Материал: Правовое обеспечение объектов недвижимости, операции с недвижимостью. методические указания к выполнению практических работ. Чеснокова Е.А., Косовцева И.А

Задание 3. Осуществить анализ рынка жилой недвижимости г. Воронежа, по всем районам города, на вторичном рынке жилья по продажам 1-х, 2-х или 3-х -комнатных квартир (количество комнат обучающийся выбирает самостоятельно) применяя следующие критерии:

а) категория – указывается количество жилых комнат в квартире (например, 2 –2-х комнатная квартира);

б) этаж – в виде дроби указывается этаж продаваемой квартиры и этажность всего дома (например, 9/10 – квартира на 9 этаже в 10-этажном доме);

в) материал стен – обозначается первой буквой: «к» – кирпичное здание, «п»

– панельное, «д» – деревянное, «ш/б» – шлакоблочное, «м» – монолитное; г) площадь – указывается через дробь площадь общая, жилая и площадь кухни в кв. м. (например, 92/64/14 – общая площадь 92 кв. м., жилая – 64

кв. м., площадь кухни – 14 кв. м); д) лоджия, балкон – указывается наличие лоджии – «л», балкона – «б», за-

стекленной лоджии – «л.з.», застекленного балкона– «б.з.»; е) санузел – указывается совмещенный или раздельный санузел или их ко-

личество (для элитного жилья). Свести все эти данные в таблицу 6.

Практическая работа № 2 Регистрация первичного возникновения прав

на объекты недвижимости (4 часа)

Цель: рассмотреть конкретные вопросы, связанные с установлением прав на вновь создаваемые объекты недвижимости.

22

План:

1.Понятие вновь созданного объекта недвижимости. Основания возникновения прав на вновь созданный объект;

2.Особенности регистрации прав участников создания новых объектов недвижимости;

3.Особенности регистрации прав на объекты незавершенного строительства;

4.Особенности регистрации прав на объекты недвижимости в потребительских кооперативах;

5.Особенности регистрации сделок, заключенных в процессе создания новых объектов.

Задание. Ответить письменно на вопросы (опираясь на законодательство):

1.Сформулируйте понятие вновь созданного объекта недвижимости;

2.Когда объект недвижимости считается вновь созданным?

Практическая работа № 3 Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости) (8 часов)

Цель: рассмотреть ипотечное кредитование; проанализировать современные тенденции ипотечного кредитования в законодательстве и практике.

План:

1.Понятие и виды способов обеспечения исполнения обязательств;

2.Залог в системе способов обеспечения исполнения обязательств;

3.Договор о залоге недвижимости (понятие, стороны, существенные условия);

4.Порядок обращения требований кредиторов на недвижимое имущество, являющееся предметом залога;

5.Особенности ипотеки земельного участка;

6.Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений;

7.Особенности ипотеки жилых домов и квартир.

Задание 1.

Залогодержатель по договору об ипотеке предъявил к гр. Петрову П.П. (далее – залогодатель), должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой, иск о взыскании долга и об обращении взыскания на нежилое помещение в жилом доме, являвшееся предметом ипотеки, а также на принадлежащие залогодателю долю в праве собственности на общее имущество этого здания и долю в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием.

Залогодатель нежилого помещения в своих возражениях и объяснениях, не оспаривая того факта, что ему принадлежит доля в праве общей собственно-

23

сти на общее имущество жилого здания, в котором расположено это помещение, и доля в праве собственности на земельный участок, занимаемый зданием, указал на условие договора об ипотеке, согласно которому им было заложено только нежилое помещение, но не доли в праве собственности на общее имущество здания и на земельный участок. Если же указанные доли в праве собственности должны были быть им заложены вместе с ипотекой нежилого помещения, то поскольку это не сделано, договор об ипотеке помещения является ничтожным.

Суд полностью удовлетворил исковые требования залогодержателя.

1.Какие мотивы могли быть положены в основу решения суда?

2.Чем конкретно руководствовался суд, принимая данное решение?

Задание 2.

ИП Иванов И.И. обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Банк National» о признании недействительным договора о залоге нежилого помещения. Решением арбитражного суда исковое требование удовлетворено. Договор о залоге признан ничтожной сделкой, поскольку в нем отсутствуют сведения об одновременной ипотеке помещения и земельного участка, на котором находится данное помещение, что противоречит п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 ФЗ «Об ипотеке». Апелляционной инстанцией решение оставлено без изменений. Федеральный арбитражный суд округа (кассационная инстанция) решение первой и постановление апелляционной инстанции оставил без изменений. В надзорной жалобе предлагалось названные судебные акты отменить, в удовлетворении искового требования отказать. Президиум ВАС РФ протест удовлетворил.

1.Может ли считаться не соответствующим законодательству договор ипотеки, если залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка?

2.Чем обосновано решение Президиума ВАС РФ?

Практическая работа № 4 Ипотечное жилищное кредитование в РФ: состояние и перспективы развития (6 часов)

Цель: заставить обучающихся задуматься над существующей проблемой в ипотечном кредитовании и предложить пути их решения.

План:

1.Анализ мировых рынков ипотечного жилищного кредитования;

2.Ипотечное жилищное кредитование в России;

3.Ипотечное кредитование на примере банков РФ;

4.Система рефинансирования ипотечных кредитов.

24

Задание 1. При рассмотрении вопроса № 2 необходимо обсудить следующие вопросы:

1.Достоинства и недостатки существующих в настоящее время ипотечных программ в Воронежской области;

2.Действующие ставки (проценты) по займам;

3.Какие существуют программы ипотечного кредитования в Воронежской области;

4.Есть ли целесообразность и эффективность данных программ?

Задание 2. Составить договор об ипотеке (объект ипотеки обучающийся выбирает самостоятельно).

Практическая работа № 5 Анализ судебной практики по спорам, связанным со сделками с не-

движимостью (6 часов)

Цель: развить навыки составления правовых документов, научиться применять полученные знания в моделируемой проблемной ситуации.

План:

1.Рассмотрение судами споров, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2.Порядок разрешения споров, связанных с арендой, ипотекой, куплей продажей недвижимого имущества;

3.Судебная практика по спорам, связанным с договорами строительного подряда и с привлечением средств граждан при строительстве многоквартирных домов;

4.Защита прав участников долевого строительства многоквартирных домов;

5.Проблемы, возникающие при рассмотрении в судах общей юрисдикции и арбитражных судах споров, связанных со сделками с недвижимостью.

Задание. Необходимо составить исковое заявление в суд о признании права собственности на недвижимое имущество.

Практическая работа № 6 Правовое регулирование долевого участия в строительстве (созда-

нии) объектов недвижимости (6 часов)

Цель: исследовать договор участия в долевом строительстве, его существенные условия и порядок заключения.

25