляется возможность применения договорной ответственности, в частности, взыскания арендных платежей и пени, а так же расторжения договора аренды и возврата имущества по правилам статей 450 (пункт 2), 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Во втором случае, между сторонами констатируется наличие кондикционных обязательств, и применяются правила о неосновательном обогащении, в частности, обязанность возвратить неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.
В литературе уже высказывались критические замечания по рассматриваемому вопросу Болотокова Л.Х. Договор аренды зданий и сооружений как объект гражданского права // Новая наука: финансово-экономические основы. 2017. № 1. С. 70-72; Нечаева Э.В. Гражданско-правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений // Проблемы и перспективы развития современной юриспруденции сборник научных трудов по итогам международной научно-практической конференции. Нижний Новгород, 2016. С. 36-39; Петрова Е.И. Договор аренды зданий и сооружений: проблемы теории и практики // Актуальные проблемы корпоративного права. Вестник магистратуры Саратов, 2016. С. 103-108.. В связи с этим с целью придания норме, предусмотренной п. 2 ст. 651 ГК РФ, предполагаемой смысла законодателя, а также с целью удовлетворения потребностей правоприменительной практики, представляется возможным скорректировать норму, предусмотренную п. 2 ст. 651 ГК РФ, изложив ее диспозицию следующим образом: «Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, кроме случаев, когда договор заключен на срок менее одного года».
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ ИЛИ СООРУЖЕНИЯ И ЕГО ПРЕКРАЩЕНИЕ
2.1 Основные обязанности арендодателя
Права и обязанности сторон по договору составляют содержание договора, рассматриваемого как обязательственное правоотношение.
У арендодателя основная обязанность состоит в предоставлении арендатору обусловленного договором имущества. Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ предоставляемое имущество должно быть в состоянии, которое соответствует условиям договора, а если договором это состояние не оговорено, то предоставляемое имущество должно быть в состоянии, соответствующем его назначению, либо быть пригодным для целей обычного использования данного имущества. Рассматриваемая обязанность будет исполнена надлежащим образом, если:
1) состояние имущества соответствует условиям договора аренды. Имеется в виду его технические характеристики; их либо описывают в договоре, либо отсылают к нормативно-техническим документам;
2) имущество может быть использовано по назначение;
3) использование имущества исключает причинение ущерба арендатору либо третьим лицам при правильной его эксплуатации.
Определенные специфические требования, предъявляемые арендатором, к состоянию передаваемого ему имущества, должны быть специально оговорены договором.
Имущество, выступающее объектом аренды, должно предоставляться арендатору с принадлежностями и относящимися к нему документами. При этом диспозитивность данного правила, предусмотренного ГК РФ, означает, что в договоре стороны могут предусмотреть иные условия предоставления документов и принадлежностей. В качестве принадлежностей могут выступать инструменты для ремонта имущества, средства контроля за его состоянием и т.п. К документам могут быть отнесены технические паспорта, инструкции по эксплуатации имущества, документы об уплате госпошлин, схемы ремонта и т.п.
В случае нарушения арендодателем обязанности по предоставлению документов и принадлежностей, относящихся к сдаваемому в аренду имуществу, арендатор вправе потребовать предоставления ему этих документов и принадлежностей либо расторжения договора. В любом случае арендатор вправе потребовать возмещения убытков, причиненных ему непредставлением документов и принадлежностей. В литературе высказывается мнение, что если имущество может быть использовать по назначению без документов и принадлежностей, то в случае их непередачи арендодателем арендатор вправе потребовать их предоставления, т.к. арендодатель нарушил свою договорную обязанность. Требовать же расторжения договора арендатор может только, если арендованное имущество нельзя использовать по назначению или он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 2 / под ред. А.П. Сергеева. М., 2016. С. 326..
Передача арендатору обусловленного договором имущества должна осуществляться в разумный срок либо в срок, предусмотренный договором. В случае непредставления имущества арендатор согласно ст. 398 ГК РФ вправе в судебном порядке потребовать его отобрания у арендодателя и передачи арендатору, а также вправе требовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. Когда неисполнение обязанности арендодателем по передаче имущества повлекло утрату интереса у арендатора в этом имуществе, он вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных арендатору неисполнением обязательства.
Необходимо отметить установленные ст. 655 ГК РФ особенности исполнения обязанности по передаче здания или сооружения, состоящие в специальном оформлении такой передачи составляемым и подписываемым сторонами передаточным актом или иным документом о передаче. При этом с момента подписания сторонами такого документа арендодатель считается исполнившим соответствующую обязанность, но только если иное не предусмотрено законом или самим договором. В случае уклонения любой из сторон договора от подписания такого документа это расценивается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от исполнения обязанности по принятию имущества.
Обязанностью арендодателя является обеспечение надлежащего состояния переданного в аренду имущества в течение всего срока действия договора аренды. При этом арендодатель несет ответственность и за скрытые недостатки, в том числе и за те, о которых он на момент заключения договора аренды и не знал. Таким образом, арендодатель несет данную ответственность на началах риска, т.е. независимо от вины, включая те случаи, когда договор аренды заключается вне сферы предпринимательской деятельности. Обычно арендодатель передает в аренду имущество, находящееся у него в собственности, и, соответственно, как собственник он несет риск случайной гибели этого имущества, риск его случайных повреждения и гибели, а также риск возникновения недостатков в этом имуществе. Очевидно, этим и обусловливается распространение начал риска на ответственность арендодателя за недостатки объекта аренды.
Если в имуществе, переданном в аренду, обнаруживаются недостатки, за которые ответственным является арендодатель, то к нему арендатором могут быть предъявлены следующие требования:
- о безвозмездном устранении за чет арендодателя недостатков имущества;
- о соразмерном уменьшении арендной платы. При этом стороны должны исходить из цен, сложившихся в данном регионе. На соразмерность влияет то, насколько снизилась возможность использования имущества по назначению. Учитывая, что договор аренды зданий или сооружений имеет письменную форму, то и требование уменьшить плату должно быть заявлено в письменной форме;
- возмещения расходов на устранение недостатков имущества, если арендатор устранил их сам или за свой счет. Возмещению подлежат фактические произведенные расходы. При этом не имеет значения, что они превышают по размеру сложившиеся в данном регионе уровни цен на аналогичные работы, запчасти и т.п. В любом случае арендодатель не вправе уклоняться от их возмещения.
В то же время арендатор, не прибегая к упомянутым действиям, может воспользоваться своим правом на удержание из арендной платы. Для его осуществления арендатор должен соблюсти ряд условий:
во-первых, чтобы к моменту удержания расходы по устранению недостатков были уже понесены;
во-вторых, чтобы арендодатель предварительно был уведомлен о намерении арендатора удержать соответствующую сумму. Это уведомление должно быть письменным, если договор был заключен в письменной ферме.
Кроме осуществления указанных правомочий арендатор также вправе потребовать расторжения договора аренды.
Выбор арендатором одной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть 2 / под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского. М.: Юристъ, 2006.С. 285..
Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ в случае извещения арендодателя о намерении арендатора устранить недостатки имущества за счет арендодателя, у последнего также имеется альтернативное право, воспользовавшись которым он может без промедления произвести замену имущества с недостатками другим, находящимся в надлежащем состоянии. Замена имущества, имеющего недостатки, должна быть произведена без промедления либо в кратчайшие сроки. Начальной точкой отсчета срока для замены является момент, когда арендодатель получил надлежащее извещение о требованиях арендатора, однако в случае предъявления арендатором требования о расторжении договора, ему уже нельзя предложить произвести замену арендованного имущества. Вместе с тем следует заметить, что при аренде здания или сооружения данное право вряд ли может быть реализовано арендодателем с учетом практически всегда присутствующей уникальности соответствующего объекта недвижимости.
В ряде случаев арендодатель в соответствии с п. 2 ст. 612 ГК РФ освобождается от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, в том числе, когда:
- недостатки были оговорены арендодателем при заключении договора, т.е. когда арендодатель особо предупредил арендатора о недостатках имущества. Если договор заключается в письменной форме, то и недостатки должны быть также оговорены в письменной форме;
- недостатки были заранее известны арендатору, т.е. когда он узнал о недостатках: от арендодателя, либо мог узнать об этом у третьих лиц, либо, когда это имущество ранее уже использовалось арендатором;
- недостатки должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или при проверке его исправности в момент заключения договора или в момент передачи имущества арендатору. О том, должны ли быть недостатки обнаружены арендатором при осмотре или нет, можно судить лишь из характера недостатков, особенностей самого имущества, наличия или отсутствия у арендатора необходимых знаний, навыков, подготовки и т.п. В тех случаях, когда для обнаружения недостатков имущества нужны были проверки, и арендатор должен был выявить в ходе этих проверок недостатки, то впоследствии арендодатель за них не отвечает. Однако речь идет лишь о тех недостатках, которые не препятствуют пользованию имуществом.