Сервитуты по продолжительности своего действия могут быть разделены на два вида: срочные и постоянные. Срочный сервитут действует на протяжении определенного срока, постоянный - устанавливается без указания срока.
По российскому праву сервитутное отношение включает в себя право пользования чужим недвижимым имуществом, которым обладает сервитуарий, и обязанность сервитуария осуществлять плату за осуществление данного права.
Право пользования может реализовываться собственником господствующей недвижимости не в полном объеме, как оно присутствует у собственника служащей недвижимости. Характер действий, безусловно, зависит от вида сервитута, который подлежит установлению. Сервитуарий вправе использовать недвижимую вещь без изменения ее существа и назначения. Он приобретает право эксплуатировать, иным способом использовать имущество в хозяйственных целях путем извлечения из него полезных свойств. Тем не менее, сервитуарий не приобретает право на извлечение дохода, что является отличительной чертой сервитутного права.
Среди ученых-юристов также существует позиция, заключающаяся в том, что, помимо права пользования, сервитуарий обладает и правом владения чужой недвижимостью. А.Г. Ананьев считает, что при действии сервитута сервитуарий может обладать прямым или опосредованным правом владения служащей недвижимостью. Прямое владение носит кратковременный характер и ограничивается периодом совершения какого-либо действия (проезда, прогона скота, то есть движения по либо через объект недвижимости). Опосредованное право владения носит длительный характер. Сервитуарий может не совершать активных действий по пользованию служащей недвижимостью. Существование только опосредованного права владения характерно для таких сервитутов, как прокладка линий электропередач, прикрепление какой-либо вещи на здание.
Лицо-собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать плату за установление сервитута. Согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Аналогичная норма есть в п. 6 ст. 23 ЗК РФ.
Точные критерии соразмерности платы за установление сервитута определены во Временных методических рекомендациях по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденных Росземкадастром 17.03.2004 года (далее - Временные методические рекомендации). Чтобы считать плату за установление сервитута соразмерной, в силу п. 2.2. данного акта необходимо учитывать размер убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами; размер реального ущерба, рассчитываемый без учета размера реального ущерба, который причинен собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами; размер упущенной выгоды, рассчитываемый без учета размера упущенной выгоды, которая причинена собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами. Однако Временные методические рекомендации были отменены Верховным Судом РФ в 2014 году. Несмотря на это те показатели, которые содержатся в вышеназванном акте, широко используются на практике оценщиками, и суды не высказываются против их применения.
Права и обязанности участников сервитутного правоотношения возникают с момента государственной регистрации сервитута. Государственной регистрации подлежат как частные, так и публичные сервитуты. По общему правилу права и обязанности сервитуария и собственника служащей недвижимости сохраняются при переходе прав на обремененный сервитутом земельный участок (п. 1 ст. 275 ГК РФ).
Сервитут является многогранной категорией российского права. Представители научного сообщества одновременно считают его одним из видов обременений, правом пользования вещью в интересе определенного лица (круга лиц) и правом пользования частью чужого земельного участка, без существования которого собственник не может реализовать право собственности на собственный земельный участок. Российский законодатель, давая определение сервитуту, оперировал только одной категорией недвижимого имущества - земельным участком. Однако в законодательстве Российской Федерации есть положения об обременении сервитутом зданий, сооружений и другого недвижимого имущества, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. В результате установления сервитута собственник господствующей недвижимости вправе использовать чужую недвижимость и несет обязанность по внесению соразмерной платы за такое использование.
1.1.2 Основания возникновения и прекращения сервитутов
Основными способами возникновения сервитутных прав являются соглашение, заключаемое между собственником господствующей недвижимости и собственником зависимой недвижимости, акт государственного органа или органа местного самоуправления, прямое указание закона и судебное решение. Рассмотрим более подробно некоторые основания возникновения этого ограниченного вещного права.
В соглашении об установлении сервитута указывается цель предоставления права пользования. Недвижимое имущество может обременяться сервитутом для обеспечения прохода и проезда, строительства, реконструкции, эксплуатации, если такие действия не препятствуют использованию земельного участка по его предназначению (п. 1 ст. 274 ГК РФ). Указанный перечень целей не является исчерпывающим, в соглашении между сервитуарием и собственником служащей недвижимости возможно предусмотреть иные цели.
Сервитут может устанавливаться в случаях, указанных в законе. В настоящий момент существует одна норма, регулирующая возникновение сервитутного права в соответствии с законом. Так, в силу п. 4 ст. 279 ГК РФ сервитуты, установленные в отношении изъятого для государственных или муниципальных нужд земельного участка, сохраняются в ситуации, если использование такого земельного участка на условиях сервитута не противоречит целям, для которых осуществляется изъятие данного земельного участка.
Обременение в виде сервитута может возникнуть после вступления в силу судебного решения о его установлении. Условиями для установления сервитута в судебном порядке являются:
наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте;
выявленная судом объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его сервитутным правом.
До подачи иска лицо, которое собирается установить сервитут, должно обратиться к собственнику служащей недвижимости с предложением об установлении сервитута. Впоследствии лицо, требующее установления сервитута, вправе подать соответствующий иск, если не будет подписано соглашение между сторонами. Лицо должно доказывать факт невозможности предоставления ограниченного права пользования иными лицами. При установлении сервитута судом будет оцениваться баланс интересов собственников господствующей и служащей вещи. Иск об установлении сервитута является самостоятельным видом иска. Если в судебных заседаниях оспариваются условия предоставления уже возникшего права пользования, то лицо, требующее устранения нарушения права пользования, подает негаторный иск.
Среди основных способов прекращения сервитутов в российских доктринальных и законодательных источниках выделяются: гибель служащей вещи; слияние в одном лице собственников господствующей и служащей вещи; односторонний отказ (дереликция); расторжение соглашения об установлении сервитута; гибель господствующей вещи; истечение срока сервитута, установленного на определенный период времени; отпадение оснований, по которым сервитут был установлен (п. 1 ст. 276 ГК РФ); невозможность использования обремененного сервитутом земельного участка в соответствии с его целевым назначением (п. 2 ст. 276 ГК РФ). Прокомментируем некоторые основные способы прекращения сервитутов.
Односторонний отказ (дереликция) не предусмотрен как один из способов прекращения действия сервитутных прав и обязанностей в законодательных актах. Тем не менее, этот способ выделяет А.В. Копылов. Дереликция совершается в простой письменной форме. Сервитут утрачивает силу с момента ее государственной регистрации.
Сервитут прекращается в случае расторжения соглашения об установлении сервитута. Оно расторгается как по согласию обеих сторон, так и в одностороннем порядке по инициативе собственника зависимой недвижимости. Сервитут также не имеет юридической силы с момента регистрации расторжения соглашения об установлении сервитута в Едином государственном реестре недвижимости.
Отпадение основания, в связи с наличием которого был установлен сервитут, может произойти в ситуации, когда сервитуарий утратил интерес к использованию чужой недвижимости (например, прекратил сельскохозяйственное производство, больше не изымает воду на чужом земельном участке) или приобрел возможность удовлетворить свои нужды за счет использования собственной недвижимости (например, вырыл колодец, из которого берет воду для орошения выращиваемых сельскохозяйственных культур).
В работах российских правоведов и законодательных актах выделяются множество оснований для возникновения и прекращения сервитутов. В Гражданском кодексе Российской Федерации закреплены лишь некоторые способы возникновения и прекращения сервитутного правоотношения. В соглашениях об установлении сервитута могут быть предусмотрены основания, не указанные в ГК РФ.
1.1.3 Право, применимое к сервитутам, содержащим иностранный элемент
Иностранный элемент может появляться при установлении частного сервитута. Определить право, применимое к частному сервитуту, - нелегкая практическая задача. На первый взгляд, решение этой проблемы кажется очевидным. В российском международном частном праве к регулированию вещных прав применяется классическая коллизионная привязка - закон места нахождения недвижимого имущества (lex rei sitae). Однако в случае с сервитутом возможно использование норм, относящихся к другим статутам.
Использование других коллизионных привязок, нежели lex rei sitae, продиктовано правовой природой, которая имеет конструкция частного сервитута в российском праве. Сервитут, возникающий на основании соглашения сторон, имеет смешанную правовую природу. Он относится к категории вещных прав. Рассматриваемое ограниченное вещное право может возникать на основе договора, в силу чего в сервитуте есть и обязательственный элемент. А.Г. Ананьев считает, что соглашение об установлении сервитута имеет двойственную природу, которая выражается в том, что изначально этот договор представляет собой юридический факт, проявляющийся в юридическом действии (заключении соглашения), порождающем сервитутное правоотношение, а впоследствии - регулятор длящихся отношений между конкретными субъектами. Соглашение, по мнению ученого-юриста, в конечном счете, является не поименованным в ГК РФ договором - двухсторонней консенсуальной сделкой, направленной на создание, изменение или прекращение права ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом.
По мнению О.М. Родионовой, сервитутное соглашение не является договором. Обязательственные отношения не возникают в результате заключения данного соглашения.
Однако в соглашениях об установлении сервитута могут содержаться условия, касающиеся выполнения каких-либо обязанностей. Например, в сервитутном соглашении за собственником земельного участка может быть закреплена обязанность осуществлять ремонт дороги. Таким образом, в эти соглашения могут включаться требования о совершении юридических действий, которые составляют содержание обязательственной сделки.
Российские суды также не могут дать однозначную квалификацию соглашению об установлении сервитута. При рассмотрении дела № А71-1226/2011 Федеральный арбитражный суд Уральского округа использовал нормы о недействительности сделок в отношении соглашения об условиях и порядке пропуска транспортных средств через земельный участок. Вынося решение по делу № А11-2564/2011, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа, напротив, указал, что невнесение платы за пользование земельным участком не может являться основанием прекращения сервитута, поскольку все основания прекращения сервитута установлены в ГК РФ и ЗК РФ. Позиция ФАС Уральского округа сводится к тому, что стороны вправе изменять условия предоставления права пользования земельным участками своим соглашением, в то время как ФАС Волго-Вятского округа строго подходит к содержанию соглашения об установлении сервитута, считая, что стороны не могут изменять условия о действии вещных прав, указанные в нормах ГК РФ и ЗК РФ.
ФАС Уральского округа фактически рассматривает сервитут, закрепленный в соглашении между собственниками господствующей и зависимой недвижимости, как обязательство, в то время как ФАС Волго-Вятского округа считает сервитут одним из видов вещных прав. В ситуации, когда сервитут имеет связь с правопорядком нескольких государств, к нему можно применять коллизионные нормы как вещного, так и обязательственного статутов.
Несмотря на квалификацию частного сервитута и как вещного права, и как обязательства, в большинстве случаев применимым правом к данному сервитуту является закон места нахождения недвижимого имущества. Статья 1205 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября 2001 г. в редакции от 28 марта 2017 г. устанавливает, что вещные права на недвижимость определяются по праву страны, где это имущество находится.